【正文】 改善性購房。 表 7 2021 年深圳市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售明細(xì)（單位：萬 M2） 年度 全市 羅湖 福田 南山 鹽田 寶安 龍崗 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 行業(yè)分析 報(bào)告 15 2021 年 合計(jì) 2, 資料來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)網(wǎng)站，鵬元整理 2021年 ，深圳市 新建商品住宅新開工面積 ，雖然較 2021年小幅上升 %，但是仍處 于近 5年的較低水平，由于新開工面積將在 ，未來新建商品住宅的市場供給較為有限。 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測， 2021年深圳市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 米，同比減少 %，新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積套數(shù) ，同比減少 ％，其中龍崗、寶安、南山是全市三大主力供給區(qū)域，三區(qū)供給量之和占總量的九成?？梢?， 土地資源 本來就很 匱乏 的 深圳市 ，存在著嚴(yán)重 的 土地閑置 現(xiàn)象 。 “ 十一五 ” 期 間，深圳市 規(guī)劃 建設(shè) 商品住房 55萬套、建筑面積 4,930萬平方米（含城市更新方式建設(shè)住房 1,800萬平方米） 。 根據(jù)《 深圳市住房建設(shè)規(guī)劃 2021年度實(shí)施計(jì)劃 》， 截至 2021年 11月底， 深圳市 實(shí)際出讓商品住房用地 ， 預(yù)計(jì) 可形成商品住房批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積約為 700萬平方米 。 統(tǒng)計(jì)顯示，截止 2021年底， 125家內(nèi)地上市房企擁有近 4億平方米的未開發(fā)土地量，而 20家香港上市房企擁有的土地儲(chǔ)量達(dá) 米，這就是說，中國上市房企囤地逾 8億平方米，其中保利地產(chǎn)、萬科和蘇寧環(huán)球位列三甲。若按以往土地開發(fā)的平均速度計(jì)算，即使政府停止供應(yīng)土地，也夠開發(fā)商們開發(fā) 。 比較 2021～ 2021年歷年開發(fā)商購置土地面積與完成開發(fā)土地面積，不難發(fā)現(xiàn)每一年都有土地 “ 結(jié)余 ” 。 開發(fā)商大量囤地 開發(fā)商 之所以 囤積土地 ，一則是為了保障開發(fā)的可持續(xù)性，二則與市場行情及其資金狀況有關(guān) 。 由于其中較大比例為政策扶持用地，能夠?yàn)槭袌鰩淼挠行Ч┙o量僅為 50多萬平方米。 新供應(yīng)商品住房用地 ，完成規(guī)劃新供應(yīng)目標(biāo)的 %； 保障性住房用地實(shí)際新供應(yīng) ，完成規(guī)劃目標(biāo)的 %。 行業(yè)分析 報(bào)告 13 北京 2021 年 12 月 21 日 北京 CBD Z15 地塊 63 億元 中信集團(tuán) 2021 年 3 月 15 日 大望京 1 號住宅混合用地 億 萬 遠(yuǎn)豪置業(yè) 2021 年 3 月 15 日 大興區(qū)亦莊住宅商業(yè)項(xiàng)目 億 中信地產(chǎn) 2021 年 12 月 3 日 亦莊新城三羊 億 18000 元 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2021 年 11 月 20 日 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊 億 29859 元 大龍地產(chǎn) 2021 年 9 月 7 日 房山長陽鎮(zhèn)起步區(qū) 1 號地 22 億 6470 元 中糧萬科 數(shù)據(jù)來源：公開資料，鵬元整理 深圳作為土地資源匱乏的城市，土地出讓備受矚目 。 水龍頭效應(yīng)之下， “ 地王 ” 頻現(xiàn) 。 中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示， 2021年全國土地成交金額前 20名的城市共成交近 萬億元，比 2021年的 9,230億元增加 3,155億元，增幅約為 34%。 中國國際金融有限公司 2021年 1月 28日在一份研究報(bào)告指出，這是一種 “ 水龍頭效應(yīng) ” ，水源本身并不匱乏，但各地方政府始終在嚴(yán)格控制水龍頭的流量。 政府控制建設(shè)用地總量 近年來，土地招拍掛制度逐漸得到加強(qiáng)。 影響住房供給的長期性因素，應(yīng)推土地供應(yīng)。政府 供應(yīng) 的土地能否轉(zhuǎn)化為樓市現(xiàn)實(shí)供應(yīng)，一要看市場的狀況，二要看開發(fā)商的資金狀況，三要看開發(fā)商拿地的目的。 受制于政府 對土地供應(yīng)的壟斷，開發(fā)商為了 4 《“通脹恐懼癥”的背后》，李迅雷，《新財(cái)富》 2021 年 1 月。 通脹預(yù)期導(dǎo)致 供給緩慢 通脹預(yù)期不僅 加速 了 購房行為 ，而且加重了開發(fā)商 囤地、推遲開發(fā)、 捂盤惜售 等 心理。老百姓為防備儲(chǔ)蓄貶值，紛紛提取存款購買實(shí)物資產(chǎn)。由于人們擔(dān)心儲(chǔ)蓄或收入縮水，防通脹的觀點(diǎn)也很 “ 根深蒂固 ” 。雖然官方公布的生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)（ PPI）和消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（ CPI）還沒有大幅上漲，但若用貨幣貶值亦即貨幣的購買力下降來解釋通貨膨脹，即用貨幣投放增長速度（ %）與 GDP增長速度（ %）之差來計(jì)算通貨膨脹率，則 2021年以來的通貨膨脹率 達(dá)到 %。 進(jìn)入 2021年， “ 保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定 ”在《政府工作報(bào)告》列為 2021年 要做好的 工作的 第一 位 ，雖然官方公布的 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) (CPI)同比上漲 只有 %。 貨幣的過度供應(yīng)， 必然 增加人們的 收入，增加人們的 貨幣持有量，從而 推動(dòng)物價(jià)上漲。 表 4 2021～ 2021 年貨幣供應(yīng) 量 年度 M2(萬億元 ) M2 同比 M1(萬億元 ) M1 同比 M0(萬億元 ) M0 同比 2021 年 % % % 2021 年 % % % 2021 年 % % % 2021 年 % % % 2021 年 % % % 2021 年 % % % 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行 ，鵬元整理 過去 10年中國 M2的年均增速為 18%，累計(jì)上漲 ；而 CPI卻比較低， 10年累計(jì)漲 行業(yè)分析 報(bào)告 11 幅都不超過 25%。其中，新增以房貸為主的居民中長期貸款 ，較 2021年進(jìn)一步增長。流入樓市的貨幣越充裕，房價(jià)上漲越高。 下面逐一加以分析。 行業(yè)分析 報(bào)告 10 2. 房地產(chǎn) 價(jià)格持續(xù) 高漲 原因 分析 2021年 是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的 “ 政策調(diào)控年 ” ， 但 深圳 房地產(chǎn) 價(jià)格持續(xù) 高漲 。 2 《向高房價(jià)宣戰(zhàn)》，曹 建海，中信出版社， 2021 年 1 月。 小結(jié) 2021年在國家及深圳市政府各項(xiàng)調(diào)控政策的作用下， 新建住房交易量同比下降五成， 投機(jī)炒作現(xiàn)象得到了 很大 程度的抑制 。 行業(yè)分析 報(bào)告 9 房價(jià)租金比的平均值在 100左右，年租金收益率在 12%左右 2。 計(jì)算公式是住宅價(jià)格與月租金之比。 2021年深圳的房價(jià)收入比＝ 1,420,790／ 64,＝ ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上限（ 6倍 左右 ），也高于 2021年 18倍，即按 2021年深圳 新建住房成交均價(jià) ，一 對 夫婦購買一套 70平方米的住房，不吃不喝也要攢積近 22年才能負(fù)擔(dān)得起購房款 ， 說明 房價(jià)與居民的可支付能力之間出現(xiàn)了巨大的鴻溝， 深圳的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民的購買力。根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù) ， 2021年度人均可支配收入累計(jì)為 32,，則夫婦倆的家庭平均收入為 32,2＝ 。從 1980年至 2021年，美國中位數(shù)的房價(jià)收入比為 3倍， 2021年至 2021年逐漸上升 ，次貸危機(jī)爆發(fā)后，該指標(biāo)又回落到 3倍左右。若房價(jià)收入比越大，則住宅負(fù)擔(dān)能力越低。 房價(jià)收入比 反映購房者對購買房屋的承受能力 。 行業(yè)分析 報(bào)告 8 房價(jià)收入比和房價(jià)租金比 過高 國際上通行用于 判別房價(jià)水平高低的指標(biāo)有兩 個(gè) ，一是房價(jià)收入比，二是 房價(jià)租金 比。 表 1 深圳市歷年商品房、商品住宅、二手住宅銷售面積（單位：萬 M2） 年度 商品房銷售面積 商品住宅 銷售面積 二手住宅成交面積 2021 年 2021 年 1, 2021 年 2021 年 2021 年 合計(jì) 2, 2, 4, 數(shù)據(jù)來源： 深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)網(wǎng)站，鵬元整理 2021年前 8個(gè)月深圳市月均 新建商品住房 銷售面積為 （其中 58月月均銷售面積僅為 ） ，這一數(shù)字約為 2021年 同期 平均水平 %； 9月份以后隨著自住型需求 爆發(fā)入市， 銷售水平明顯 上升 ， 912月月均新建商品住房銷售面積達(dá)到 方米 。 圖 1 2021 年 1 月至 2021 年 2 月 深圳 新建住房均價(jià)（元 ∕M2）及增長率 資料來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)網(wǎng)站，鵬元整理 新建 商品 住 房成交規(guī)模大幅下滑 2021年 5月起深圳市開始實(shí)施限購令， 投資房產(chǎn)的門檻被大幅提高甚至被叫停， 嚴(yán)厲的調(diào)控政策重創(chuàng)了投資和投機(jī)性需求， 之前的 “ 投資＋剛需 ” 成交構(gòu)成模式變成 “ 剛需 ” 獨(dú) 力主導(dǎo)， 導(dǎo)致 2021年深圳 商品 房成交量創(chuàng)下歷史新低 。 調(diào)控政策通過影響成交結(jié)構(gòu)對成交均價(jià)也造成了一定影響，即政策壓制高端樓市，導(dǎo)致23季度 整體成交均價(jià)水平呈震蕩回落之勢，不過房價(jià)持續(xù)處于高位 并于年尾 呈現(xiàn)出繼續(xù)上攻 趨勢 。 2021年雖然遭遇了嚴(yán)厲、頻繁的政府調(diào)控，但深圳新建 商品 住房成交均價(jià)仍然突破 2萬大關(guān)創(chuàng)歷史新 高。兩者的博弈導(dǎo)致 房地產(chǎn)市場將 保持平穩(wěn)發(fā)展。 房地產(chǎn)市場 將保持平穩(wěn)發(fā)展 。在國家和深圳市各項(xiàng)調(diào)控政策的作用下，深圳市房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為得到了有效控制、房價(jià)快 速上漲的勢頭得到的一定的遏制。 房地產(chǎn)調(diào)控措施對市場 影響 很 大。 過 去10 年中國 M2的年均增速為 18%，累計(jì)上漲 ；而 CPI 10年累計(jì)漲幅都不超過 25%，流動(dòng)性過剩的結(jié)果是貨幣流向以房地產(chǎn)為首選的 “ 資產(chǎn)池 ” 。深圳市 房價(jià)收入比和房價(jià)租金比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理水平。 行業(yè)分析 報(bào)告 1 深圳市房地產(chǎn) 業(yè)報(bào)告 （ 2021 年度） 二零一 一 年三月 行業(yè)分析 報(bào)告 2 目 錄 摘 要 .............................................. 5 1．深圳市房地產(chǎn)處于過熱狀態(tài) ........................... 6 房價(jià)持續(xù)處于高位且波動(dòng)較大 ............................................................................. 6 新建商品住房成交規(guī)模大幅下滑 ......................................................................... 6 房價(jià)收入比和房價(jià)租金比過高 .....................................................