【正文】 。 最后 看 城市人口 數(shù)量。深圳市人口逐年 增多（見圖 3） 。 截止 2021年末，全市常住人口（同比增長 %），其中戶籍人口 ，非戶籍人口 。 統(tǒng)計顯示， 2021年 2021年間深圳市戶籍人口平均每年增加 、非戶籍常住人口 7平均每年增加 。 人口不斷增長，加大了 對 住房 的 自住型 需求。 圖 3 20212021 年 深圳市常住人口結(jié)構(gòu)（萬人） 資料來源： 20212021年 深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 ，鵬元整理 根據(jù)深圳市規(guī)劃與國土資源委員會 2021年 1月 發(fā)布 的 《 深圳市住房 建設(shè)規(guī)劃（ 20212021）征求意見稿 》 ，截止 2021年末， 全市住房自有率為 40%，其中戶籍人口住房自有率為 70%，非戶籍常住人口住房自有率為 30%。 部分中低收入居民家庭居住水平較差，主要通過城中村住房及企業(yè)集體宿舍解決居住問題。 截至 2021年底，深圳 市住房總建筑面積 ， 其中商品住房約 ，占總量的 25%；保障性住房 ，占總量的 %；單位和個人自建住房 米，占總量的 10%；城中村村民自建房 ，占總量的 43%；工業(yè)區(qū)配套宿舍及其它住房 ，占總量的 %。 7 非戶籍常住人口各年度統(tǒng) 計口徑存在差異， 2021 年以前為暫住人口數(shù)量（主要按暫住證統(tǒng)計），自 2021年起為沒有深圳紅印戶口、在深圳居住半年以上的人。 行業(yè)分析 報告 17 小結(jié) 貨幣過度供應(yīng)、土地供應(yīng)偏緊、 開發(fā)商大量囤地、 新房 供應(yīng) 量不足 、需求平穩(wěn)增長 等因素 ，導(dǎo)致 了 深圳市房地產(chǎn) 價格 的 持續(xù)高漲 。 行業(yè)分析 報告 18 3. 房地產(chǎn) 調(diào)控政策分析 2021年是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的 “ 政策調(diào)控年 ” 。 從中央到地方， 各類 調(diào)控政策應(yīng)接不暇。這些政策大致可分為綜合政策、金融政策、 限購令、 保障房政策 等 。 2021 年 的 房地產(chǎn)調(diào)控 貫穿全年 ，從年頭到年尾，又接著到 2021年 。 2021年初的“國十一條”的調(diào)控基調(diào)還是“平穩(wěn)健康”， 4月份的“新國十條”已經(jīng)變成“堅決遏制”，政策基調(diào)轉(zhuǎn) 變非常明確。對應(yīng)到市場，前所未有的調(diào)控壓力引起市場一片緊張。但短期觀望后， 9月份的反彈令“ ”調(diào)控再度加碼。 2021年 1月國務(wù)院又推出八條房地產(chǎn)調(diào)控措施。 這些調(diào)控政策的效果，目前從整體上 看， 初見成效但有待鞏固 。 那么當初政府為什么要出臺這些政策？這些政策為什么又強差人意？ 現(xiàn)在我們對這些政策加以梳理。 綜合政策 “ ”調(diào)控 1月 7日，國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，又稱 “ 國十一條 ”。 通知指出，隨著房地產(chǎn)市場的回升，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題 ，需要引起高度重視。通知要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求；加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管；加快推進保障性安居工程建設(shè)；落實地方各級人民政府責(zé)任。 “ ”調(diào)控 4月 17日，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，又稱 “ 新國十條 ”。 通知指出，近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，需要引起高度重視。為進一步落實各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題。通知要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要 切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)；堅決抑制不合理住房需求；增加住房有效供給；加快保障性安居工程建設(shè)；加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。 行業(yè)分析 報告 19 “ ”調(diào)控 9月 29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部和監(jiān)察部出臺《關(guān)于進一步貫徹落實國發(fā)（ 2021） 10號文件的通知》，又稱 “ 五項措施 ”。 通知指出，為鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，進一步深入貫徹落實 “ 新國十條 ” 。通知要求加大各項政策措施的落實力度，嚴格實行問責(zé)制；完善房地產(chǎn)稅收政策，加強稅收征管；切實增加住房有效供給，全力加快保障性安居工程建設(shè)；進一步加 強市場監(jiān)管，嚴肅查處違法違規(guī)行為；加快信息系統(tǒng)建設(shè)，加強輿論正面引導(dǎo)。 “ ”調(diào)控 2021年 1月 26日，國務(wù)院公布了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政 。 主要內(nèi)容包括：（ 1）進一步落實地方政府責(zé)任，要求地方政府確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標；（ 2）加大保障性安居工程建設(shè)力度；（ 3）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管；（ 4）強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 ；（ 5）嚴格住房用地供應(yīng)管理；（ 6）合理引導(dǎo)住房需求，要求各直轄市、計劃 單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施；（ 7）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制；（ 8）堅持和強化輿論引導(dǎo)。 綜合政策效應(yīng) 綜合政策涵蓋了眾多方面的內(nèi)容，包括信貸、土地、保障房、稅收等，是中央部門及地方政府出臺相關(guān)細則的依據(jù)和參考 。 綜合政策的出臺，往往能夠起到逆轉(zhuǎn)市場走勢的效果。與過往的調(diào)控政策相比， 2021年的綜合政策引領(lǐng)的調(diào)控風(fēng)暴可謂空前，三次調(diào)控的力度不斷加強 。 調(diào)控政策密集出臺的時間表明了政府的決心，未來若房價出現(xiàn)快速上漲跡象，可能出臺更嚴厲的調(diào)控政 策。 行業(yè)分析 報告 20 金融政策 差別化信貸 “ ” 政策 明確了家庭二套房首付比例不得低于 40%， “ ”政策 則明確了 90平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于 30%，家庭二套房首付比例不得低于 50%，利率不得低于基準利率的 ，三套及以上住房貸款，首付比例及貸款利率應(yīng)大幅度提高。 9月 29日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會出臺 規(guī)定 ， 90平米以下的首套自住房首付比例也調(diào)整至三成，明確要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。 表 9 2021 年中央政府主要差別化信貸政策 時間 頒布單位 主要內(nèi)容 2021. 國務(wù)院辦公廳 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭貸款首付款比例不得低于 40% 2021. 國務(wù)院 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 倍。 2021. 住建部、央行、銀監(jiān)會 對能提供 1 年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款 的，貸款人按上述規(guī)定執(zhí)行差別化住房信貸政策。對不能提供 1 年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。 2021. 央行、銀監(jiān)會 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對貸款購買 第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準利率 倍的規(guī)定。 2021. 國務(wù)院 政策共八條，其中包括強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 倍。 資料來源：公開資料，鵬元整理 上 調(diào)法定存款準備金率 從 1月 12日到 12月 10日，央行六次上調(diào)法定存款準備金率 。 尤其是臨近年末，一個月內(nèi)三次上調(diào)存款準備金率，央行收縮整體流動性的意圖明顯 。 目前，大型金融機構(gòu)存款準備金 行業(yè)分析 報告 21 率已高達 20%的歷史高位。存款準 備金率的上調(diào)，減少了商業(yè)銀行的可貸資金，對于房地產(chǎn)市場而言，購房者從銀行申請的購房貸款會趨嚴，而開發(fā)商從銀行獲得的開發(fā)貸款將面臨緊縮。 2021年 ， 全年累計新增 貸款 ，雖然同比減少了 %，但卻突破了全年 億的投放計劃。此外，全年的貨幣投放同比增長 %，在整體流動性寬松的大背景下，數(shù)量型緊縮力不從心。 加息 10月 19日，央行宣布自 20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率上調(diào) 。 12月 25日，央行年內(nèi)二度加息。 2021年 7月份以來，國內(nèi) CPI持續(xù)走高， 11月同比增速高達 %，已經(jīng)連續(xù) 5個月同比增速超過 3%，與一年期存款基準利率相比，兩者之間的敞口不斷拉大，而負利率常態(tài)化將誘發(fā)銀行儲蓄搬家。 金融政策效應(yīng) 信貸政策的調(diào)整是影響居民購房需求的重要手段，也是見效最快的。 2021年，信貸政策中首付比例及貸款利率的不斷上調(diào)，提高了銀行貸款的杠桿化購房的準入門檻，直接減少了支撐房地產(chǎn)市場的有效需求。 2021年央行 6次上調(diào)存款準備金率、兩次加息只是本次貨幣政策收緊的前奏，如果通脹繼續(xù)，加息政策將會延續(xù)，進而對房地產(chǎn)市場造 成一定的沖擊 。 從加息對樓市的影響來看，其調(diào)控邏輯主要是通過調(diào)節(jié)開發(fā)商的資金成本、需求者的購房成本，來促進供應(yīng)、壓縮需求，從而使供求關(guān)系發(fā)生改變，從而達到穩(wěn)定房價之目的 。 從加息的實質(zhì)影響來看，其初期影響較小，主要是通過連續(xù)加息、作用累加后房價走勢才開始明顯逆轉(zhuǎn)。 未來通脹壓力猶存，抗通脹將成為 2021年的首要經(jīng)濟目標，連續(xù)加息可能性依然較大，對樓市的影響也不容小覷。 限購令 對國人 限購 ， 是 2021年出現(xiàn)的房地產(chǎn)調(diào)控 新 舉措。 行業(yè)分析 報告 22 “ ”政策 出臺后，北京率先出臺了限購令 。 “ ”政策的出臺 ，明確要 求對房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù) 。 “ ”后，包括 深圳、上海、廈門等一共 15個城市迅速跟進。 9月 30日，深圳市發(fā)布“限購令”： 戶籍居民家庭限購兩套房 ， 非戶籍居民家庭限購一套房 。 限購 令 是對投機需求的精確打擊，一定程度上促使了市場投資投機氣氛的下降，未來數(shù)月內(nèi)一線城市成交量將明顯回落。 在本輪房地產(chǎn)調(diào)控尚未取得令人滿意的效果之前， 限購 令很可能將長期執(zhí)行。 保障房政策 中央 政府保障房建設(shè)政策 2021年 ， 中央政府把保障房建設(shè)提高到了前所未有的高度 ，對廉租房和公共租賃房的建設(shè)分別作出了建筑面積、承租方式以及租金管理等方面的詳細規(guī)定。 2021年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工 590萬套，基本建成 370萬套； 2021年更是提出全國要建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造 1,000萬套。隨著保障性住房定位逐漸明晰以及建設(shè)力度不斷加大，未來我國將加速建構(gòu)商品房與保障房的雙軌制住房體系。 表 10 中央政府 2021 年保障房建設(shè)的相關(guān)政策 時間 頒布單位 主要內(nèi)容 國土部 申報住宅用地的城市，經(jīng)濟適用住房 ，廉租住房和中低價位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。