【正文】 分析師： 江杰 董斌 聯(lián)系電話： 075582872308 傳真： 075582872090 電子郵箱： 地址：福田區(qū)深南大道 7008 號陽光高爾夫大廈三樓 。本公司對本報(bào)告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改。如征得本公司同意進(jìn)行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并注明出處為 “ 鵬元評級 研究 ” ，且不得對本報(bào)告進(jìn)行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修 改。 行業(yè)分析 報(bào)告 30 聲 明 本報(bào)告 版權(quán)為 鵬元資信評估 有限公司（以下簡稱 “ 本公司 ” ） 所有。此外 ，地方政府還以土地增值稅、企業(yè)所得稅等方式從事房地產(chǎn)企業(yè)獲得大量收益 。這樣的安排主要是考慮到 2021年財(cái)政收支矛盾仍然十分突出。土地財(cái)政已成為越來越多的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所依賴的模式。自招拍掛實(shí)施以來，地方財(cái)政收入的一半來自于土地出讓收入。近年來房地產(chǎn)業(yè)投資額占城鎮(zhèn)投資總額比重一直保持在 20%以上。 房地產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，涉及行業(yè)多。 兩者的博弈導(dǎo)致 房地產(chǎn)市場將 保持平穩(wěn)發(fā)展。 我們預(yù)計(jì)，深圳市 2021年房地產(chǎn)市場將 保持平穩(wěn) 發(fā)展。 2021 年以來國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)高壓，主要是通過抑制投資投機(jī)需求、增加保障房供給、加強(qiáng)市場監(jiān)管等手段來遏制房價(jià)過快上漲。 行業(yè)分析 報(bào)告 27 5. 結(jié)束語 作為一個(gè)一線城市，深圳市房地產(chǎn)市場價(jià)格偏高是顯 而易見的。 總之，一方面，調(diào)控 政策繼續(xù)趨緊 ；另一方面， 市場上升的因素依然存在 。有房一族雖然不再害怕房價(jià)的飚漲，但又擔(dān)心房價(jià)的大跌令財(cái)富縮水。 深圳 樓市 將 保持 平穩(wěn) 發(fā)展 中央政府一方面 看見了高房價(jià)招致的“民生”問題，另一方面又 要 接納 了 房地產(chǎn) 業(yè) 對GDP的拉動(dòng)。 一方面，新房市場 供給不足 ，另一方面，自住型需求依然很旺盛。 2021年和 2021年 ，深圳市 新建商品住宅新開工面積 均很低，相當(dāng)于近 5年平均值 （ 460萬平方米） 的 74%。 2021 年 市場供應(yīng)偏低 一般地， 新開工面積將在 。 在當(dāng)前情況下，調(diào)控 政策 一旦 松動(dòng)或退出 ， 一定會導(dǎo)致市場報(bào)復(fù)性的上漲， 已經(jīng)取得的調(diào)控 成果 將前功盡棄，招致更大的民怨以及政府公信力的再一次喪失。 政府必須通過宏觀調(diào)控實(shí)現(xiàn) “ 取信于民 ” 的政治目標(biāo)。從老百姓的期望來看， 2021年宏觀調(diào)控是失效的，房價(jià)依然高居不下，這就決定了這一輪的宏觀調(diào)控并沒有結(jié)束 。 這幾 個(gè)方面的問題是長期政治、經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展過程中積累的結(jié)果，不可能在短期內(nèi)得到有效解決 。 行業(yè)分析 報(bào)告 25 4. 2021 年深圳 房地產(chǎn) 市場 預(yù)測 房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)、深化 中國房地產(chǎn)市場調(diào)控，自 2021年就已經(jīng)開始。在 減少市場有效需求的同時(shí)，擴(kuò)大市場有效供給 ， 達(dá)到遏制房價(jià)過快上漲的目的。 行業(yè)分析 報(bào)告 24 小結(jié) 2021年 政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的 思路是“ 抑需求促供給 ”。另外，根據(jù)規(guī)劃， “ 十一五 ” 規(guī)劃確定的保障性住房建設(shè)與供應(yīng)目標(biāo)中未完成的部分，必須在 “ 十二五 ” 期內(nèi)完成，并達(dá)到分配或供應(yīng)條件，而不納入 “ 十二五 ” 規(guī)劃住房建設(shè)目標(biāo) 。 根據(jù) 2021年 1月深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公示的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20212021）》（征求意見稿）， “ 十二五 ” 期間 ，深圳市規(guī)劃建設(shè)各類住房 54萬套、總建筑面積 4,076萬平方米 。 “ 十一五 ” 期間，深圳市規(guī)劃建設(shè)住房總量69萬套、建筑面積 5,700萬平方米，其中商品住房 55萬套、建筑面積 4,930萬平方米（含城市更新方式建設(shè)住房 1800萬平方米），保障性住房 14萬套、建筑面積 770萬平方米；截止 2021年底，深圳市商品住房累計(jì)新開工面積 2,，竣工面積 1,；保障性住房籌集建設(shè) 、建筑面積約 1,267萬平方米，其中已開工 ，竣工（含籌集）約 2萬套 ， 實(shí)際分配 8,209套。 國土部 未完成 2021 年保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù)，保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房 “三類用地 ”供應(yīng)總量未達(dá)到住房用地供應(yīng)總量 70%的市縣，年底前不得出讓大戶高檔商品住宅用地。 財(cái)政部、國 稅總局 對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對公租房經(jīng)營管理單 位建造公租房涉及的印花稅予以免征；對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅。 住建部、國土部、央行等 7 部委 對公共租賃住房建設(shè)，從規(guī)劃、房源籌集、政策支持、監(jiān)督管理等方面做出規(guī)定。 國務(wù)院 增加居住用地有效供應(yīng)；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%；確保完成2021 年建設(shè)保障性住房 300 萬套、各類棚戶區(qū)改造住房 280 萬套。 表 10 中央政府 2021 年保障房建設(shè)的相關(guān)政策 時(shí)間 頒布單位 主要內(nèi)容 國土部 申報(bào)住宅用地的城市，經(jīng)濟(jì)適用住房 ，廉租住房和中低價(jià)位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。 2021年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工 590萬套，基本建成 370萬套； 2021年更是提出全國要建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造 1,000萬套。 在本輪房地產(chǎn)調(diào)控尚未取得令人滿意的效果之前， 限購 令很可能將長期執(zhí)行。 9月 30日，深圳市發(fā)布“限購令”： 戶籍居民家庭限購兩套房 ， 非戶籍居民家庭限購一套房 。 “ ”政策的出臺 ，明確要 求對房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù) 。 限購令 對國人 限購 ， 是 2021年出現(xiàn)的房地產(chǎn)調(diào)控 新 舉措。 從加息的實(shí)質(zhì)影響來看，其初期影響較小，主要是通過連續(xù)加息、作用累加后房價(jià)走勢才開始明顯逆轉(zhuǎn)。 2021年央行 6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次加息只是本次貨幣政策收緊的前奏，如果通脹繼續(xù)，加息政策將會延續(xù)，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場造 成一定的沖擊 。 金融政策效應(yīng) 信貸政策的調(diào)整是影響居民購房需求的重要手段，也是見效最快的。 12月 25日，央行年內(nèi)二度加息。此外，全年的貨幣投放同比增長 %，在整體流動(dòng)性寬松的大背景下，數(shù)量型緊縮力不從心。存款準(zhǔn) 備金率的上調(diào)，減少了商業(yè)銀行的可貸資金，對于房地產(chǎn)市場而言，購房者從銀行申請的購房貸款會趨嚴(yán)，而開發(fā)商從銀行獲得的開發(fā)貸款將面臨緊縮。 尤其是臨近年末，一個(gè)月內(nèi)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，央行收縮整體流動(dòng)性的意圖明顯 。 2021. 國務(wù)院 政策共八條，其中包括強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。對不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。 表 9 2021 年中央政府主要差別化信貸政策 時(shí)間 頒布單位 主要內(nèi)容 2021. 國務(wù)院辦公廳 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭貸款首付款比例不得低于 40% 2021. 國務(wù)院 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍。 行業(yè)分析 報(bào)告 20 金融政策 差別化信貸 “ ” 政策 明確了家庭二套房首付比例不得低于 40%， “ ”政策 則明確了 90平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于 30%，家庭二套房首付比例不得低于 50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ，三套及以上住房貸款，首付比例及貸款利率應(yīng)大幅度提高。與過往的調(diào)控政策相比， 2021年的綜合政策引領(lǐng)的調(diào)控風(fēng)暴可謂空前，三次調(diào)控的力度不斷加強(qiáng) 。 綜合政策效應(yīng) 綜合政策涵蓋了眾多方面的內(nèi)容，包括信貸、土地、保障房、稅收等，是中央部門及地方政府出臺相關(guān)細(xì)則的依據(jù)和參考 。 “ ”調(diào)控 2021年 1月 26日，國務(wù)院公布了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政 。 通知指出，為鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，進(jìn)一步深入貫徹落實(shí) “ 新國十條 ” 。通知要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要 切實(shí)履行穩(wěn)定房價(jià)和住房保障職責(zé)；堅(jiān)決抑制不合理住房需求；增加住房有效供給；加快保障性安居工程建設(shè)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。 通知指出，近期部分城市房價(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍，需要引起高度重視。通知要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任。 綜合政策 “ ”調(diào)控 1月 7日，國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，又稱 “ 國十一條 ”。 這些調(diào)控政策的效果，目前從整體上 看， 初見成效但有待鞏固 。但短期觀望后， 9月份的反彈令“ ”調(diào)控再度加碼。 2021年初的“國十一條”的調(diào)控基調(diào)還是“平穩(wěn)健康”， 4月份的“新國十條”已經(jīng)變成“堅(jiān)決遏制”，政策基調(diào)轉(zhuǎn) 變非常明確。這些政策大致可分為綜合政策、金融政策、 限購令、 保障房政策 等 。 行業(yè)分析 報(bào)告 18 3. 房地產(chǎn) 調(diào)控政策分析 2021年是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的 “ 政策調(diào)控年 ” 。 7 非戶籍常住人口各年度統(tǒng) 計(jì)口徑存在差異， 2021 年以前為暫住人口數(shù)量（主要按暫住證統(tǒng)計(jì)），自 2021年起為沒有深圳紅印戶口、在深圳居住半年以上的人。 部分中低收入居民家庭居住水平較差，主要通過城中村住房及企業(yè)集體宿舍解決居住問題。 人口不斷增長，加大了 對 住房 的 自住型 需求。 截止 2021年末，全市常住人口（同比增長 %），其中戶籍人口 ，非戶籍人口 。 最后 看 城市人口 數(shù)量。 行業(yè)分析 報(bào)告 16 再 看人均可支配收入。實(shí)際上，房價(jià)過高也抑制著首次購房行為，迫使消費(fèi)者用 租房取代購房，推遲購房時(shí)間。城市化的不斷升級，推動(dòng) 深圳部分區(qū)域的 地產(chǎn)不斷升值。 2021年 7月 ， 深圳 市正式擴(kuò)容， 龍崗、寶安被歸入特區(qū)范圍之內(nèi) 。自 80年代以來，深圳市 GDP增速一直居國內(nèi)前列，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升，基礎(chǔ)設(shè)施日益現(xiàn)代化 。 先看 城市化 。這些因素都是長期性因素， 也是 房地產(chǎn)價(jià)格長線看漲的 根本 原因。 我們認(rèn)為，自住型購房需求和投機(jī)性需求占據(jù) 著 市場主流。而投機(jī)性需求的特征是房價(jià)上漲預(yù)期越大，成交量越大。 自住型購房包括首次購房 6和