【文章內(nèi)容簡介】 土地費(fèi)用00建筑安裝工程費(fèi)000基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)000前期工程費(fèi) 000管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用00 開發(fā)期稅費(fèi)00其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi) 貸款利息000流動資金00000002資金籌措自有資金48000396 0借款150000750000銷售收入再投入0000投資計劃與資金籌措表對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行分類，可以更加具體的把握房地產(chǎn)投資風(fēng)險。并且分析來自來自各方面風(fēng)險的可能性大小與程度的高低，以便根據(jù)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，區(qū)分輕重緩急，對癥下藥，從而有效的降低房地產(chǎn)風(fēng)險。投資決策階段的風(fēng)險房地產(chǎn)投資前期階段的風(fēng)險是指投資計劃實(shí)施前期的風(fēng)險，例如選址風(fēng)險，市場定位風(fēng)險，投資方案決策風(fēng)險等。對于房產(chǎn)投資自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險危害特別大，一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。前期工作階段的風(fēng)險在前期工作階段，結(jié)合土地獲取、項目規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置補(bǔ)償及資金籌集等工作，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)成本確定、市場風(fēng)險、土地與拆遷安置風(fēng)險和籌資風(fēng)險。開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險是指從房地產(chǎn)項目正式動工到交付使用這一階段的風(fēng)險，例如：承包方式風(fēng)險、按時完工風(fēng)險、成本控制風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。租售階段的風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營階段的風(fēng)險主要指房地產(chǎn)商品的售價、租金和空置率的不確定性帶來的風(fēng)險。它是投資者不可避免且難以控制的風(fēng)險。結(jié)合上面房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型的識別和當(dāng)前國家宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，該項目的主要風(fēng)險是在開發(fā)周期中的租售階段的風(fēng)險。目前，進(jìn)行商品房預(yù)售并回收建設(shè)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資開發(fā)資金的一種重要方式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項目開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，這樣可以降低開發(fā)項目的最大累計資金需求量，有助于房地產(chǎn)開發(fā)公司滾動發(fā)展項目。從實(shí)際情況看這幾年由于銀行貸款較為困難，預(yù)收賬款逐漸占據(jù)了開發(fā)籌資的大部分比重。該項目預(yù)售資金籌資占項目資金的比例較大，預(yù)售款的回款情況直接影響到項目資金鏈的完整。規(guī)避措施：風(fēng)險回避。在租售管理階段，為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗(yàn)不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險，可采用營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗(yàn)。同時，通過銷售時機(jī)的選擇，排除不同時機(jī)銷售可能存在的風(fēng)險。風(fēng)險預(yù)防。在預(yù)售管理階段，為預(yù)防風(fēng)險，開發(fā)商應(yīng)做好如下幾點(diǎn)： 房地產(chǎn)租售合同應(yīng)由房地產(chǎn)專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。在銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)銷售和營銷，選擇合適的價格定位以及最佳的上市時機(jī)，應(yīng)用恰當(dāng)?shù)拿襟w進(jìn)行推廣，盡最大的努力完成銷售計劃，實(shí)現(xiàn)資金回籠，規(guī)避銷售階段的風(fēng)險。第四章項目實(shí)施過程中的控制進(jìn)度控制的目的是要按照承包合同規(guī)定的進(jìn)度和時間要求完成工程建設(shè)任務(wù)。在工程項目施工管理的工作中，進(jìn)度控制的內(nèi)容和職責(zé)應(yīng)該包括以下幾個部分、：制定進(jìn)度計劃、執(zhí)行進(jìn)度計劃、檢查進(jìn)度計劃和調(diào)整進(jìn)度計劃。施工項目實(shí)施階段的進(jìn)度控制“標(biāo)準(zhǔn)”是施工進(jìn)度計劃。施工進(jìn)度計劃是表示施工項目中各個單位各個工種在施工中的銜接與配合，安排勞動力和各種施工物資材料的供應(yīng)時間，確定各分部、分項工程按目標(biāo)計劃的要求進(jìn)行。在必要時，為保證在合同工期內(nèi)施工，必須對進(jìn)度計劃進(jìn)行必要的調(diào)整和補(bǔ)充。施工進(jìn)度計劃的檢查與施工進(jìn)度計劃的執(zhí)行是會融在一起的。施工進(jìn)度計劃的檢查是計劃執(zhí)行情況的反饋和信息來源，是調(diào)整和分析施工進(jìn)度計劃的依據(jù)，是進(jìn)度控制最重要的步驟。施工進(jìn)度計劃的檢查主要是通過把實(shí)際進(jìn)度與進(jìn)度計劃進(jìn)行比較，從中找出項目實(shí)際執(zhí)行情況與進(jìn)度計劃的偏差，以便及時進(jìn)行修正和調(diào)整。編制進(jìn)度控制方案的第一步工作就是，熟悉設(shè)計圖紙和施工現(xiàn)場情況，審核施工單位的施工進(jìn)度計劃體系，包括工程總進(jìn)度計劃，勞動力計劃，材料計劃，機(jī)械設(shè)備進(jìn)場計劃以及資金使用情況計劃等。方便對個作業(yè)項目的進(jìn)度情況進(jìn)行檢查，在工程進(jìn)度計劃體系調(diào)整好后，須將總進(jìn)度計劃與勞動力計劃、材料計劃、機(jī)械進(jìn)場計劃等進(jìn)行整合，繪制在同一張圖表中。具體過程為：根據(jù)各作業(yè)項目工程量和現(xiàn)行勞動定額、材料消耗定額及機(jī)械臺辦定額等，計算出各作業(yè)項目所需耗用的勞動力、主要材料、機(jī)械，將計算結(jié)果匯總在進(jìn)度計劃的下方，使之與工程總進(jìn)度計劃要求的相應(yīng)時間區(qū)段相對應(yīng)。工程進(jìn)度情況的檢查，不僅包括對各作業(yè)項目的跟蹤檢查還包括對工程總進(jìn)度情況的比較分析。各作業(yè)項目完成情況的檢查分析：該部分內(nèi)容主要通過工程進(jìn)度計劃橫道圖與勞動力計劃、材料計劃、機(jī)械進(jìn)場計劃等來進(jìn)行檢查。1）主要采用橫道圖法，將實(shí)現(xiàn)進(jìn)度完成情況繪制在橫道圖上，進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度與計劃進(jìn)度的比較檢查各作業(yè)項目施工有無超前或滯后現(xiàn)象。2）對照進(jìn)度計劃和勞動力計劃等檢查勞動力投入數(shù)量是否滿足要求，對照勞動定額對作業(yè)人員的工作效率進(jìn)行檢查。檢查其是否滿足施工進(jìn)度的要求，是否需要增加勞動力。3）材料是否按進(jìn)度進(jìn)場，其質(zhì)量和數(shù)量是否滿足要求。對照材料消耗定額，監(jiān)控主要材料的消耗情況，有利于工程的進(jìn)度控制和成本控制。4）檢查施工機(jī)械是否按計劃進(jìn)場，機(jī)械的性能是否良好，數(shù)量是否滿足要求。對照機(jī)械臺辦定額檢查機(jī)械臺班的使用效率是否滿足要求。5）檢查個工作面是否存在閑置現(xiàn)象，該工作是否為關(guān)鍵工作，是否影響后續(xù)施工，是否需要立即投入人員施工。對于非關(guān)鍵路線上的施工項目也需要分析其進(jìn)度的合理性，避免其變成關(guān)鍵路線，給工程進(jìn)度控制造成不利影響。6）深入施工現(xiàn)場，了解各工種是否有交叉施工，是否相互影響，施工效率是否低下，能否合理調(diào)整。工程總進(jìn)度完成情況的檢查：該部分內(nèi)榮的檢查主要通過工程進(jìn)度控制“S”曲線圖來實(shí)現(xiàn)。根據(jù)檢查周期內(nèi)各作業(yè)項目時機(jī)完成工程量，套用現(xiàn)行工程預(yù)算定額或施工單位的工程量清單報價，就可得出以貨幣形式表示的檢查周期內(nèi)完成的工作量，各檢查周期的實(shí)際完成工作量匯總，即可得出工程累計完成量。將實(shí)際完成工作量與工程進(jìn)度控制“S”曲線圖相對應(yīng)的計劃完成工作量相比較，就可檢查出本檢查周期內(nèi)的進(jìn)度，以及整個工程進(jìn)度是滯后還是超前的。需要指出的是，以綜合貨幣形式反應(yīng)的工程量完成情況只能體現(xiàn)項目的總體進(jìn)度情況，而不能反應(yīng)各作業(yè)項目的具體進(jìn)度控制狀況。在檢查過程中發(fā)現(xiàn)進(jìn)度偏差要及時分析原因，研究相應(yīng)的對策和解決方法。影響工程進(jìn)度的因素有很多，除勞動力、材料、機(jī)械、資金等因素外，還包括設(shè)計因素、技術(shù)因素、組織管理因素、信息溝通、外部環(huán)境的影響及各參建單位的協(xié)調(diào)配合問題等。具體問題具體分析，采取的對策和解決方法也不盡相同。在進(jìn)度計劃的實(shí)施過程中，常常受各種因素的影響而出現(xiàn)進(jìn)度偏差。為了保證工期總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須對原計劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。計劃的調(diào)整有如下原則：計劃調(diào)整應(yīng)慎重，能不調(diào)的盡量不調(diào)，能局部調(diào)整的絕不大范圍調(diào)整；計劃的調(diào)整要及時，一發(fā)現(xiàn)有進(jìn)度偏差必須及時分析，立即采取相應(yīng)對策及時解決，問題解決的越早，對整個項目的影響和沖擊越小。當(dāng)在檢查中發(fā)先勞動力、材料、機(jī)械的投入滿足不了施工要求時，可以采取以下措施來解決：1）延長每天的施工時間。2)增加勞動力和施工機(jī)械的數(shù)量；3）通過獎勵等措施提高勞動生產(chǎn)力等。一般情況下，以上原