房地產(chǎn)投資分析決策理論(編輯修改稿)
2025-03-03 16:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。 3）混合型房地產(chǎn)項目 這類房地產(chǎn)項目以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。 本書在講述房地產(chǎn)投資分析時，經(jīng)常會使用到上述各類劃分。具體使用哪一種劃分方法，要看研究內(nèi)容的需要。房地產(chǎn)投資的目的？ 就是為了通過開發(fā)和經(jīng)營等過程獲取未來收益。 即： 現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益 （ 1）．現(xiàn)金流量收益 現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因為經(jīng)營房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營、租金收入中扣除各種支出后的余額。 房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三個因素。 其一，房地產(chǎn)租金總額。 其二，房地產(chǎn)的總營運費用。 其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。 （ 2）．避稅收入 擁有房地產(chǎn)時的避稅收入，是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來的收益。它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益。?假設(shè)某物業(yè)，其重置價格為 1000萬元，年經(jīng)營收入 300萬元，經(jīng)營成本 100萬元，營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加為經(jīng)營收入的 5%；稅法規(guī)定的折舊年限 25年，物業(yè)的經(jīng)濟壽命為 50年；所得稅率 33%；不計殘值。 （ 3）．銷售收益 在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷售收益是最大的。銷售收益既可以來自于房地產(chǎn)開發(fā)投資，也可以來自房地產(chǎn)置業(yè)投資。 對于房地產(chǎn)開發(fā)投資者來說，其投資的主要目的是獲取銷售開發(fā)利潤，此時，銷售收益就變成了銷售利潤。房地產(chǎn)投資的特點 房地產(chǎn)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類型的特點。認識和掌握這些特點，對我們進行房地產(chǎn)投資決策分析是十分重要的。 1．位置的固定性 房地產(chǎn)的位置固定性也叫不可移動性。這一點決定了房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在。這使得房地產(chǎn)投資者在選擇房地產(chǎn)項目的區(qū)位時，應(yīng)注意以下幾點： 房地產(chǎn)投資的特點之一 1）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在當前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來的租客都具有吸引力。 2）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在未來必須具有增值潛力。房地產(chǎn)投資價值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當前凈租金水平的高低。 3）投資者還必須重視房地產(chǎn)項目所處區(qū)位的變化情況。 2．壽命周期長 房地產(chǎn)商品跟其
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