【正文】 中，銀行作為債權(quán)人而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為債務(wù)人，毫無疑問要遭遇代理成本問題。因此，在武漢如何開辟不同的融資渠道，創(chuàng)新融資方式與融資工具，建立多層次的住房供應(yīng)體系，滿足各階層不同的住戶需求，應(yīng)成為當(dāng)前急需重點研究的課題。 在去年6月13日，中國人民銀行公布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，其核心內(nèi)容是規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款的額度，限制了商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款使用的范圍、土地儲備機構(gòu)貸款的年限，對個人商業(yè)性住房貸款也提高了首付比例，縮短了還款期限。 進一步加強金融對住宅消費的支持力度和政策引導(dǎo),同時大力發(fā)展評估公證、登記、保險、拍賣等機構(gòu)的建設(shè),為建立和完善住房二級抵押市場打下良好的基礎(chǔ),同時放開并積極引導(dǎo)住宅二級市場,拉動住宅消費需求。爾后,隨著各方面條件的逐步成熟,再引導(dǎo)其轉(zhuǎn)化為以獲取利潤為主要目標(biāo)的專業(yè)化的合作金融機構(gòu)。其職能也從最初的社會共同集資購房或建房發(fā)展成為今天的業(yè)務(wù)眾多的“金融百貨公司”。 鑒于發(fā)達的住房金融機構(gòu)在短期內(nèi)還很難建立起來并發(fā)揮重要作用,抵押貸款業(yè)務(wù)也尚未成為住房金融的普遍形式,我們可以扶植各種以互助為基本特征的住宅合作社,并引導(dǎo)它們向類似英國和歐洲大陸那樣的住宅建筑社或住宅合作機構(gòu)的方向發(fā)展。房地產(chǎn)金融機構(gòu)究竟如何創(chuàng)新,現(xiàn)在尚無定論。 為此，要建立以中國建設(shè)銀行為主體,幾家銀行并存的住房信貸體制。組建全新型的住宅儲蓄銀行,使之成為武漢市住房金融市場的主體性機構(gòu),建立起商業(yè)性貸款和政策性貸款相結(jié)合的體制。 大力發(fā)展住房儲蓄銀行通過以上途徑,在武漢市最終形成一個以國有銀行為主導(dǎo),多種經(jīng)濟成分和經(jīng)營機制并存,多層次、多渠道共同運作的房地產(chǎn)金融機構(gòu)系統(tǒng)。著手組建專門的政策性銀行、商業(yè)性銀行和住房儲蓄銀行。 武漢市房地產(chǎn)金融機構(gòu)系統(tǒng)構(gòu)建的重點是管理機構(gòu)、專業(yè)性和非專業(yè)性的房地產(chǎn)金融機構(gòu)。完整的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系應(yīng)由以下幾個部分組成：如何創(chuàng)新房地產(chǎn)金融機構(gòu),完善房地產(chǎn)金融體系,一直是各方人士激烈爭論的焦點。作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)要長久健康地發(fā)展，特別是在國家對房地產(chǎn)業(yè)加強管理和調(diào)控、商業(yè)銀行貸款規(guī)模相對緊縮的情況下，我市住房全融的“單一性”特點非常明顯，還沒有形成一個成熟的金融支持體系，也缺乏完整的保障機制，尤其是房地產(chǎn)業(yè)融資的多元化、多渠道迫在眉睫。三、武漢市房地產(chǎn)金融發(fā)展對策建議在這樣一種立法滯后的情況下，推行房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新還存在障礙。有些國家還有這方面的法典，各種法律關(guān)系規(guī)定的比較清楚。即便是上述規(guī)定和辦法在實踐應(yīng)用中也暴露出不少問題。 我國的房地產(chǎn)金融法律體系建設(shè)還剛剛起步，住房公積金管理、住房儲蓄管理、抵押貸款管理、擔(dān)保、信托、保險與再保險、住房融資稅收管理、低收入利息補貼等住房金融相關(guān)方面的經(jīng)濟活動還沒有完善的法律法規(guī)進行規(guī)范和系統(tǒng)管理。因此商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)有必要形成了完善的市場準(zhǔn)入和退出制度，信貸風(fēng)險預(yù)警、整改、停牌工作制度，調(diào)控有序的業(yè)務(wù)指引制度和資源優(yōu)化配置制度，全面規(guī)范和統(tǒng)一的業(yè)務(wù)文本和業(yè)務(wù)操作規(guī)程。 這些創(chuàng)新反映了各銀行加強了對于個人住房貸款業(yè)務(wù)的拓展力度，各銀行之間的競爭已經(jīng)相當(dāng)白熱化，這種白熱化的一個結(jié)果是銀行方面紛紛降低發(fā)放個人住房按揭辦理的門檻，也給地產(chǎn)商融資操作留下了空間；各大銀行搶占個人住房貸款業(yè)務(wù)里，甚至提出在資金額度上市場要多少就給多少，“零首期”、“按揭轉(zhuǎn)按揭”這些業(yè)務(wù)創(chuàng)新概念的推出客觀上亦給地產(chǎn)商欺詐融資留下了空間。⑦辦理個人住房按揭貸款附送家財保險。⑤個人住房跨行轉(zhuǎn)按揭貸款。③個人住房移動按揭貸款。如：①個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款。隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，對金融業(yè)會提出新的金融需求，這在一定程度上推動了金融創(chuàng)新的步伐。在我市目前對于個人信用調(diào)查與評價的專業(yè)性機構(gòu)只有武漢市信用管理公司，而且對于個人信用體系建設(shè)的一些方案還沒有出臺。因此，完善住房貸款擔(dān)保體系很有必要。 （2）沒有建立起完善的個人住房擔(dān)保體系。針對我市房地產(chǎn)市場的實際，我市還沒有借鑒國外的成功經(jīng)驗，引入住房儲蓄銀行的機制，活躍房地產(chǎn)市場，激活潛在的住房需求。 （1）金融還激活潛在的住房需求。個人住房貸款每年的快速增長，其占各項貸款的比重逐年大幅提高，且個人住房貸款的質(zhì)量優(yōu)良，充分說明我市的房地產(chǎn)市場是健康發(fā)展的。 我市目前開展的個人住房業(yè)務(wù)有：個人住房按揭貸款、個人住房公積金委托貸款、二手房貸款、個人住房裝修貸款、個人住房組合貸款、個人住房家居組合貸款、個人商用房貸款等。 發(fā)展個人住房金融業(yè)務(wù)，積極支持居民購房，一方面通過信用工具將潛在的購買力變?yōu)楝F(xiàn)實的消費需求，活躍房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。 房地產(chǎn)資金信托是近期中國最活躍的融資形式，但由于前一段時期我市信托行業(yè)的整頓，信托業(yè)務(wù)停滯，房地產(chǎn)資金信托計劃大部分是提供“過橋貸款”，即主要為未達到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目提供前期信托信貸，這些信托計劃基本不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。但在我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資比例十分低。1998年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行，如深圳振興集團股份有限公司為翠?；▓@項目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”、北京首創(chuàng)發(fā)行的用于北京市6個居民小區(qū)的商品房建設(shè)的“首創(chuàng)債券”等。我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計1．5億元。人福科技旗下的房地產(chǎn)公司開發(fā)的“當(dāng)代光谷智慧城”和“當(dāng)代曙光嘉園”％。道博股份在2003年初就確定以房地產(chǎn)業(yè)為階段性主業(yè),其中當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)收入6016萬元,%。 股權(quán)融資在我市房地產(chǎn)金融中占比較小。表9在房地產(chǎn)市場上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程，是我市房地產(chǎn)市場上的主要資金提供者。 銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主渠道。 我市房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等占比較小。商業(yè)性房地產(chǎn)金融是指通過貨幣或資本市場籌集住房建設(shè)與消費資金的融資體制，商業(yè)性房地產(chǎn)金融是我國住房金融體系的核心，承擔(dān)著主要的住房融資職能。但和一些地區(qū)相比，我們還存在差距，如上海就制定了《關(guān)于對上海市中低收入家庭實行購房貸款貼息政策若干規(guī)定》，對一些低收入家庭直接給與補助，解決其住房問題。強制儲蓄主要是三級住房基金儲蓄，包括職工個人住房公積金；政府住房儲蓄系統(tǒng)主要包括財政補貼、優(yōu)惠稅收和低息等政府扶持資金。政策性住房資金來源不多。而且公積金制實行封閉式營運機制，割裂了它與資本市場的內(nèi)在聯(lián)系，限制了資金良性循環(huán)使其增值的功能。從長遠來看，公積金制不應(yīng)是我市住房金融發(fā)展的主體。后者是指政府主要采用強制儲蓄籌資手段，通過有關(guān)政府部門和機構(gòu)相接參與住房產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和消費。政策性住房金融按照其功能和作用的發(fā)生方式，可分為市場主導(dǎo)型和政府主導(dǎo)型兩類。 目前，政府對于政策性房地產(chǎn)金融較多的依賴于住房公積金，其他政策性手段較少，影響了政策性房地產(chǎn)金融的發(fā)展。 （三）武漢市其他政策性房地產(chǎn)金融發(fā)展不足截止2003年底，個人住房貸款余額256,889