【正文】 據(jù)自己的生活習(xí)慣，自由規(guī)劃，它可以是大書房、也可以是會客廳、更可以是娛樂廳，總之只需設(shè)計大氣，功能不做約定。二次置業(yè)人群、剛需人群購買此類產(chǎn)品的客群，年齡一般在35歲以上，屬于二次置業(yè)的成熟客群，此類客群對住宅的要求除上訴功能需滿足外，更重視生活品質(zhì)。功能二、三房70—80㎡、80—90㎡全做弧形花園，提升戶型品質(zhì)感，豐富外立面，樓間多做花池、花棚，營造清新、舒適生活環(huán)境。現(xiàn)金牛產(chǎn)品二變?nèi)?0—80㎡用大花園、大陽臺設(shè)計，增加可變空間剛需人群購買此類產(chǎn)品的客戶，大多為中青年客群。此類產(chǎn)品目標客群鎖定青年群體及投資客群。青年創(chuàng)業(yè)人群、投資人群、過渡性居住人群精致小躍層（SOHO）40—60㎡，客廳設(shè)雙陽臺，全贈送，隔成兩層后，加上贈送的陽臺最大的可變?yōu)?房，最小的也能保證3房。也適合單身人群過渡性居住的需求青年創(chuàng)業(yè)人群、投資人群、過渡性居住人群購買此類產(chǎn)品的客戶年齡段一般在22~35歲之前，大多為首次置業(yè)、投資置業(yè)與婚房置業(yè)，此類人群購房一般會受到物業(yè)總價制約，所以更傾向于緊湊實惠的小戶型，并且此類人群接受新鮮事物能力強，更容易接受市場上的新產(chǎn)品。這類產(chǎn)品在本項目的考慮中，應(yīng)該排除此類產(chǎn)品設(shè)計。它是處在低增長率、低市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群。即首先確定對該象限中那些經(jīng)過改進可能會成為明星的產(chǎn)品進行重點投資，提高市場占有率，使之轉(zhuǎn)變成“明星產(chǎn)品”；對其它將來有希望成為明星的產(chǎn)品則在一段時期內(nèi)采取扶持的對策。例如在產(chǎn)品生命周期中處于引進期、因種種原因未能開拓市場局面的新產(chǎn)品即屬此類問題的產(chǎn)品。前者說明市場機會大，前景好，而后者則說明在市場營銷上存在問題。l 問號產(chǎn)品（question marks）。它是指處于低增長率、高市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群，已進入成熟期。采用的發(fā)展戰(zhàn)略是：積極擴大經(jīng)濟規(guī)模和市場機會，以長遠利益為目標，提高市場占有率，加強競爭地位。 根據(jù)波士頓矩陣我們對產(chǎn)品的配置有了更科學(xué)的規(guī)劃。 高層舒適型居所增加少量平層大宅產(chǎn)品；216。 建筑風(fēng)格時尚，外立面色彩亮麗；216。 可變戶型的贈送面積提高到30%；216。 景觀設(shè)計定位：花園景觀、主題分期 音樂主題園林：可設(shè)置娛樂區(qū)、華爾茲區(qū)、瑜伽區(qū)、心靈治愈區(qū)等；收獲主題園林：景觀植物為四季果樹，豐收后的水果贈與業(yè)主； 運動主題區(qū)：在項目長度約為一公里縱向動線上，打造音樂背景健康步道，并聯(lián)通高速路綠化帶的休閑步道，讓它成為自貢樓盤中最健康的一公里。 產(chǎn)品定位：高性價比的幻變戶型+新興軟硬性服務(wù)打造+純高層特色產(chǎn)品組合物業(yè)；216。 功能定位：人氣快速拉動、社會關(guān)注度提高、引入全新生活理念；216。216。 運營目的：住宅產(chǎn)品帶來大量人群入駐和固定的消費力，能幫助商業(yè)部分的人氣拉動；同時以差異化產(chǎn)品塑造項目及企業(yè)形象。 南湖片區(qū)購房者特征： 對樓盤品質(zhì)有一定要求，但任看重性價比；主力購房群體青睞兩代人居住的套二、套三戶型；適合二人世界與單身群體套一與可變套一戶型；產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)更富個性化和創(chuàng)新性，方能迎合市場需求216。 客戶購買的關(guān)注點：樓盤所在的位置（周邊的配套）較好；同一區(qū)位的價格較實惠，性價比高；產(chǎn)品的設(shè)計符合購房者的需求，且新穎足夠吸引眼球。 項目產(chǎn)品建議 在做產(chǎn)品之前，首先我們要認清楚我們項目需要的是什么樣的產(chǎn)品？ 是身帶有造血功能，能夠自我造血，保證項目商業(yè)現(xiàn)金流的住宅產(chǎn)品？ 還是提升項目檔次，自樹立企業(yè)品牌，滿足住宅利潤最大化的高端產(chǎn)品？ 大型的綜合體商業(yè)項目其自身已帶有較多的項目特色與亮點，住宅產(chǎn)品只是作為商業(yè)的輔助配套產(chǎn)品，其亮點要有，但不能喧賓奪主，我項目還是以商業(yè)為最大特色，提升住宅的賣點，作為我項目無可復(fù)制、無法超越的配套。在產(chǎn)品的設(shè)置上前期可以此年齡段人群需求為設(shè)計導(dǎo)向。1) C區(qū)占地：16152㎡容積率：3建筑密度：13%總建筑面積：48456㎡建筑用地面積：㎡建筑層數(shù)：23層2) B區(qū)占地：18430㎡容積率：建筑面積：40546㎡建筑密度：13%總建筑面積：40546㎡建筑用地面積：㎡建筑層數(shù)：≈16層3) A區(qū)占地：25452㎡容積率：建筑密度：13%總建筑面積：㎡建筑用地面積：㎡建筑層數(shù)：≈16層項目客群分析 從之前的調(diào)查來看，自貢主力置業(yè)人群的年齡在25~45歲之間，剛需客群占絕大部分，這一部分年齡層的消費客群，購房核心需求主要是“產(chǎn)品自身的實用性”和“區(qū)域交通便捷性”。在大型商業(yè)的周圍最好以時尚、便捷為住宅項目的設(shè)計主題。國際廣場項目是自貢乃至川南首個大型城市綜合體項目，占地400余畝，以大體量商業(yè)為主，住宅為輔（），商業(yè)以立足自貢輻射川南為目標，周邊有大型市政公園，大型寫字樓經(jīng)濟區(qū)，大型體育場，配套完善，生活便捷，這一系列的配套與項目相輔相成，我項目的住宅也可作為以上配套的配置，形成共榮共贏。 三者結(jié)合，優(yōu)化后的產(chǎn)品以不同的組合形式搭配到一起，形成具有我項目特色的高性價比、特色鮮明的社區(qū)。216。 目前市場上最暢銷，購房客戶最需要的戶型——功能性3房、高贈送率住宅216。國際廣場是一個聚精過去，統(tǒng)籌現(xiàn)在，放眼未來的項目，所以產(chǎn)品一定要具備未來性，才能抗得住城市商業(yè)的發(fā)展更替與時間的沖刷，所以滿足現(xiàn)在又結(jié)合未來（超前性產(chǎn)品）才是符合我項目特質(zhì)的住宅產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品既滿足現(xiàn)在的需要，又兼顧未來發(fā)展。平層大宅：平層大宅可以說是別墅的“平層化”，在城心土地日益稀缺的情況下，平層大宅的產(chǎn)生恰恰為喜愛居于城市核心和占據(jù)城市稀缺人文資源的高端人士提供了第一居所；同時，平層大宅在生活配套、戶型分布、景觀視野、物業(yè)管理、社交人脈等方面則更占優(yōu)勢，自貢目前正缺少同類型的住宅。智能化住宅：智男人（女人），慧生活。果殼式住宅：隨著城市的發(fā)展，商業(yè)與對外交流的頻增，整體式迷你住宅將越來越多的融入城市生活，這不僅是一種住宅，更是一種生活理念，代表人們獨立、奮斗、勇于擔(dān)當(dāng)與創(chuàng)新的一面。生態(tài)住宅：人們住房正逐漸從“生存型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。而與別墅產(chǎn)品相比，平層大宅可以說是別墅的“平層化”，也可以說是傳統(tǒng)別墅的華麗轉(zhuǎn)身——在城心土地日益稀缺的情況下，平層大宅的產(chǎn)生恰恰為喜愛居于城市核心和占據(jù)城市稀缺人文資源的高端人士提供了第一居所；同時，平層大宅在生活配套、戶型分布、景觀視野、物業(yè)管理、社交人脈等方面則更占優(yōu)勢。）l 平層大宅：平層大宅俗稱“大平層”，它與別墅同屬豪宅。而萬科已經(jīng)成功研發(fā)出了僅有18平米的迷你果殼住宅，降低了銷售總價，又滿足了青年置業(yè)者的需求。l 鋼結(jié)構(gòu)住宅：綠色建筑的鋼結(jié)構(gòu)住宅革除了生產(chǎn)磚瓦石灰沙等建材對環(huán)境的破壞與影響，建筑垃圾、建筑施工噪聲都減少到最低程度，抗震性能高，改建和拆遷容易，材料的回收和再利用率高，是人與自然和諧可持續(xù)發(fā)展的“綠色產(chǎn)業(yè)”。（5）、建造裝飾所用材料無污染。（3）、節(jié)約水資源。特點：（1）、綠化率高。l 高贈送率住宅：目前中國一二線城市出現(xiàn)了大量高贈送率式住宅，某些戶型贈送面積高達30%以上，大大提升房產(chǎn)得房率和高實用性，這是在房產(chǎn)政策調(diào)控下及其有利的產(chǎn)品設(shè)計方式。 自貢未來住宅發(fā)展研究 新出現(xiàn)的住宅理念?？腿海簽槠胀ù蟊?、剛需客戶與投資型客戶建筑風(fēng)格接受度高簡約歐式風(fēng)格的建筑在自貢市場上的投放量最高，接受度也最高，便于戶型打造；自貢住宅的建筑風(fēng)格較少有突破，如在建筑風(fēng)格上融入時尚元素和亮麗色彩，有助于項目新穎的外觀打造，更好的打動消費者接受度低現(xiàn)代風(fēng)格的建筑外觀呆板，線條生硬，已不能很好的滿足現(xiàn)代購房者的審美需求產(chǎn)品和資金電梯市場占有率最高，現(xiàn)金流保障型產(chǎn)品；以稀缺產(chǎn)品刺激市場關(guān)注，同時推出市場占有率高的產(chǎn)品，在保障現(xiàn)金流的情況下，以稀缺產(chǎn)品提升利潤多層（別墅）市場稀缺產(chǎn)品，價格銷售最高，利潤提升性產(chǎn)品亮點戶型精致時尚的小躍層可變性強，時尚度高，具有較高的投資性，深受青年人群的喜愛此類產(chǎn)品具有市場沖擊力，可作為項目明星產(chǎn)品打造可變空間的功能型小戶一變二與二變?nèi)龖粜?，都是市場的熱銷戶型，保持了總價低與功能完善的優(yōu)勢南湖樓盤購房者工作單位；%在南湖區(qū)域購房的客戶大多屬于收入較為穩(wěn)定的高收入群體，相對來來屬于社會中高端客群此類人群對樓盤品質(zhì)有一定要求，但仍看重性價比。 結(jié)合項目總結(jié) 綜合前三個章節(jié)情況來看，我項目未來從整體檔次、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計、亮點戶型打造與受眾人群都有了一個更為清晰的方向：分析項目分類分析市場情況整體檔次定位高端樓盤體量較大容積率低景觀園林檔次高產(chǎn)品多樣化，如別墅、花園洋房（電梯花園洋房）戶型也以舒居戶型為主客群：主要針對注重生活品質(zhì)的二次置業(yè)客群。 付款方式項目一次性按揭分期合計數(shù)量1773090比例19%81%0%100% 小結(jié)：從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，自貢置業(yè)的主力軍年齡在25~45歲之間，以青年置業(yè)首次置業(yè)、婚房置業(yè)、中年換房置業(yè)為主；客戶職業(yè)多樣化，大部分置業(yè)人群為普通大眾；針對普通剛需樓盤以首次置業(yè)為主，二次置業(yè)較少；按揭付款始終是最主要的付款方式。② 付款方式/置業(yè)次數(shù)/年齡/職業(yè)： 自貢市區(qū)各區(qū)域購買客群與榮縣、富順相比差異不大，共性更強，以下列舉南湖與西城某樓盤情況：216。而西城片區(qū)與龍湖片區(qū)受地緣性的影響較大，大部分客群就是該區(qū)域常住人口。樓盤二：西城某樓盤2012年2月成交客戶區(qū)域項目貢井自流井大安沿灘匯東成都榮縣富順威遠樂山合計數(shù)量7623011330190比例84%2%3%0%1%0%3%3%0%0%100%數(shù)據(jù)分析：受地緣性的影響，離其他片區(qū)較遠，西城片區(qū)樓盤的主要客群來自于該區(qū)域，想要輻射其他區(qū)域的客群較難。購房者心理研究分析數(shù)據(jù)來源為南湖、西城的兩個重點樓盤已購房客戶信息① 區(qū)域選擇性：樓盤一：南湖某樓盤454份抽樣數(shù)據(jù)調(diào)查，主要調(diào)查購買該樓盤的客戶所在區(qū)域：區(qū)域自流井區(qū)貢井區(qū)沿灘區(qū)大安區(qū)高新區(qū)富順縣榮縣其他區(qū)域不詳數(shù)據(jù)178組17組25組47組15組60組13組94組5組占比%%6%%%%%%%數(shù)據(jù)分析：根據(jù)以上數(shù)據(jù)得出，業(yè)主的工作區(qū)域分布最多的前三位是：1）自流井區(qū)共178組，%；2）富順縣共60組，%；3）大安區(qū)共47組，%。高端樓盤客戶關(guān)注的重點依次為品質(zhì)（自身配套）、價格、戶型。對于剛需樓盤，客戶最關(guān)注的還是價格（總價），其次為地段、產(chǎn)品。所以在地緣性剛需市場，客戶最注重的是價格，其次才是項目的戶型與地段。而從西城來看，由上表可以看出這個地緣性的市場，主要針對的客群是剛需客群，剛需樓盤的客戶首先注重的是產(chǎn)品，這并不代表他們不重視價格，因為在我們的調(diào)查了解中，西城片區(qū)的客戶更偏愛功能實用的小戶型，而戶型的面積也決定了產(chǎn)品的總價，所以西城片區(qū)的客戶最注重產(chǎn)品的設(shè)計也是趨于價格的導(dǎo)向。所以在該區(qū)域購房的客戶首先看重的是地段，其次才是價格與戶型。 從南湖來看，在我們所調(diào)查的樓盤中，客戶關(guān)注的重點依次是地段、價格、戶型，在南湖這個配套齊全的宜居區(qū)域，買房的客戶更多看重的是這個片區(qū)的區(qū)域價值，首先認可了這個區(qū)域，其次才比較該區(qū)域的價格與戶型。所以從實際運用中規(guī)整、標準的戶型最實用。如果作為整體使用，該戶型是動靜分區(qū)、私密性高的精致居所，如果作為投資出租，可將兩層聯(lián)通處封閉使用，在二樓梯部處設(shè)置入戶門，成為單獨套房住宅，就能變做獨立的2套住宅。 特別產(chǎn)品研究 該戶型為創(chuàng)興西城尚峰77㎡二變?nèi)膽粜?，?0多㎡的面積中能做到三室尚屬首次，并且改裝后功能實用，將70多㎡的戶型做到了極致，達到了戶型設(shè)計上質(zhì)的飛躍。 該戶型為高端樓盤的迷你戶型，其戶型本身并無明顯的設(shè)計缺陷，滯銷的主要原因是該類產(chǎn)品放在高端樓盤中就失去了它本身具備的一些總價優(yōu)勢與購房人群，所以造成滯銷。 該戶型為3室2廳2衛(wèi)的舒居戶型，但該戶型的廚房設(shè)計有明顯的缺陷，1960mm的開間，橫向幾乎只能容納一人。1 客臥：，臥室開間不低于3米。在滿足使用功能的同時增強其他功能和空間利用；1 實用：面積合適，實用，不浪費，總價低。在接下來的調(diào)查中除