【正文】 可以預(yù)見,隨著我市金融制度改革的深化,金融工具的不斷創(chuàng)新,金融資產(chǎn)總量的不斷增加,房地產(chǎn)及其配套的金融服務(wù)體系會(huì)隨著金融環(huán)境、政策環(huán)境的不斷優(yōu)化而成熟和完善。武漢市應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況制定操作細(xì)則, 盡快建立一套關(guān)于違約抵押住房的產(chǎn)權(quán)處置、違約人的具體安置、抵押房的拍賣、出售及稅收等有關(guān)細(xì)節(jié)予以規(guī)范和保障的法律法規(guī)體系。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)涉及到方方面面的社會(huì)問題,法制不健全,違約行為界定不清,保險(xiǎn)賠償工作就無法正常開展。目前我國已頒布了一些相關(guān)法規(guī),如《擔(dān)保法》、《貸款通則》、《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》等,但許多領(lǐng)域還存在法律真空。建立完善的個(gè)人住房信貸法律體系②組建聯(lián)合征信機(jī)構(gòu)。 建立和完善房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中的企業(yè)與個(gè)人資信系統(tǒng)，能有效減輕銀行信貸人員的勞動(dòng)強(qiáng)度，提高銀行審查貸款的可信度，保障銀行對個(gè)人住房貸款的回收，相應(yīng)降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，形成社會(huì)、政府、金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管合力。在申請預(yù)告登記證明或者房地產(chǎn)權(quán)證前，當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商一致，需要變更商品房銷售合同條款的，需通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)辦理相關(guān)手續(xù)。 在這方面，可以借鑒上海市的做法，頒布《武漢市商品房銷售合同及信貸合同網(wǎng)上備案和登記辦法》，新建商品房的銷售（包括預(yù)售和現(xiàn)售）和信貸融資均應(yīng)進(jìn)行合同網(wǎng)上備案和登記。但是同時(shí)，由于房地產(chǎn)金融涉及問題很多，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)也引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，導(dǎo)致負(fù)面效應(yīng)也不可低估。 人民銀行要更多關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格在宏觀調(diào)控中的作用。實(shí)施政府對房地產(chǎn)金融的監(jiān)督在這種情況下，金融部門的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)，從純財(cái)務(wù)的角度來看，己經(jīng)非常低了，貸款擔(dān)?；旧蠜]有任何意義。五是開展抵押貸款保險(xiǎn)，提高貸款比率。前者主要由商業(yè)銀行承辦，后者主要由儲(chǔ)蓄銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)承辦，當(dāng)然也可以由商業(yè)銀行的不同部門辦理。四是實(shí)施貸款的區(qū)別管理。合理確定個(gè)人住房按揭貸款比例，綜合考慮全國和相鄰地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展形勢及居民收人增長水平，審核預(yù)期本地房地產(chǎn)走勢，把握好按揭比例、按揭時(shí)間。對房他產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高貸款門檻，繼續(xù)推廣信用等級(jí)評定制度，利用信貸登記咨詢系統(tǒng)等加強(qiáng)信息溝通和資源共享，防止信貸資金在單戶借款企業(yè)的過度集中，并按照項(xiàng)目進(jìn)度和自有資金到位率合理掌握貸款發(fā)放額度。一是加強(qiáng)土地收儲(chǔ)貸款的主體管理，確保主體的合法有效，對土地收儲(chǔ)貸款的主體要有較高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，限定最低資本金，限定最高授信額度，規(guī)范借款行力。 按照武漢城市發(fā)展規(guī)劃，房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)仍將保持較快增長。 （三）武漢市房地產(chǎn)金融的管理平臺(tái)——建立“三位一體”的監(jiān)管體系加大對個(gè)人住房消費(fèi)的支持力度，提高公積金貸款限額和延長二手房貸款年限，商品房貸款最高限額由現(xiàn)行的15萬元調(diào)整到20萬元（不超過房屋總價(jià)的70%）；二手房由現(xiàn)行8萬元提高到15萬元（不超過房屋總價(jià)的60%），貸款年限由現(xiàn)行10年延長到15年（不超過房屋折舊年限）。 （4）完善公積金政策二次購房的消費(fèi)者也可享受以上政策。在城市房屋拆遷和農(nóng)村征地拆遷中，實(shí)行貨幣化補(bǔ)償?shù)谋徊饏f(xié)議人，在訂立拆遷協(xié)議的一年內(nèi)購買普通商品房的，也按一定比例享受補(bǔ)助。 對購買普通商品住房（包括新建普通商品住房和二手住房）的消費(fèi)者給予一次性購房補(bǔ)助。據(jù)有關(guān)研究資料,政府貼息的1%,相當(dāng)于利率下調(diào)1%,也就是貼息1%,消費(fèi)者的貸款能力可以增加10%,這就是貼息效應(yīng)。第一步,鑒于近年來我國通貨膨脹率下降的速度大于名義利率下降的速度,等到實(shí)際利率上升的情勢,政府貼息政策的側(cè)重點(diǎn)應(yīng)放在貼補(bǔ)實(shí)際利率與名義利率之間的差額方面。 （2）健全政府補(bǔ)息系統(tǒng)第三，在政府指導(dǎo)下，鼓勵(lì)私人擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)介入，其宗旨是：對前面兩個(gè)層次中業(yè)務(wù)的不足部分，起拾遺補(bǔ)缺的作用。其宗旨是：為借款人的貸款提供擔(dān)保，以化解貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。 這一系統(tǒng)應(yīng)由以下三個(gè)層次構(gòu)成:第一，由市政府直接組建擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)。沿海地區(qū)主要城市在房地產(chǎn)市場啟動(dòng)初期，為鼓勵(lì)居民賣舊買新，均采取了大幅度降低房地產(chǎn)交易契稅、購房入戶門檻和財(cái)政適當(dāng)補(bǔ)助的政策，并取得了很好的效果，出現(xiàn)了政府財(cái)政收入上升和市場交易活躍的雙贏局面。加大政府資金支持的力度由于，房地產(chǎn)行業(yè)在相當(dāng)長的時(shí)間里平均利潤率高于很多的行業(yè)，資金的逐利性必然導(dǎo)致其它行業(yè)的資金將會(huì)通過各種方式源源不斷地進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。這些外資銀行到2006年年底，才能對國內(nèi)居民個(gè)人發(fā)放貸款；另一類是專業(yè)服務(wù)型外資銀行，約占全部外資銀行的95%。鼓勵(lì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。 房地產(chǎn)證券化是通過發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價(jià)值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實(shí)行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離。因此應(yīng)當(dāng)進(jìn)培育和完善房地產(chǎn)債券市場作為解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，尤其是為活躍房地產(chǎn)交易的二手市場，可以通過發(fā)行傳遞證券、抵押擔(dān)保債券、抵押貸款群組債券等達(dá)到融資的目的。這種債券可以由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中。 （2）發(fā)行房地產(chǎn)債券購并的關(guān)鍵在于有精通資本市場的專業(yè)人才，并要對上市公司收購相關(guān)間題有深入精準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)、操作手法上創(chuàng)新，明確收購目的、進(jìn)行詳細(xì)的收購整體計(jì)劃性安排、對殼公司深入了解等。人?？萍计煜碌姆康禺a(chǎn)公司開發(fā)的“當(dāng)代光谷智慧城”和“當(dāng)代曙光嘉園”％。 現(xiàn)在，國內(nèi)許多地產(chǎn)商已意識(shí)到借助資本市場做大企業(yè)的必要性，僅北京地區(qū)就有泰躍集團(tuán)、北京天創(chuàng)、嘉利恒佳等一批房地產(chǎn)公司紛紛涉足資本市場。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理．對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營等處置方式，從而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。 大力推行融資租賃方式，建立抵押資產(chǎn)管理公司，以最快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題。　 （2）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金信托由于公司本身的能力所限，信托公司缺乏從事房地產(chǎn)開發(fā)的專門人才，因此，資金的運(yùn)用將以向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放抵押貸款或擔(dān)保貸款或貸款承諾。 （1）房地產(chǎn)資金信托具體可見下圖：今后，在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的品種設(shè)計(jì)上，武漢市的信托投資公司今后可著重開發(fā)如下信托業(yè)務(wù)品種。從投融資關(guān)系上講，信托與房地產(chǎn)的“聯(lián)姻”是典型的三方多贏。作為連接貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的特殊紐帶，在目前金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的格局下，信托業(yè)可以完成其他主融業(yè)“不可能完成的任務(wù)”。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展因此，為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，我市各商業(yè)銀行應(yīng)逐步推出新的住房金融業(yè)務(wù)品種。目前武漢市在這方面發(fā)展相對滯后，而上海己經(jīng)有10個(gè)業(yè)務(wù)品種。 要拓展個(gè)人住房貸款品種，實(shí)施還款方式和利率創(chuàng)新。我國商業(yè)銀行在通過嚴(yán)格的貸款審查之后，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供以下三種貸款形式：第一種是“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款”，用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)所需要的流動(dòng)資金。 現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商只有一種融資渠道，那就是銀行貸款。 在傳統(tǒng)的銀行抵押貸款業(yè)務(wù)