【正文】 提報時間為5月。儲　藏　室50★含置業(yè)顧問更衣間、物料儲備間公用衛(wèi)生間50★宜設置兒童專用洗手臺；男士小便斗保　安　室20★?！崱∈?0★含拖布池（5㎡，靠近衛(wèi)生間但獨立）及保潔儲藏室投　影　室40★影音播放式，也可設置為5D動感體驗區(qū)，環(huán)形屏幕讓客戶感受更加真切工法展示區(qū)50★也可稱為產(chǎn)品體驗區(qū)兒童娛樂區(qū)30★設置托管服務VIP貴賓區(qū)30★VIP貴賓專享服務區(qū)，環(huán)境更高雅置業(yè)顧問辦公室90★三個團隊獨立辦公室營銷經(jīng)理辦公室30★開發(fā)公司駐場營銷經(jīng)理駐場策劃辦公室15★會議室25★總　面　積(㎡)1025功能區(qū)面積不包括通道區(qū)域（含樓梯間）、強弱配電間、管井、風井等輔房面積體驗中心風格建議： 原則上大氣時尚、臨街面可設置大型LED屏，展示項目日夜皆旺的視覺沖擊。體驗中心內(nèi)部分區(qū)建議功能區(qū)名稱最小面積(㎡)必須設置的功能區(qū)可選設置的功能區(qū)備注入口門廳100★入口處設置禮儀接待登記臺，由禮儀人員接待引導接待咨詢臺80★招商咨詢臺、商鋪銷售咨詢臺、住宅銷售咨詢臺掛牌接待法，讓體驗中心人氣聚集，形成熱銷氛圍模型展示區(qū)150★步入式實景動態(tài)沙盤，讓客戶置身其中，感受至深洽談區(qū)120 ★休閑區(qū)40★飲品、小食供應服務區(qū)，需有專人服務、電子娛樂區(qū)財務收銀區(qū)25★要求位置相對安全、可設置收銀臺前室簽　約　區(qū)60★建議設置6組以上，有隔斷的形式。針對客戶在體驗過程中眼、耳、鼻的感官效果進行有預見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實施。項目專員應實地感受聲音、氣味等不利因素對體驗區(qū)開放的影響。n 位置考慮：第一選擇A10地塊，第二選擇B132D2地塊（具體位置還需參考風水布局）n 總面積：確定整體思路后，需工程部共同確定體驗中心設計注意事項n 考慮項目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線沿途路牌廣告、交通指示牌的選定初案；n 考慮客戶在整個體驗區(qū)內(nèi)參觀流線的舒適感和韻律感。體驗中心思考n 分區(qū)設置：體驗中心區(qū)、停車區(qū)、景觀體驗區(qū)、樣板區(qū)、戶外休閑區(qū)、儀式活動廣場、廣告發(fā)布區(qū)展示區(qū)。八、營銷體驗中心與招商中心設置《體驗中心設置方案》策劃部將于5月另行提報。 《營銷代理方案》策劃部另行提報。七、營銷代理建議 作為大型的綜合體的住宅項目，住宅雖為商業(yè)的輔助性產(chǎn)品，但其成敗也直接關系著商業(yè)的運營，在我項目中，住宅產(chǎn)品的定位為為商業(yè)運營提供現(xiàn)金保障與支撐的產(chǎn)品，所以選擇一個專業(yè)的綜合體住宅營銷團隊勢必能更好的整合項目資源、發(fā)揮住宅產(chǎn)品優(yōu)勢，降低銷售風險，節(jié)約開發(fā)精力與集中企業(yè)優(yōu)勢。方案二，對企業(yè)品牌與項目形象有較大提升，并且利潤高于方案一，但銷售周期長，運營風險較大。分期案名：一期案名——首座 二期案名——央城PS：以上三套產(chǎn)品建議方案，策劃部推薦方案一為主選方案，方案一基于目前市場所需產(chǎn)品情況及市場風險所考慮，并且結合公司對項目整體運營策略，公司開發(fā)住宅的戰(zhàn)略需求所作出的綜合性方案。 融入智能化硬件考慮； 產(chǎn)品配比區(qū)域劃分產(chǎn)品分類戶型分類面積配比分戶面積占比一期明星產(chǎn)品套一3%405510%一變二4%5670精致小躍層LOFT3%4060現(xiàn)金流產(chǎn)品二變?nèi)?5%708080%功能兩室30%7080功能三室25%8090問號產(chǎn)品舒居二室3%809010%舒適三室4%90100三變四室3%100110二期明星產(chǎn)品套一3%405510%一變二4%5670精致小躍層LOFT3%4060現(xiàn)金流產(chǎn)品二變?nèi)?5%708080%功能兩室30%7080功能三室25%8090問號產(chǎn)品舒居二室3%809010%舒適三室4%90105三變四室3%100110案名建議： 華商 建筑風格時尚，外立面色彩明亮跳躍；216。 提高可變戶型的贈送面積；216。將回收現(xiàn)金放在第一位，項目形象與利潤放第二位。二次置業(yè)人群、注重生活品質(zhì)人群內(nèi)部配置：智能報警系統(tǒng)、風能、水能蓄積系統(tǒng)、一鍵智能系統(tǒng)開發(fā)時序：分兩期開發(fā)，加快開發(fā)速度，擴大每期開發(fā)面積，達到快開快銷，快速收回資金，保證商業(yè)項目現(xiàn)金支持。舒居三室90100㎡延續(xù)大客廳設計理念，但在傳統(tǒng)的設計上加以提煉，將客廳設計的足夠寬敞，功能區(qū)不做設定，客戶根據(jù)自己的生活習慣，自由規(guī)劃，它可以是大書房、也可以是會客廳、更可以是娛樂廳，總之只需設計大氣，功能不做約定。二次置業(yè)人群、剛需人群購買此類產(chǎn)品的客群，年齡一般在35歲以上，屬于二次置業(yè)的成熟客群，此類客群對住宅的要求除上訴功能需滿足外，更重視生活品質(zhì)。功能二、三房70—90㎡功能齊全，規(guī)整實用。剛需人群購買此類產(chǎn)品的客戶，大多為中青年客群。精致小躍層50—80㎡面積50——80㎡之間，兩層可獨立分開，便于業(yè)主自住或投資時尚青年、投資人群、婚房置業(yè)人群一變二戶型55—70㎡客廳雙陽臺設計，一面設計為弧形，一面設計為方形，方形面可變做臥室或書房，弧形面觀景，打造小戶型的品質(zhì)大生活。青年創(chuàng)業(yè)人群、投資人群、過渡性居住人群購買此類產(chǎn)品的客戶年齡段一般在22~35歲之前，大多為首次置業(yè)、投資置業(yè)與婚房置業(yè)，此類人群購房一般會受到物業(yè)總價制約，所以更傾向于緊湊實惠的小戶型，并且此類人群接受新鮮事物能力強，更容易接受市場上的新產(chǎn)品。 客群定位：剛需人群216。 風格定位：現(xiàn)代時尚簡歐風格216。 功能定位：提升人氣、帶動關注；快速收回資金，保障商業(yè)項目的開發(fā)運營，為項目提供人氣與購買力。 財務定位：快速回籠資金，不追求利潤最大化，以住宅回籠的資金滿足商業(yè)持續(xù)開發(fā)和運營；216。邸第三方案（現(xiàn)金為王）2) 方案建議依據(jù)1) 市場情況：同上2）企業(yè)戰(zhàn)略需求： 財務需求：快速回籠資金、降低市場風險。居 二期案名——名流宮園（或理想國）案名詮釋：鉑金突出項目品質(zhì)，宮園突出項目地理位置和生活品味，川南唯一一個三維度公園社區(qū)，湖景公園、山體公園和購物公園，及滿足消費者對品質(zhì)的期待，也能與國際廣場整體定位“城市中心一站式休閑娛樂購物公園”的定位吻合，該案名引發(fā)想象、凸顯品味。 以平層大宅概念吸引市場關注度，提升項目品質(zhì)形象；216。 建筑風格時尚，外立面色彩大氣隆重；216。 可變戶型的贈送面積提高到30%；216。促成企業(yè)品牌提升最大化，利潤最大化，但存在一定市場風險。二次置業(yè)人群、注重生活品質(zhì)人群內(nèi)部配置：wifi覆蓋、智能化配置（一鍵開啟所有功能）、1：1墅級車位配比、入戶大廳5A裝修標準、智能鋒速電梯、五星級白金管家服務、高端會所、健身房、咖啡廳、會議室、茶吧等休閑生活設施開發(fā)時序：分三期開發(fā)，優(yōu)勢為分批推出主題明確，拉升項目利潤，產(chǎn)品靈活配置，根據(jù)市場情況隨時調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)。二次置業(yè)人群、剛需人群三變四室101120㎡豪華平層設計，雖只有不超過110㎡的面積，但配合大花園大陽臺，營造出130~150㎡的視覺沖擊與豪華享受。注重產(chǎn)品在整個小區(qū)整體環(huán)境，及戶型的舒適性。 問號產(chǎn)品舒居兩室8090㎡提出大臥室生活理念，主臥室特別設計為大臥室，突出產(chǎn)品與其他舒居產(chǎn)品的差異性，滿足喜歡待在臥室生活、休閑、娛樂的人群。此類人群注重視實用性、功能性，拒絕浪費，喜歡可變空間及贈送空間。時尚青年、投資人群、婚房置業(yè)人群、富二代一變二戶型60—70㎡弧形花房，客廳雙陽臺設計，一面設計為弧形，一面設計為方形，方形面可變做臥室或書房，弧形面觀景，打造小戶型的品質(zhì)大生活。產(chǎn)品規(guī)劃需重視智能化設施設備的運用和新生代置業(yè)理念的打造。產(chǎn)品組合配比 1）波士頓矩陣與配比建議l 同上2）矩陣圖分析明星產(chǎn)品總占比35%問號產(chǎn)品總占比20%根據(jù)市場進行調(diào)整現(xiàn)金牛產(chǎn)品 占比：45%瘦狗業(yè)務暫不設置銷售增長率市場占有率2011103） 產(chǎn)品細分產(chǎn)品戶型面積產(chǎn)品特點針對人群客戶需求明星產(chǎn)品果殼式單間35—50㎡新貴人群的創(chuàng)業(yè)基地與高享受生活區(qū)，配置24小時酒店式服務、一鍵智能系統(tǒng)，主打服務式與享受型的住宅目前也是住宅市場上的空白點。216。服務式住宅用外置圓形電梯。 規(guī)劃設計定位：高層與小高層216。 產(chǎn)品定位：歐陸新貴主義園林社區(qū)+新興軟硬性服務打造+高端空中物業(yè)組合產(chǎn)品+保姆式物業(yè)服務；216。 綜合定位：時尚名流高端公園社區(qū)；216。 住宅部分定位216。 運營需求：住宅部分與商業(yè)部分分開運營，不統(tǒng)一思考。時序二期一期明星產(chǎn)品40%現(xiàn)金牛產(chǎn)品40%問號產(chǎn)品20%明星產(chǎn)品35%現(xiàn)金牛產(chǎn)品45%問號產(chǎn)品20%產(chǎn)品問號產(chǎn)品和明星產(chǎn)品提高開發(fā)量，提高產(chǎn)品品質(zhì)和定位，提升項目競爭力和項目形象，樹立企業(yè)品牌形象資金快速回籠，提升區(qū)域人氣提高項目知名度功能分期產(chǎn)品組合區(qū)域劃分產(chǎn)品分類戶型分類面積配比分戶面積占比一期明星產(chǎn)品果殼住宅5%1535%一室小戶10%4055一變二15%5670精致小躍層5%5080現(xiàn)金牛產(chǎn)品二變?nèi)?5%708045%功能兩室15%7080功能三室15%8090問號產(chǎn)品舒居二室（大臥房）5%809520%舒適三室5%100115三變四室（舒適平層）5%90120平層大宅（空中別墅）5%130160二期明星產(chǎn)品一變二25%567040%精致小躍層15%5080現(xiàn)金牛產(chǎn)品二變?nèi)?0%708040%功能兩室10%7080功能三室10%8090問號產(chǎn)品舒適三室（豪華客廳）8%809020%平層大宅（空中別墅）12%160300地塊產(chǎn)品組合建議地塊產(chǎn)品組合分戶面積C地塊精致小躍層5080功能三室8090舒居二室（大臥房）8095舒適三室100115三變四室（舒適平層）90120平層大宅（空中別墅）120160B地塊果殼住宅15一室小戶4055一變二5670二變?nèi)?080功能兩室7080A地塊一變二5670精致小躍層5080二變?nèi)?080功能兩室7080功能三室8090舒適三室（豪華客廳）8090平層大宅（空中別墅）160300案名建議： 公園里……案名詮釋：突出項目地理位置和生活品味，川南唯一一個三維度公園社區(qū)，湖景公園、山體公園和購物公園，及滿足消費者對品質(zhì)的期待，也能與國際廣場整體定位“城市中心一站式休閑娛樂購物公園”的定位吻合，該案名引發(fā)想象、凸顯品味。二次置業(yè)人群、注重生活品質(zhì)人群平層大宅160300㎡采用空中別墅理念，大膽創(chuàng)新，面積至少在160平方米以上，200~400平方米較為多見；就舒適尺度而言，平層大宅一般都在四室以上，并擁有套房、大面積露臺等空間，讓家庭中每個成員都有獨立的私密空間，品質(zhì)感更強。舒居三室8090㎡延續(xù)大客廳設計理念，但在傳統(tǒng)的設計上加以提煉，將客廳設計的足夠寬敞，功能區(qū)不做設定，客戶根