【正文】 者結(jié)合，優(yōu)化后的產(chǎn)品以不同的組合形式搭配到一起，形成具有我項(xiàng)目特色的高性價(jià)比、特色鮮明的社區(qū)。平層大宅：平層大宅可以說是別墅的“平層化”，在城心土地日益稀缺的情況下，平層大宅的產(chǎn)生恰恰為喜愛居于城市核心和占據(jù)城市稀缺人文資源的高端人士提供了第一居所；同時(shí)，平層大宅在生活配套、戶型分布、景觀視野、物業(yè)管理、社交人脈等方面則更占優(yōu)勢，自貢目前正缺少同類型的住宅。而與別墅產(chǎn)品相比，平層大宅可以說是別墅的“平層化”，也可以說是傳統(tǒng)別墅的華麗轉(zhuǎn)身——在城心土地日益稀缺的情況下，平層大宅的產(chǎn)生恰恰為喜愛居于城市核心和占據(jù)城市稀缺人文資源的高端人士提供了第一居所；同時(shí)，平層大宅在生活配套、戶型分布、景觀視野、物業(yè)管理、社交人脈等方面則更占優(yōu)勢。（5）、建造裝飾所用材料無污染。 自貢未來住宅發(fā)展研究 新出現(xiàn)的住宅理念。② 付款方式/置業(yè)次數(shù)/年齡/職業(yè)： 自貢市區(qū)各區(qū)域購買客群與榮縣、富順相比差異不大，共性更強(qiáng)，以下列舉南湖與西城某樓盤情況：216。高端樓盤客戶關(guān)注的重點(diǎn)依次為品質(zhì)（自身配套）、價(jià)格、戶型。所以在該區(qū)域購房的客戶首先看重的是地段，其次才是價(jià)格與戶型。 特別產(chǎn)品研究 該戶型為創(chuàng)興西城尚峰77㎡二變?nèi)膽粜停?0多㎡的面積中能做到三室尚屬首次，并且改裝后功能實(shí)用，將70多㎡的戶型做到了極致，達(dá)到了戶型設(shè)計(jì)上質(zhì)的飛躍。在滿足使用功能的同時(shí)增強(qiáng)其他功能和空間利用；1 實(shí)用：面積合適，實(shí)用，不浪費(fèi)，總價(jià)低。 性價(jià)比。 總結(jié)： 策劃部綜合以上的調(diào)查，總結(jié)得出自貢市場上銷售較好的樓盤具備哪些因素、促成成交的主要原因、市場上的暢銷戶型與滯銷戶型的情況，如下：① 銷售較好的樓盤具備的主要素質(zhì)：216。 小結(jié)：綜合比較，南湖片區(qū)樓盤售價(jià)相對其他區(qū)域更高，但由于該區(qū)域地價(jià)、成本較高，所以利潤不一定高于其他區(qū)域。劣勢周邊生活配套及交通布局還需時(shí)日；區(qū)域商業(yè)配套尚屬空白，預(yù)計(jì)2015年才能正式投入使用，目前階段難以滿足入住人群的生活需求。 但從遠(yuǎn)期發(fā)展來看，該區(qū)域未來將大力發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)，外來人口和自貢制造業(yè)人口將大量增加，未來區(qū)域住宅及商業(yè)項(xiàng)目具有一定發(fā)展空間。區(qū)域產(chǎn)品類型高層樓盤有4個(gè)，高層加多層樓盤有7個(gè)，純多層樓盤為0個(gè)；其中南湖郡及東方威尼斯修建有少量聯(lián)排別墅，南湖公館、南湖郡西區(qū)、金域國際修建有電梯多層。電梯住宅產(chǎn)品目前在房地產(chǎn)市場上占有最高的比重，由于自貢的房地產(chǎn)市場還處于剛性需求的階段，大部分首次置業(yè)的人群更愿意選擇價(jià)格實(shí)惠，戶型緊湊實(shí)用的電梯住宅產(chǎn)品，該類產(chǎn)品相比花園洋房價(jià)格更低，面積更小，更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，是去化最快、開發(fā)商現(xiàn)金流保障的一類產(chǎn)品。 建筑風(fēng)格對比建筑風(fēng)格簡約歐式現(xiàn)代風(fēng)格Art deco南加州風(fēng)格法式建筑風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格英式建筑風(fēng)格樓盤名恒大綠洲、南湖國際社區(qū)、南湖駿景水岸豪庭、新加坡花園南湖公館、南湖郡、雅筑貢山一號金域國際林澗美墅、東方威尼斯龍湖郡占比23%15%23%8%8%15%8% 分析： 從上表可以看出，所調(diào)查的樓盤風(fēng)格可以分為7種，最多的是簡約歐式建筑風(fēng)格，該建筑風(fēng)格外觀、線條簡約大方、成本低，是自貢大多數(shù)樓盤青睞的一種建筑風(fēng)格；其次是Art deco藝術(shù)裝飾建筑風(fēng)格，該建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運(yùn)用，成為一種摩登藝術(shù)的符號，是自貢在2011年新出現(xiàn)的一種建筑風(fēng)格，主要運(yùn)用于高端住宅，打造成本較高，但就目前的樓盤來看，打造與運(yùn)用的并不好；另外，現(xiàn)代風(fēng)格和地中海風(fēng)格也被廣泛運(yùn)用于自貢的樓盤，特別是西班牙風(fēng)格的建筑，濃郁的色彩，閑適、浪漫又不缺寧靜，消費(fèi)者與開發(fā)商都較為青睞，樓盤建成后具有濃郁的異域風(fēng)情。南湖片區(qū)：調(diào)查樓盤為南湖國際社區(qū)、南湖駿景、南湖郡、南湖公館、東方威尼斯、新加坡花園、水岸豪庭、金域國際，占調(diào)查總量的62%；龍湖新城：調(diào)查樓盤為恒大綠洲、龍湖郡，占調(diào)查總量的15%；西城片區(qū)：調(diào)查樓盤為貢山一號、雅筑、林澗美墅（暫分類到西城），占調(diào)查總量的23%。推出的產(chǎn)品多樣化，如別墅、花園洋房（電梯花園洋房），戶型也以舒居戶型為主，小戶型和迷你戶型較少，大部分以舒居3房為主，特別是恒大綠洲，無兩室產(chǎn)品，最小戶型為98㎡的三房。在今后新建的樓盤中可針對自貢天氣陰霾的特征，多打造一些色彩濃郁、鮮亮的樓盤外觀，提升樓盤形象并與其他項(xiàng)目形成差異化的直觀視覺感受。區(qū)域認(rèn)可度對比區(qū)域南湖片區(qū)龍湖片區(qū)西城片區(qū)在售盤數(shù)11個(gè)3個(gè)4個(gè)區(qū)域特征城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，自貢新興文體、生活、商業(yè)、住宅的發(fā)展區(qū)域；周邊生活配套、交通布局尚不完善，大部分前期開發(fā)住宅項(xiàng)目已經(jīng)接近銷售尾聲，開始交房入?。恢卮笊虡I(yè)項(xiàng)目（泰豐其中貢山壹號有少量別墅。由此可以看出，自貢市民對樓盤區(qū)域性選擇的抗性較大，對價(jià)格的甄選意愿最大。小結(jié) 綜合比較，南湖片區(qū)的區(qū)域認(rèn)可度目前是最高的，并且產(chǎn)品類型豐富，可供客戶選擇的樓盤較多，該區(qū)域配套設(shè)施逐漸完善，交房的樓盤也越來越多，已是開發(fā)區(qū)中較為成熟的居住區(qū)。具有自住兼投資的多功能性小戶。 樓盤：注重整體品質(zhì)的打造；216。 功能3室戶型；④ 滯銷戶型：216。 劣質(zhì)戶型分析 從戶型的優(yōu)劣來看，不僅僅取決于戶型的設(shè)計(jì)，還取決于戶型的價(jià)格與在整個(gè)樓盤中的位置，以下例舉戶型為各樓盤的部分滯銷戶型。 實(shí)際運(yùn)用調(diào)研從實(shí)際運(yùn)用的調(diào)研來看，一個(gè)好的戶型需要具備實(shí)用性、便捷性、節(jié)約性，標(biāo)準(zhǔn)的兩室與三室是最好裝修與運(yùn)用的，對業(yè)主而言能不改動(dòng)的地方業(yè)主都不愿意改動(dòng)，由改動(dòng)引發(fā)的裝修費(fèi)用也許可以用來裝修一間房，并且要盡量減少異形或者邊角的出現(xiàn)。其次是地段，不得不說所有的剛需樓盤都面臨一個(gè)地段的考驗(yàn)，雖然處在地緣性市場內(nèi)，但客戶依舊會(huì)在該區(qū)域選擇一個(gè)地段相對較好的樓盤居住，便利日后的生活。其他地區(qū)：（共94組，%）通指在外工作人員，無論省外及省內(nèi)城市，故此數(shù)據(jù)不屬于集中性數(shù)據(jù)，對分析產(chǎn)生作用不大。④ 認(rèn)知途徑調(diào)研西城某樓盤項(xiàng)目電視電臺(tái)戶外廣告車身廣告網(wǎng)絡(luò)類DM單活動(dòng)類介紹路過短信合計(jì)數(shù)量001000 0 02060 090比例0%0%11%0%0%0%0%22%67%0%100%南湖某樓盤 小結(jié)： 從以上數(shù)據(jù)我們可以看出從形象宣傳（戶外、車身、站臺(tái)等）得知項(xiàng)目信息的客戶較多，形象宣傳也是最直接有效的宣傳，項(xiàng)目品質(zhì)與形象的好壞都體現(xiàn)在該方面；項(xiàng)目知名度廣播以后口碑宣傳也非常重要，期間多做營銷活動(dòng)，提升老客戶的口碑宣傳也是項(xiàng)目去化的關(guān)鍵；其次一個(gè)好的項(xiàng)目，售房部需要設(shè)在一個(gè)顯眼、且人流量較多的位置，路過的客群也將會(huì)成為主力客群。l 生態(tài)住宅：在住宅建設(shè)過程中，充分利用現(xiàn)有技術(shù)和材料，在保證住宅安全性、耐久性、舒適性、健康與衛(wèi)生性的前提條件下，盡量使用綠色能源（如太陽能、風(fēng)能、地?zé)崮艿龋┡c綠色建材（如和重復(fù)使用材料、可循環(huán)使用材料、可再生材料等），高效利用各種資源；合理綠化，強(qiáng)調(diào)人居與自然的高度和諧；不排或少排各種污染物（如溫室氣體、廢水、垃圾等），并對小區(qū)內(nèi)的多有建筑物（包括設(shè)備）進(jìn)行全壽命周期管理；力求使住宅建設(shè)過程中對能源、資源、環(huán)境的消耗與產(chǎn)出達(dá)到內(nèi)在的平衡。 l 果殼式住宅：30㎡左右的住宅里包括了衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)、客臥等功能的配置，達(dá)到最小面積的最大利用，滿足快節(jié)奏都市生活與不能負(fù)荷高房價(jià)的蝸居人群。住宅不再是單純意義上遮風(fēng)避雨的場所，久居繁華都市，遠(yuǎn)離大自然的人們越來越渴望明媚的陽光、新鮮的空氣、寧靜的環(huán)境，于是，“生態(tài)住宅”、“環(huán)保住宅”、“可持續(xù)發(fā)展的住宅”概念應(yīng)運(yùn)而生。216。住宅地塊呈長條形，不建配置過多的多層與別墅產(chǎn)品。主推方案第一方案（回籠資金為目標(biāo)，差異化產(chǎn)品為核心競爭力，提升品質(zhì)形象為愿景的產(chǎn)品建議） 方案建議依據(jù)1) 市場情況：從自貢整體檔次定位、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品和資金、亮點(diǎn)戶型、南湖樓盤購房者工作單位、南湖樓盤購房居住人群、南湖樓盤購房者年齡等方面，我們得出以下結(jié)論：216。 綜合定位：新貴潮匯精端公園社區(qū)；216。 增加LOFT提升產(chǎn)品競爭力；216。l 現(xiàn)金牛產(chǎn)品（cash cow）：功能/舒適類戶型屬于本項(xiàng)目的厚利產(chǎn)品。對問題產(chǎn)品應(yīng)采取選擇性投資戰(zhàn)略。一室小戶40—55㎡打造酒店式公寓與青年創(chuàng)業(yè)基地的概念，配套以24小時(shí)服務(wù)式住宅、舒享住宅為主，服務(wù)式住宅目前也是住宅市場上的空白點(diǎn)。 問號產(chǎn)品舒居兩室8090㎡提出大臥室生活理念，主臥室特別設(shè)計(jì)為大臥室，突出產(chǎn)品與其他舒居產(chǎn)品的差異性，滿足喜歡待在臥室生活、休閑、娛樂的人群。分期案名：一期案名（分組團(tuán)）——時(shí)代公園/蔚藍(lán)領(lǐng)地 二期案名——悠山境/時(shí)代尊域以上案名僅作參考，領(lǐng)導(dǎo)可同時(shí)借鑒第二、第三方案案名建議第二方案（樹立品牌形象，占領(lǐng)高端市場精神制高點(diǎn)）1. 方案建議依據(jù)1) 市場情況：同上2）企業(yè)戰(zhàn)略需求： 財(cái)務(wù)需求：追求項(xiàng)目利潤最大化，不急于快速回籠資金。 風(fēng)格定位：現(xiàn)代時(shí)尚簡歐風(fēng)格216。青年創(chuàng)業(yè)人群、投資人群、過渡性居住人群購買此類產(chǎn)品的客戶年齡段一般在22~35歲之前，大多為首次置業(yè)、投資置業(yè)與婚房置業(yè)，此類人群購房一般會(huì)受到物業(yè)總價(jià)制約，所以更傾向于緊湊實(shí)惠的小戶型，并且此類人群接受新鮮事物能力強(qiáng)，更容易接受市場上的新產(chǎn)品。二次置業(yè)人群、剛需人群購買此類產(chǎn)品的客群，年齡一般在35歲以上，屬于二次置業(yè)的成熟客群，此類客群對住宅的要求除上訴功能需滿足外，更重視生活品質(zhì)。一期二期三期時(shí)序產(chǎn)品功能明星產(chǎn)品30%現(xiàn)金牛產(chǎn)品40%問號產(chǎn)品30%明星產(chǎn)品35%現(xiàn)金牛產(chǎn)品45%問號產(chǎn)品20%明星產(chǎn)品35%現(xiàn)金牛產(chǎn)品15%問號產(chǎn)品50%資金快速回籠，提升區(qū)域人氣提高項(xiàng)目知名度問號產(chǎn)品和明星產(chǎn)品提高開發(fā)量，提升項(xiàng)目競爭力和項(xiàng)目形象提高產(chǎn)品品質(zhì)和定位，樹立企業(yè)品牌形象核心競爭力提煉216。分期案名：一期案名——新貴216?，F(xiàn)金牛產(chǎn)品二變?nèi)?0—80㎡利用大花園、大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，增加可變空間。二次置業(yè)人群、剛需人群三變四室100110㎡豪華平層設(shè)計(jì)，雖只有不超過110㎡的面積，但配合大花園大陽臺(tái)，營造出130~150㎡的視覺沖擊與豪華享受。 縮小戶型面積，降低總價(jià)；216。并且我公司作為專業(yè)的開發(fā)公司，需要具備的只是各種優(yōu)質(zhì)資源的整合能力，好比由大腦操縱各項(xiàng)身體組織集中發(fā)力。針對客戶在體驗(yàn)過程中眼、耳、鼻的感官效果進(jìn)行有預(yù)見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實(shí)施。具體建議待策劃部到成都考察后再行提報(bào)。項(xiàng)目專員應(yīng)實(shí)地感受聲音、氣味等不利因素對體驗(yàn)區(qū)開放的影響。原則上策劃部建議住宅營銷體驗(yàn)中心與招商中心分開設(shè)置，互不干擾。項(xiàng)目名為暫定，根據(jù)定位確定再行提煉。時(shí)序二期一期明星產(chǎn)品10%現(xiàn)金牛產(chǎn)品80%問號產(chǎn)品10%明星產(chǎn)品10%現(xiàn)金牛產(chǎn)品80%問號產(chǎn)品10%產(chǎn)品快速回籠資金資金快速回籠，提升區(qū)域人氣提高項(xiàng)目知名度功能核心競爭力提煉216。 問號產(chǎn)品舒居兩室8090㎡提出大臥室生活理念，主臥室特別設(shè)計(jì)為大臥室，突出產(chǎn)品與其他舒居產(chǎn)品的差異性，滿足喜歡待在臥室生活、休閑、娛樂的人群。 景觀設(shè)計(jì)定位：產(chǎn)品組合配比 1）波士頓矩陣與配比建議l 同上2） 矩陣圖分析明星產(chǎn)品總占比10%問號產(chǎn)品總占比10%根據(jù)市場進(jìn)行調(diào)整現(xiàn)金牛產(chǎn)品 占比：80%瘦狗業(yè)務(wù)暫不設(shè)置銷售增長率市場占有率201110l 產(chǎn)品細(xì)分產(chǎn)品戶型面積產(chǎn)品特點(diǎn)針對人群客戶需求明星產(chǎn)品套一40—55㎡創(chuàng)業(yè)青年的快捷生活區(qū)，配置一鍵智能系統(tǒng)便利生活、節(jié)約時(shí)間，主打便捷生活。1 運(yùn)營需求：聘請物業(yè)服務(wù)公司，弱化企業(yè)后期服務(wù)負(fù)擔(dān)住宅部分定位216。 增加精裝修果殼式戶型；216。二次置業(yè)人群、注重生活品質(zhì)人群