【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 信托、保險(xiǎn)與再保險(xiǎn)、住房融資稅收管理、低收入利息補(bǔ)貼等住房金融相關(guān)方面的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還沒(méi)有完善的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和系統(tǒng)管理。目前，在房地產(chǎn)金融法律領(lǐng)域，主要有以下法律、法規(guī)及規(guī)范性文件：《商業(yè)銀行法》、《擔(dān)保法》、《城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)和商品房貸款辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理暫行規(guī)定》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》、銀行商業(yè)用房貸款管理辦法、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等，其中涉及房地產(chǎn)金融領(lǐng)域具體問(wèn)題的大部分是由中央銀行、商業(yè)銀行、財(cái)政部頒布的部門規(guī)章或管理辦法，沒(méi)有一部完整的和全面的法律作為調(diào)整的手段和依據(jù)。即便是上述規(guī)定和辦法在實(shí)踐應(yīng)用中也暴露出不少問(wèn)題。而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，無(wú)論是房產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的法律制度都比較完備和細(xì)致。有些國(guó)家還有這方面的法典，各種法律關(guān)系規(guī)定的比較清楚。而《證券法》、《信托法》對(duì)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托在房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)中如何應(yīng)用的問(wèn)題沒(méi)有規(guī)定，與其相配套的稅收政策也沒(méi)有制訂。在這樣一種立法滯后的情況下，推行房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新還存在障礙。房地產(chǎn)金融法律制度的完善，僅僅靠一兩部法律或法規(guī)是解決不了根本問(wèn)題的，這是一整套制度的建設(shè)問(wèn)題。三、武漢市房地產(chǎn)金融發(fā)展對(duì)策建議 當(dāng)前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，概括起來(lái)是“需求拉動(dòng)強(qiáng)勁，市場(chǎng)供需兩旺，前景繼續(xù)看好”。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)要長(zhǎng)久健康地發(fā)展，特別是在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)管理和調(diào)控、商業(yè)銀行貸款規(guī)模相對(duì)緊縮的情況下，我市住房全融的“單一性”特點(diǎn)非常明顯，還沒(méi)有形成一個(gè)成熟的金融支持體系，也缺乏完整的保障機(jī)制，尤其是房地產(chǎn)業(yè)融資的多元化、多渠道迫在眉睫。因此，未來(lái)武漢市房地產(chǎn)金融發(fā)展的重點(diǎn)應(yīng)集中在三大平臺(tái)的建設(shè)，即：房地產(chǎn)金融的組織平臺(tái)、運(yùn)行平臺(tái)和管理平臺(tái)，從而形成一個(gè)政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系，具體體系結(jié)構(gòu)圖如下：(一)武漢市房地產(chǎn)金融的組織平臺(tái)——建立完整成熟的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是創(chuàng)造進(jìn)行交易的房地產(chǎn)金融工具以及在市場(chǎng)參與者之間推進(jìn)房地產(chǎn)金融價(jià)值流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)組織。如何創(chuàng)新房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu),完善房地產(chǎn)金融體系,一直是各方人士激烈爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。成熟的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)表現(xiàn)出完整、效率、動(dòng)態(tài)、多樣的特征。完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系應(yīng)由以下幾個(gè)部分組成： 成立專門的政策性住宅銀行 武漢市房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)構(gòu)建的重點(diǎn)是管理機(jī)構(gòu)、專業(yè)性和非專業(yè)性的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。就管理機(jī)構(gòu)來(lái)講,應(yīng)建立地方級(jí)管理機(jī)構(gòu),且各負(fù)其責(zé)。著手組建專門的政策性銀行、商業(yè)性銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行。放寬對(duì)非專業(yè)性融資機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)融資的限制,特別是要鼓勵(lì)典當(dāng)、住宅合作社和基金類等民間信貸的發(fā)展。通過(guò)以上途徑,在武漢市最終形成一個(gè)以國(guó)有銀行為主導(dǎo),多種經(jīng)濟(jì)成分和經(jīng)營(yíng)機(jī)制并存,多層次、多渠道共同運(yùn)作的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)。 大力發(fā)展住房?jī)?chǔ)蓄銀行 成立以現(xiàn)有國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為基礎(chǔ)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行,在結(jié)構(gòu)上使多家銀行房地產(chǎn)信貸部與原歸屬銀行完全分離。組建全新型的住宅儲(chǔ)蓄銀行,使之成為武漢市住房金融市場(chǎng)的主體性機(jī)構(gòu),建立起商業(yè)性貸款和政策性貸款相結(jié)合的體制。 為此，要建立以中國(guó)建設(shè)銀行為主體,幾家銀行并存的住房信貸體制。開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng),完善服務(wù),加強(qiáng)銀行與有關(guān)部門的協(xié)作配合,提高房地產(chǎn)金融服務(wù)水平。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)究竟如何創(chuàng)新,現(xiàn)在尚無(wú)定論。但創(chuàng)新的目的是確定不移的,即機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新只能有利于房地產(chǎn)金融的規(guī)范和發(fā)展,而不能起阻礙作用。 扶植和鼓勵(lì)住宅合作社的發(fā)展 鑒于發(fā)達(dá)的住房金融機(jī)構(gòu)在短期內(nèi)還很難建立起來(lái)并發(fā)揮重要作用,抵押貸款業(yè)務(wù)也尚未成為住房金融的普遍形式,我們可以扶植各種以互助為基本特征的住宅合作社,并引導(dǎo)它們向類似英國(guó)和歐洲大陸那樣的住宅建筑社或住宅合作機(jī)構(gòu)的方向發(fā)展。1755年,英國(guó)歷史上第一家“凱特利建筑社”成立后,住宅建筑社從“短期契約型互助”逐漸發(fā)展成為“常設(shè)型互助”,最終發(fā)展成為今天這樣網(wǎng)絡(luò)遍及全國(guó)并擁有上千億資產(chǎn)的“特種住宅銀行”。其職能也從最初的社會(huì)共同集資購(gòu)房或建房發(fā)展成為今天的業(yè)務(wù)眾多的“金融百貨公司”。我們?cè)陂_(kāi)辦住宅合作社的初期,可將其作為一個(gè)互助性的以解決機(jī)構(gòu)成員住宅問(wèn)題為重點(diǎn)的融資和開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu),它以支持房改和安居工程為自己的經(jīng)營(yíng)目的,同時(shí)為投資者提供適度利潤(rùn)。爾后,隨著各方面條件的逐步成熟,再引導(dǎo)其轉(zhuǎn)化為以獲取利潤(rùn)為主要目標(biāo)的專業(yè)化的合作金融機(jī)構(gòu)。政府應(yīng)制定有關(guān)優(yōu)惠政策,積極扶植、引導(dǎo)住宅合作社健康、穩(wěn)步發(fā)展,使其在解決住宅問(wèn)題上的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)得以充分發(fā)揮。 加快與住房信貸相關(guān)的中介機(jī)構(gòu)的建設(shè)　 進(jìn)一步加強(qiáng)金融對(duì)住宅消費(fèi)的支持力度和政策引導(dǎo),同時(shí)大力發(fā)展評(píng)估公證、登記、保險(xiǎn)、拍賣等機(jī)構(gòu)的建設(shè),為建立和完善住房二級(jí)抵押市場(chǎng)打下良好的基礎(chǔ),同時(shí)放開(kāi)并積極引導(dǎo)住宅二級(jí)市場(chǎng),拉動(dòng)住宅消費(fèi)需求。（二） 武漢市房地產(chǎn)金融的運(yùn)行平臺(tái)——加快房地產(chǎn)業(yè)融資方式與融資工具的創(chuàng)新 在去年6月13日，中國(guó)人民銀行公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，其核心內(nèi)容是規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款的額度，限制了商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款使用的范圍、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的年限，對(duì)個(gè)人商業(yè)性住房貸款也提高了首付比例，縮短了還款期限。從總體上來(lái)講，中央銀行此次信貸政策的調(diào)整，是從防范金融風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)的，帶了一定的緊縮經(jīng)濟(jì)的目的，對(duì)于房地產(chǎn)金融的發(fā)展來(lái)講無(wú)疑是一個(gè)挑戰(zhàn)，單純依靠銀行貸款已無(wú)法滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要的。因此，在武漢如何開(kāi)辟不同的融資渠道，創(chuàng)新融資方式與融資工具，建立多層次的住房供應(yīng)體系，滿足各階層不同的住戶需求，應(yīng)成為當(dāng)前急需重點(diǎn)研究的課題。大力拓展銀行信貸產(chǎn)品 在傳統(tǒng)的銀行抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行作為債權(quán)人而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為債務(wù)人，毫無(wú)疑問(wèn)要遭遇代理成本問(wèn)題。因此，在利用銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)是極不對(duì)稱的，有必要拓展出一些新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品。 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的創(chuàng)新 現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有一種融資渠道，那就是銀行貸款。根據(jù)我國(guó)金融管理部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在具備一定的股本金（或稱“自我資金”）之后均可以向商業(yè)銀行提出貸款申請(qǐng)。我國(guó)商業(yè)銀行在通過(guò)嚴(yán)格的貸款審查之后，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供以下三種貸款形式：第一種是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款”，用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)所需要的流動(dòng)資金。第二種是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款”，這是金融機(jī)構(gòu)為具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款；第三種是“房地產(chǎn)抵押貸款”，包括“土地開(kāi)發(fā)抵押貸款”和“房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款”。 （2）個(gè)人住房貸款的創(chuàng)新 要拓展個(gè)人住房貸款品種，實(shí)施還款方式和利率創(chuàng)新。逐步推出等本等息還款方式、遞增還款方式、全過(guò)程固定利率或分段固定利率還款方式，凡成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種。目前武漢市在這方面發(fā)展相對(duì)滯后，而上海己經(jīng)有10個(gè)業(yè)務(wù)品種。同時(shí)還要建立適應(yīng)該項(xiàng)業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展的個(gè)人信用監(jiān)測(cè)制度，降低風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，我市各商業(yè)銀行應(yīng)逐步推出新的住房金融業(yè)務(wù)品種。如：個(gè)人住房跨行轉(zhuǎn)按揭貸款、個(gè)人住房押舊抵新貸款、辦理個(gè)人住房按揭貸款附送家財(cái)保險(xiǎn)