【文章內容簡介】 信托、保險與再保險、住房融資稅收管理、低收入利息補貼等住房金融相關方面的經濟活動還沒有完善的法律法規(guī)進行規(guī)范和系統(tǒng)管理。目前，在房地產金融法律領域，主要有以下法律、法規(guī)及規(guī)范性文件：《商業(yè)銀行法》、《擔保法》、《城鎮(zhèn)土地開發(fā)和商品房貸款辦法》、《經濟適用住房開發(fā)貸款管理暫行規(guī)定》、《個人住房貸款管理辦法》、銀行商業(yè)用房貸款管理辦法、《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》等，其中涉及房地產金融領域具體問題的大部分是由中央銀行、商業(yè)銀行、財政部頒布的部門規(guī)章或管理辦法，沒有一部完整的和全面的法律作為調整的手段和依據(jù)。即便是上述規(guī)定和辦法在實踐應用中也暴露出不少問題。而市場經濟房地產業(yè)發(fā)達的國家和地區(qū)，無論是房產業(yè)和金融業(yè)的法律制度都比較完備和細致。有些國家還有這方面的法典，各種法律關系規(guī)定的比較清楚。而《證券法》、《信托法》對資產證券化、房地產信托在房地產金融實務中如何應用的問題沒有規(guī)定，與其相配套的稅收政策也沒有制訂。在這樣一種立法滯后的情況下，推行房地產金融的創(chuàng)新還存在障礙。房地產金融法律制度的完善，僅僅靠一兩部法律或法規(guī)是解決不了根本問題的，這是一整套制度的建設問題。三、武漢市房地產金融發(fā)展對策建議 當前武漢房地產市場的形勢，概括起來是“需求拉動強勁，市場供需兩旺，前景繼續(xù)看好”。作為國民經濟的支柱行業(yè)，房地產業(yè)要長久健康地發(fā)展，特別是在國家對房地產業(yè)加強管理和調控、商業(yè)銀行貸款規(guī)模相對緊縮的情況下，我市住房全融的“單一性”特點非常明顯，還沒有形成一個成熟的金融支持體系，也缺乏完整的保障機制，尤其是房地產業(yè)融資的多元化、多渠道迫在眉睫。因此，未來武漢市房地產金融發(fā)展的重點應集中在三大平臺的建設，即：房地產金融的組織平臺、運行平臺和管理平臺，從而形成一個政府、金融機構、房地產企業(yè)與消費者共同支持房地產業(yè)發(fā)展的完善的房地產金融體系，具體體系結構圖如下：(一)武漢市房地產金融的組織平臺——建立完整成熟的房地產金融機構體系房地產金融機構是創(chuàng)造進行交易的房地產金融工具以及在市場參與者之間推進房地產金融價值流轉的經濟組織。如何創(chuàng)新房地產金融機構,完善房地產金融體系,一直是各方人士激烈爭論的焦點。成熟的房地產金融機構應表現(xiàn)出完整、效率、動態(tài)、多樣的特征。完整的房地產金融機構體系應由以下幾個部分組成： 成立專門的政策性住宅銀行 武漢市房地產金融機構系統(tǒng)構建的重點是管理機構、專業(yè)性和非專業(yè)性的房地產金融機構。就管理機構來講,應建立地方級管理機構,且各負其責。著手組建專門的政策性銀行、商業(yè)性銀行和住房儲蓄銀行。放寬對非專業(yè)性融資機構參與房地產融資的限制,特別是要鼓勵典當、住宅合作社和基金類等民間信貸的發(fā)展。通過以上途徑,在武漢市最終形成一個以國有銀行為主導,多種經濟成分和經營機制并存,多層次、多渠道共同運作的房地產金融機構系統(tǒng)。 大力發(fā)展住房儲蓄銀行 成立以現(xiàn)有國有商業(yè)銀行房地產信貸部為基礎的住房儲蓄銀行,在結構上使多家銀行房地產信貸部與原歸屬銀行完全分離。組建全新型的住宅儲蓄銀行,使之成為武漢市住房金融市場的主體性機構,建立起商業(yè)性貸款和政策性貸款相結合的體制。 為此，要建立以中國建設銀行為主體,幾家銀行并存的住房信貸體制。開展競爭,完善服務,加強銀行與有關部門的協(xié)作配合,提高房地產金融服務水平。房地產金融機構究竟如何創(chuàng)新,現(xiàn)在尚無定論。但創(chuàng)新的目的是確定不移的,即機構的創(chuàng)新只能有利于房地產金融的規(guī)范和發(fā)展,而不能起阻礙作用。 扶植和鼓勵住宅合作社的發(fā)展 鑒于發(fā)達的住房金融機構在短期內還很難建立起來并發(fā)揮重要作用,抵押貸款業(yè)務也尚未成為住房金融的普遍形式,我們可以扶植各種以互助為基本特征的住宅合作社,并引導它們向類似英國和歐洲大陸那樣的住宅建筑社或住宅合作機構的方向發(fā)展。1755年,英國歷史上第一家“凱特利建筑社”成立后,住宅建筑社從“短期契約型互助”逐漸發(fā)展成為“常設型互助”,最終發(fā)展成為今天這樣網(wǎng)絡遍及全國并擁有上千億資產的“特種住宅銀行”。其職能也從最初的社會共同集資購房或建房發(fā)展成為今天的業(yè)務眾多的“金融百貨公司”。我們在開辦住宅合作社的初期,可將其作為一個互助性的以解決機構成員住宅問題為重點的融資和開發(fā)機構,它以支持房改和安居工程為自己的經營目的,同時為投資者提供適度利潤。爾后,隨著各方面條件的逐步成熟,再引導其轉化為以獲取利潤為主要目標的專業(yè)化的合作金融機構。政府應制定有關優(yōu)惠政策,積極扶植、引導住宅合作社健康、穩(wěn)步發(fā)展,使其在解決住宅問題上的獨特優(yōu)勢得以充分發(fā)揮。 加快與住房信貸相關的中介機構的建設　 進一步加強金融對住宅消費的支持力度和政策引導,同時大力發(fā)展評估公證、登記、保險、拍賣等機構的建設,為建立和完善住房二級抵押市場打下良好的基礎,同時放開并積極引導住宅二級市場,拉動住宅消費需求。（二） 武漢市房地產金融的運行平臺——加快房地產業(yè)融資方式與融資工具的創(chuàng)新 在去年6月13日，中國人民銀行公布了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，其核心內容是規(guī)定了房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款的額度，限制了商業(yè)銀行發(fā)放房地產貸款使用的范圍、土地儲備機構貸款的年限，對個人商業(yè)性住房貸款也提高了首付比例，縮短了還款期限。從總體上來講，中央銀行此次信貸政策的調整，是從防范金融風險出發(fā)的，帶了一定的緊縮經濟的目的，對于房地產金融的發(fā)展來講無疑是一個挑戰(zhàn)，單純依靠銀行貸款已無法滿足房地產業(yè)發(fā)展的需要的。因此，在武漢如何開辟不同的融資渠道，創(chuàng)新融資方式與融資工具，建立多層次的住房供應體系，滿足各階層不同的住戶需求，應成為當前急需重點研究的課題。大力拓展銀行信貸產品 在傳統(tǒng)的銀行抵押貸款業(yè)務中，銀行作為債權人而房地產開發(fā)企業(yè)作為債務人，毫無疑問要遭遇代理成本問題。因此，在利用銀行貸款進行房地產開發(fā)時風險是極不對稱的，有必要拓展出一些新的房地產信貸產品。 （1）房地產開發(fā)貸款的創(chuàng)新 現(xiàn)在大多數(shù)房地產開發(fā)商只有一種融資渠道，那就是銀行貸款。根據(jù)我國金融管理部門的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在具備一定的股本金（或稱“自我資金”）之后均可以向商業(yè)銀行提出貸款申請。我國商業(yè)銀行在通過嚴格的貸款審查之后，向房地產開發(fā)企業(yè)提供以下三種貸款形式：第一種是“房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款”，用于補充企業(yè)為完成計劃內土地開發(fā)和商品房建設任務所需要的流動資金。第二種是“房地產開發(fā)項目貸款”，這是金融機構為具體的房地產開發(fā)項目提供的生產性流動資金貸款；第三種是“房地產抵押貸款”，包括“土地開發(fā)抵押貸款”和“房屋開發(fā)抵押貸款”。 （2）個人住房貸款的創(chuàng)新 要拓展個人住房貸款品種，實施還款方式和利率創(chuàng)新。逐步推出等本等息還款方式、遞增還款方式、全過程固定利率或分段固定利率還款方式，凡成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種。目前武漢市在這方面發(fā)展相對滯后，而上海己經有10個業(yè)務品種。同時還要建立適應該項業(yè)務穩(wěn)步發(fā)展的個人信用監(jiān)測制度，降低風險。因此，為了適應房地產市場發(fā)展的需要，我市各商業(yè)銀行應逐步推出新的住房金融業(yè)務品種。如：個人住房跨行轉按揭貸款、個人住房押舊抵新貸款、辦理個人住房按揭貸款附送家財保險