阜陽市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析(編輯修改稿)
2025-07-16 12:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房成交均價(jià)一路下滑至全年最低點(diǎn)之后，開始迎來銷售的高峰期的到來。之后，二手房成交均價(jià)開始緩慢提升，并將之保持到年底。阜陽城區(qū)二手房年成交均價(jià)為2457元/平方米，%，二手住宅年成交均價(jià)為2382元/平方米，%。 阜陽市房地產(chǎn)市場存在的問題上文中我們了解了2009年全國與阜陽房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況，現(xiàn)在我們以它們?yōu)榛A(chǔ)，結(jié)合安徽省內(nèi)主要城市房地產(chǎn)主要指標(biāo)完成情況，來分析阜陽房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中存在的問題。根據(jù)上文及安徽省內(nèi)主要城市房地產(chǎn)主要指標(biāo)完成情況數(shù)據(jù)制作表2：表2 2009年全國、合肥、阜陽城區(qū)房地產(chǎn)主要指標(biāo)完成情況對(duì)比一覽表[1][2][3]指 標(biāo) 單 位絕對(duì)數(shù)比上年增長%全國合肥阜陽城區(qū)全國合肥阜陽城區(qū)投資完成額億元3623239房屋施工面積萬平方米319650房屋新開工面積萬平方米115385房屋竣工面積萬平方米70219商品房銷售面積萬平方米93713本年購置土地面積萬平方米31906完成開發(fā)土地面積萬平方米23006數(shù)據(jù)來源：中國人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、合肥住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、阜陽房產(chǎn)信息網(wǎng) （一）相對(duì)全國而言，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尚不成熟（房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率分析）用GDP增長率代表本國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，再測量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長速度，然后用房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率得出指標(biāo)，以此來監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化的趨勢(shì)。該指標(biāo)值越大，表明房地產(chǎn)的發(fā)展超出實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度就越大，相應(yīng)的房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。一般認(rèn)為，當(dāng)房價(jià)上漲幅度是GDP增長幅度2倍以上時(shí)，房價(jià)的上漲就超出了合理的區(qū)間，有泡沫存在。 另外也說明一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率指標(biāo)位于（0，2)時(shí)，其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)沒有泡沫化的擔(dān)憂，越接近2時(shí)，其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)越成熟。%，%,（可見我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)有泡沫化的趨勢(shì)）；%，%。所以從房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率指標(biāo)分析可以得出，阜陽市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尚不成熟。 （二）投資增幅較緩，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平由表2可以看出，與全國及省內(nèi)主要城市相比，在最近幾年房地產(chǎn)投資向中、西部轉(zhuǎn)移的大勢(shì)之下，%，不僅低于全國平均水平，而且大大低于省內(nèi)主要城市。房地產(chǎn)開發(fā)投資在社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比重有所下降，同時(shí)增長率低于社會(huì)固定資產(chǎn)投資平均增幅，所以說投資增幅放緩是影響目前阜陽市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的主要問題。 （三）房地產(chǎn)建設(shè)較為滯后，開工竣工面積增幅緩慢由表2可以看出，與全國及省內(nèi)主要城市相比，2009年阜陽市施工、開工同比都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平，%的負(fù)增長。在本年購置土地面積大幅度增長（%）的大背景下，%，可見開發(fā)商的屯地行為多么嚴(yán)重，這也造成了房地產(chǎn)的建設(shè)的滯后。 （四）房地產(chǎn)銷售火爆，供需關(guān)系惡化商品房銷售市場的火爆（%），大量的存量房，包括期房被消化，直接影響著房地產(chǎn)供需關(guān)系，再加上房地產(chǎn)建設(shè)滯后，進(jìn)而有可能出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求，導(dǎo)致量跌價(jià)增，影響房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長。 （五）房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性矛盾和區(qū)域性矛盾較為突出主要反映在以下幾點(diǎn)之上： 供應(yīng)的區(qū)域相對(duì)集中最近幾年阜陽新開樓盤主要集中在西二環(huán)兩側(cè)和南二環(huán)以南，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等區(qū)域，泉北雖有新開樓盤，但仍略顯不足，而老城區(qū)、潁東僅有少量的新盤。 二手住房供應(yīng)渠道不暢阜陽二手房市場還處在啟蒙階段，買賣二手房50％以上還靠親戚朋友介紹，二手房市場不發(fā)展，阜陽住房需求得不到合理配置，消費(fèi)潛力不能完全釋放，市場缺乏深層次的攪和，真正的市場潛力不能被完全挖掘出來。阜陽二手房中介機(jī)構(gòu)還有待進(jìn)一步發(fā)展壯大。 所供應(yīng)商品房的基礎(chǔ)設(shè)施配套嚴(yán)重滯后近幾年阜陽房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，當(dāng)前住宅地產(chǎn)項(xiàng)目80%集中在西二環(huán)兩側(cè)、南二環(huán)以南、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三個(gè)區(qū)域，這些區(qū)域的基礎(chǔ)配套特別是學(xué)校等公共配套、生活設(shè)施配套方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與開發(fā)建設(shè)規(guī)模同步，原有的配套設(shè)施已不能滿足居民生活需求。這也是影響該區(qū)域樓盤銷售的主要原因。 （六）房價(jià)過快增長，銷量回落，政策性住房未發(fā)揮有效的支持作用2009年我國房價(jià)猶如坐上了“過山車”，9月以來的房價(jià)在過快釋放的流動(dòng)性、流入住房領(lǐng)域的貸款更多地支持了投機(jī)性的住房開發(fā)和消費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)放寬手段有限及政策性住房保障沒有發(fā)揮有效的支持作用等因素的綜合作用下，商品房銷售均價(jià)開始快速增長，再加上年底季節(jié)性信貸緊縮、二套房貸政策從緊及2010年4月開始施行的二套房貸首付50%（購買第二套住房的家庭，貸款首付款由之前不得低于40%提高至不得低于50%；對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%）等國家宏觀調(diào)控因素的綜合作用下，住房市場有效需求下降、觀望氣氛增強(qiáng)、開發(fā)企業(yè)促銷積極性降低，商品房銷售量開始回落，價(jià)格亦小幅開始調(diào)整。困難群體包括一般收入家庭、中低收入家庭、低收入家庭以及進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工，單親家庭和日益增多的老齡群體中的空巢家庭。雖然阜陽市住房市場體系發(fā)展迅速，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)已呈多元化，已經(jīng)構(gòu)建了多層次的住房保障體系。但目前還存在公積金制度建設(shè)尚未完善，保障范圍小，保障偏離度大、經(jīng)濟(jì)適用房制度監(jiān)管和退出機(jī)制不完善、廉租房制度建設(shè)緩慢，保障范圍小，資金缺口大、住房保障形式單一，與人均收入分布不匹配等問題，這些都大大降低了政策性住房
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