市房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀分析-資料下載頁
2025-06-25 13:10本頁面
【正文】 市的實際情況,目前先分兩步走。第一步,鑒于近年來我國通貨膨脹率下降的速度大于名義利率下降的速度,等到實際利率上升的情勢,政府貼息政策的側(cè)重點應(yīng)放在貼補實際利率與名義利率之間的差額方面。第二步,隨著加入WTO后我國市場經(jīng)濟體制的完善乃至最終確立,政府貼息政策的重點應(yīng)轉(zhuǎn)到貼補市場利率和城鎮(zhèn)居民可承受的利率之間的差額上。據(jù)有關(guān)研究資料,政府貼息的1%,相當(dāng)于利率下調(diào)1%,也就是貼息1%,消費者的貸款能力可以增加10%,這就是貼息效應(yīng)。因此,政府貼息系統(tǒng)的建立健全,在新的世紀(jì)中是十分必要的。 （3）推行財政補助政策 對購買普通商品住房（包括新建普通商品住房和二手住房）的消費者給予一次性購房補助。發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)是：購買新建普通商品住房120平方米（建筑面積，下同）以下，按成交總額補助1%；%；個人購買二手住房150平方米以下按成交總額補助1%。在城市房屋拆遷和農(nóng)村征地拆遷中，實行貨幣化補償?shù)谋徊饏f(xié)議人，在訂立拆遷協(xié)議的一年內(nèi)購買普通商品房的，也按一定比例享受補助。補助面積的確定可在所購房屋的面積的基礎(chǔ)上增加被拆除房屋的面積。二次購房的消費者也可享受以上政策。 （4）完善公積金政策 不斷完善公積金個人住房貸款服務(wù)管理體系，充分利用商業(yè)銀行服務(wù)網(wǎng)點，穩(wěn)步開放公積金個人住房貸款委托業(yè)務(wù)。加大對個人住房消費的支持力度，提高公積金貸款限額和延長二手房貸款年限，商品房貸款最高限額由現(xiàn)行的15萬元調(diào)整到20萬元（不超過房屋總價的70%）；二手房由現(xiàn)行8萬元提高到15萬元（不超過房屋總價的60%），貸款年限由現(xiàn)行10年延長到15年（不超過房屋折舊年限）。 （三）武漢市房地產(chǎn)金融的管理平臺——建立“三位一體”的監(jiān)管體系 武漢市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的管理應(yīng)該以貸款風(fēng)險的管理為主體，輔以政府監(jiān)督、征信約束及法律保障。 加強貸款風(fēng)險管理 按照武漢城市發(fā)展規(guī)劃，房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)仍將保持較快增長。金融部門應(yīng)正確處理支持發(fā)展與風(fēng)險防他的關(guān)系，進一步加強房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)管理，以規(guī)范管理促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展。一是加強土地收儲貸款的主體管理，確保主體的合法有效，對土地收儲貸款的主體要有較高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，限定最低資本金，限定最高授信額度，規(guī)范借款行力。二是加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，提高信用等級。對房他產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高貸款門檻，繼續(xù)推廣信用等級評定制度，利用信貸登記咨詢系統(tǒng)等加強信息溝通和資源共享，防止信貸資金在單戶借款企業(yè)的過度集中，并按照項目進度和自有資金到位率合理掌握貸款發(fā)放額度。三是加強個人住房貸款的按揭管理，控制按揭比例。合理確定個人住房按揭貸款比例，綜合考慮全國和相鄰地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展形勢及居民收人增長水平，審核預(yù)期本地房地產(chǎn)走勢，把握好按揭比例、按揭時間。嚴(yán)格按照人總行《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》要求，對期房和竣工三年內(nèi)的新房區(qū)別地段和質(zhì)量實行最高限70％控制，并且所購期房必須是多層住房主體結(jié)構(gòu)封頂，高層住宅完成總投資的三分之二，嚴(yán)禁發(fā)故“零首付”按揭貸款和無指定用途消費貸款。四是實施貸款的區(qū)別管理。從保護房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展角度，金融界應(yīng)盡快研究將風(fēng)險較高、時期較短的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款和風(fēng)險較小、時期很長的房地產(chǎn)銷售抵押貸款適當(dāng)分離。前者主要由商業(yè)銀行承辦，后者主要由儲蓄銀行、保險公司等機構(gòu)承辦，當(dāng)然也可以由商業(yè)銀行的不同部門辦理。通過建立建設(shè)貸款制度，引進邀請貸款約定（take－out Commitment）和備援貸款約定（standby mitment）等約束機制，將開發(fā)貸款的風(fēng)險集中在建設(shè)階段，將房地產(chǎn)的市場租售風(fēng)險轉(zhuǎn)移給提供長期抵押貸款的金融機構(gòu)。五是開展抵押貸款保險，提高貸款比率。目前我國個人住房抵押貸款額度最高不超過房價的80％，也就是說，購房者必須支付20％以上的首期付款。在這種情況下，金融部門的貸款違約風(fēng)險，從純財務(wù)的角度來看，己經(jīng)非常低了，貸款擔(dān)保基本上沒有任何意義。相對于貸款擔(dān)保，房地產(chǎn)抵押貸款保險則是一個較好的選擇。實施政府對房地產(chǎn)金融的監(jiān)督 （1）把房地產(chǎn)價格作為貨幣政策調(diào)控的目標(biāo)之一 人民銀行要更多關(guān)注房地產(chǎn)價格在宏觀調(diào)控中的作用。把房地產(chǎn)價格作為貨幣政策調(diào)控的關(guān)注目標(biāo)主要是因為這幾年房地產(chǎn)金融在金融資產(chǎn)比重中所占的比重不斷提高，作用也在增強、增加，也就是說它的數(shù)量目前絕對量很少，但是它處于一個發(fā)展的過程中。但是同時，由于房地產(chǎn)金融涉及問題很多，其中蘊含的風(fēng)險也引起了社會各界的廣泛關(guān)注，導(dǎo)致負面效應(yīng)也不可低估。因此，對于中國人民銀行武漢分行來說，應(yīng)密切關(guān)注我市房地產(chǎn)價格的走勢，隨時根據(jù)其調(diào)整對貨幣政策運行的預(yù)期并向人民銀行總行匯報。 （2）實行政府對商品房銷售與信貸的網(wǎng)上監(jiān)控 在這方面，可以借鑒上海市的做法，頒布《武漢市商品房銷售合同及信貸合同網(wǎng)上備案和登記辦法》，新建商品房的銷售（包括預(yù)售和現(xiàn)售）和信貸融資均應(yīng)進行合同網(wǎng)上備案和登記。凡已在網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕。在申請預(yù)告登記證明或者房地產(chǎn)權(quán)證前，當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商一致，需要變更商品房銷售合同條款的，需通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)辦理相關(guān)手續(xù)。強化房地產(chǎn)金融的征信約束 建立和完善房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中的企業(yè)與個人資信系統(tǒng)，能有效減輕銀行信貸人員的勞動強度，提高銀行審查貸款的可信度，保障銀行對個人住房貸款的回收，相應(yīng)降低個人住房貸款風(fēng)險，形成社會、政府、金融機構(gòu)的監(jiān)管合力。因此，政府部門和金融機構(gòu)應(yīng)重視和推動個人及企業(yè)資信系統(tǒng)建立和完善的工程，這是商業(yè)銀行加快個人住房貸款審查、發(fā)放的重要途徑。 征信約束系統(tǒng)主要包括以下內(nèi)容：①確定信用信息征信范圍，建立信用信息數(shù)據(jù)供應(yīng)網(wǎng)。②組建聯(lián)合征信機構(gòu)。③建立一套符合社會需求的信用評級標(biāo)準(zhǔn)和評估方式。建立完善的個人住房信貸法律體系 個人住房信貸具有系統(tǒng)性、廣泛性和綜合性等特點,涉及到國民經(jīng)濟的多個領(lǐng)域,需要一套完善、嚴(yán)密的法規(guī)體系規(guī)范其運行和發(fā)展。目前我國已頒布了一些相關(guān)法規(guī),如《擔(dān)保法》、《貸款通則》、《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》等,但許多領(lǐng)域還存在法律真空。在房地產(chǎn)貸款保險方面更是缺乏，目前我國僅僅推出了《個人抵押貸款房屋保險條款》和《個人購置住房抵押貸款保證保險條款》,但住房抵押貸款保險法規(guī)法律還未形成體系,缺乏具體可操作性。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟涉及到方方面面的社會問題,法制不健全,違約行為界定不清,保險賠償工作就無法正常開展。當(dāng)前應(yīng)盡快制定《信托法》、《住房公積金法》、《住房價格法》、《個人住房信貸綜合保險法》等。武漢市應(yīng)根據(jù)自身實際情況制定操作細則, 盡快建立一套關(guān)于違約抵押住房的產(chǎn)權(quán)處置、違約人的具體安置、抵押房的拍賣、出售及稅收等有關(guān)細節(jié)予以規(guī)范和保障的法律法規(guī)體系。對個人擔(dān)保貸款的手續(xù),對抵押物、質(zhì)物的處理程序,二級市場交易收費等做出明確規(guī)定,構(gòu)筑個人住房擔(dān)保貸款正常運作的法律氛圍,同時應(yīng)對假貨幣化,真實物化分房嚴(yán)肅查處,為個人信貸的發(fā)展提供一個堅實的制度基礎(chǔ)?？梢灶A(yù)見,隨著我市金融制度改革的深化,金融工具的不斷創(chuàng)新,金融資產(chǎn)總量的不斷增加,房地產(chǎn)及其配套的金融服務(wù)體系會隨著金融環(huán)境、政策環(huán)境的不斷優(yōu)化而成熟和完善。19 / 19
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