【正文】 場，成為國民經(jīng)濟的新增長點。因為從理論上降息對．房地產(chǎn)業(yè)的供給和需求的刺激作用都很大。降息可以有助于開發(fā)商降低經(jīng)營成本，提高競爭能力，獲取豐富的收益，從而刺激房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的供給增長。另一方面降息又刺激房地產(chǎn)市場的有效需求：第一，降低住房抵押貸款利率，可以有效減少購房者每期還款數(shù)；第二，如果每期還款額不變，那么調(diào)低利率將可以明顯提高購房者貸款總額，增加購房者實力從而降低購房者的門檻?？梢娊迪⒃诶碚撋夏茉谙喈?shù)某潭壬咸岣邚V大居民的購房資金支付能力，從而從提高有支付能力的需求方面入手，成為推動房地產(chǎn)市場復(fù)蘇及進一步發(fā)展的有力杠桿。但實際中，這根杠桿并未發(fā)揮其有力的推動作用。因為杠桿發(fā)揮作用的中間環(huán)節(jié)——發(fā)放貸款，受到銀行擴大發(fā)放貸款額度的直接制約。放貸額度與實際開發(fā)、消費資金的缺口較大，利率雖然降了，但并無實際資金到位運作，房地產(chǎn)市場要復(fù)蘇也就成為了空談。而銀行信貸規(guī)模又很難一下子擴大。通過MBS，銀行出售抵押貸款債權(quán)，回籠資金，再進行抵押貸款，銀行又再出售債權(quán)回籠資金。這樣向社會公眾投資者籌集到大量長期信貸資金，并且由于MBS設(shè)在銀行資產(chǎn)負債表之外，不影響銀行的信貸規(guī)模。這樣既實際擴大了信貸資金的規(guī)模，又不受銀行制定的信貸規(guī)模的影響。利率對房地產(chǎn)市場的杠桿作用也就能有力發(fā)揮了。所以MBS在為房地產(chǎn)抵押貸款提供資金保證的同時，使得利率杠桿發(fā)揮了其應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用，央行通過利率工具調(diào)控房地產(chǎn)市場及至整個宏觀經(jīng)濟的職能也就能有效的行使了，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將更加規(guī)范和有序化。三、在我國推行房地產(chǎn)證券化的障礙及對策我國金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款面臨著巨額呆帳和不良資產(chǎn)的風險。解決這一難題必須要結(jié)合我國實際情況，探索一條既能釋放不良貸款風險又能適應(yīng)貸款企業(yè)、金融機構(gòu)發(fā)展需要的路。對房地產(chǎn)企業(yè)進行股份制改造，促使其建立現(xiàn)代企業(yè)制度，減少不良債務(wù)，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，在此基礎(chǔ)上進行債轉(zhuǎn)股等方式的資產(chǎn)重組，轉(zhuǎn)化或剝離金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)，從而為金融機構(gòu)特別是商業(yè)銀行順利實行房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造條件。我國的《證券法》未對國有商業(yè)銀行金融資產(chǎn)證券化作出單獨的規(guī)定和描述。這一政策法規(guī)設(shè)計上的缺陷可以通過發(fā)布，增設(shè)特制條例來彌補，如制訂《房地產(chǎn)抵押貸款債券管理條例》等相關(guān)法律、法規(guī)。對抵押資產(chǎn)債券的發(fā)行問題，注意事項和債券在證券市場的交易等情況作出法律和制度的規(guī)定，進一步完善證券監(jiān)管體制，逐漸形成一套完整的房地產(chǎn)證券化法規(guī)，更多地采用市場經(jīng)濟的手段和法律手段對未未的房地產(chǎn)證券市場進行監(jiān)管。缺乏健全的個人信用制度?，F(xiàn)階段我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷，對個人信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查和對貸款風險的評價顯得困難重重。所以應(yīng)盡快建立包括個人信用登記評估風險預(yù)報、規(guī)避在同內(nèi)的一系列個人信用制度，對借款人就業(yè)和收入變化狀況及財產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和跟蹤調(diào)查，以利于銀行擴大個人住房消費貸款規(guī)模，推動城鎮(zhèn)居民購房需求。從長遠來看，住房抵押貸款證券化需要個人信用制度來保證。在解決這些困難阻礙的過程中，應(yīng)加大政府的干預(yù)力度，在充分維護市場效率和公平競爭的原則下，以法律的手段進行宏觀的引導(dǎo)和調(diào)控。一方面可以為房地產(chǎn)證券作擔保，提高證券等級；另一方面可扮演“造市者”的角色，買賣銀行的抵押貸款證券，平衡市場供需。房地證券化將成為未來金融發(fā)展的重點，我國雖起步較晚，但已經(jīng)為別國證明了的先進成果，與我國具體情況相結(jié)合，定會同樣發(fā)揮其應(yīng)有的功效，促進我國經(jīng)濟的發(fā)展加快房地產(chǎn)投融資與國際接軌作者：岳頌東　來源：經(jīng)濟日報　　中國入世不僅意味著中國經(jīng)濟融入經(jīng)濟全球化的主流，而且意味著中國的金融制度，包括房地產(chǎn)業(yè)的投融資制度要與國際金融制度逐步接軌，也就是說，中國的房地產(chǎn)金融逐步走向自由化、國際化和融資證券化。 　　所謂金融自由化，主要是指經(jīng)營交易的自由化，逐漸打破金融機構(gòu)之間和金融機構(gòu)與非金融機構(gòu)之間的業(yè)務(wù)界限，逐步放棄對銀行信貸的數(shù)量限制；逐步作到利率自由化，政府放棄對存貸款利率的控制，使其按資本市場的行情自由浮動。 　　所謂金融國際化，主要是指金融業(yè)務(wù)國際化，銀行在海外廣泛開設(shè)分支機構(gòu)，在資產(chǎn)構(gòu)成中提高國際業(yè)務(wù)的比重，資本在國際間大規(guī)模流動，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)加快在國外上市的步伐，從國際金融機構(gòu)內(nèi)融資，“走出去”到國外建立房地產(chǎn)的跨國公司，與國際金融連為一體。 　　所謂融資證券化，主要表現(xiàn)為三個領(lǐng)域：一是債務(wù)證券化，金融部門直接在金融市場上以證券為工具進行融資。二是債權(quán)證券化，將債權(quán)轉(zhuǎn)化為金融市場上可交易的有價證券。它經(jīng)由投資銀行精心設(shè)計，把銀行和其他機構(gòu)的債權(quán)組合起來，滿足一定的金額和條件，憑此發(fā)行新的證券。新的證券和面值、期額，不一定與組合中原有的債權(quán)相同，而是具備了高質(zhì)量、高收益、高流動性的特點，成為頗有吸引力的投資工具。例如個人住房抵押貸款證券化，即把個人住房抵押貸款以證券為載體在證券市場上流動，一方面可以減輕銀行對大量沉淀資金的風險壓力，另一方面可以增加資本的流動性，提高資本的經(jīng)濟效益和使用效率，還可以活躍證券市場，促進金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。三是國際融資方式證券化，相當一部分傳統(tǒng)的銀行貸款已被發(fā)行證券的方式所代替。我國房地產(chǎn)投融資政策應(yīng)當面對這些必將到來的發(fā)展趨勢，順應(yīng)金融自由化、國際化的時代潮流，穩(wěn)步而積極地實現(xiàn)與國際接軌?！《址抠J款的風險及其防范措施作者：梁永平　來源：中國房地產(chǎn)金融隨著住房改革的推進，住房資源逐步盤活。建設(shè)部發(fā)布了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年5月1日起實施)后，二手房交易開始逐漸興旺。與一手房類似，二手房的交易過程中也需要金融機構(gòu)的貸款支持。而由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特點，使得銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)中的法律風險和防范風險的措施也有其特殊性。一、 二手房貸款的概念本文討論的二手房，不包含商業(yè)用房，而特指二手住房?！岸址俊钡母拍钅壳皼]有統(tǒng)一的界定。讓我們看一看某商業(yè)銀行北京分行在二手房抵押貸款試行辦法中對“二手房”的定義：二手房系已由北京市房屋土地管理局頒發(fā)房屋所有權(quán)的有效證件，可在房地產(chǎn)二級市場流通，買房人具有完全處置權(quán)利的房屋。顯然這一定義混淆了“二手房”與“房地產(chǎn)二級市場”的概念。實際上，“房地產(chǎn)一級市場”指土地出讓、轉(zhuǎn)讓的市場；“房地產(chǎn)二級市場”指建成房屋后初次出售的市場；而“房地產(chǎn)三級市場”則指房屋出售后再次轉(zhuǎn)手的市場。因此，一般所指的“二手房”實際上是指在“房地產(chǎn)三級市場”上流通的住房。可以這樣界定：“二手住房”特指住房開發(fā)商或企事業(yè)單位通過銷售，房屋產(chǎn)權(quán)已屬于個人，賣房人具有完全處置權(quán)力的住房?；诙址拷灰?、向購買二手房的消費者提供的貸款就是二手房貸款。目前大部分銀行要求借款人以交易房產(chǎn)為抵押，發(fā)放二手房抵押貸款。但一些經(jīng)營思路比較靈活的銀行，例如工商銀行浙江分行，也接受質(zhì)押、保證、抵(質(zhì))押加保證的擔保方式。二、二手房貸款的特點在一些發(fā)達國家，二手房貸款并不成為一個單獨的住房貸款品種。因為除貸款所基于的交易對象不同之外，一手房貸款和二手房貸款在貸款審查、發(fā)放、利率、還款方式等方面并無區(qū)別。而在我國，二手房交易卻存在一些特殊之處。這些特點使得二手房貸款面臨著一些特殊的復(fù)雜情況。1．二手房貸款的抵押物設(shè)立、處置比較復(fù)雜。二手房交易的客體可能有商品房、經(jīng)濟適用房、私房和房改房。這幾種房屋的出售政策各有區(qū)別，房屋的產(chǎn)權(quán)情況各異，存在產(chǎn)權(quán)共有、已設(shè)立抵押、禁止交易、已出租等多種可能。相比之下，一手房的產(chǎn)權(quán)狀況則簡單得多，只需開發(fā)商有銷售許可證即可。二手房產(chǎn)權(quán)狀況的復(fù)雜性給貸款抵押物的設(shè)立、處置帶來一些特殊的困難。2．二手房貸款以二手房交易為基礎(chǔ)。雖然二手房貸款合同和二手房買賣合同是相互獨立的合同，二手房貸款合同并不會因為二手房交易合同的失效而失效。但如果二手房交易不能成立，則以二手房為抵押的貸款合同，其抵押條款難于實現(xiàn)，致使貸款面臨更大的信用風險。在我國，由于二手房產(chǎn)權(quán)狀況較復(fù)雜，因此二手房交易的合法性較一手房交易更難于考察。3．由于二手房貸款手續(xù)比較復(fù)雜，因此銀行與中介機構(gòu)的合作更為密切。代理機構(gòu)包括交易中介公司、評估事務(wù)所、律師事務(wù)所等；代理業(yè)務(wù)主要包括代銀行調(diào)查審核借款人主體資格、代理客戶銀行辦理各種手續(xù)、代理銀行對借款人的資信情況及抵押物的風險進行跟蹤調(diào)查等。銀行和借款人在委托代理機構(gòu)辦理各種手續(xù)時，發(fā)生多種委托代理關(guān)系，其中的權(quán)利義務(wù)和責任承擔問題較為復(fù)雜。三、二手房貸款業(yè)務(wù)品種及操作流程特點由于二手房貸款業(yè)務(wù)對銀行來講是一項新業(yè)務(wù)，因此到目前為止業(yè)務(wù)品種還不很豐富。1．二手房貸款業(yè)務(wù)品種按房屋類型劃分，可分為二手現(xiàn)房抵押貸款和二手期房貸款；按房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，可分為二手商品房貸款和二手房改房、經(jīng)濟適用住房貸款；按是否需要交首期房款來劃分?？煞譃榱闶赘抖址康盅嘿J款(即購房人不必支付首期房款，而是以已有的完全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)和新購住房為抵押物申請貸款)和付首期的二手房抵押貸款。此外，二手房貸款還有一些衍生品種：“轉(zhuǎn)按”(即把正在供的住房連同抵押貸款一起轉(zhuǎn)賣出去)、“加按”(即己在銀行辦理住房貸款業(yè)務(wù)的借款人，還本付息一段時間后，以原貸款的抵押物為抵押，再向銀行申請增加貸款)。2．二手房貸款操作流程的特點(1)貸款審查的重點不同。由于二手房交易多是零散進行的，一般都是已經(jīng)具有完全產(chǎn)權(quán)的房屋，因此不需要像一手房貸款那樣對住房開發(fā)項目和開發(fā)商的資信狀況進行評估和審查。二手房貸款審查的重點是借款申請人的個人資信狀況、償債能力。由于我國個人信用記錄體系的空缺，個人信用評價尤為困難。(2)對房屋評估的要求不同。對一手房現(xiàn)房交易的貸款，并不要求在貸款審查時對房屋進行評估。但二手房貸款在審查過程中則要求評估公司對房屋的價值、產(chǎn)權(quán)合法性進行評估，做出評估報告。評估價值須經(jīng)銀行的認可。在評估方面對二手房貸款的要求更為嚴格，主要是考慮到二手房的物理價值由于經(jīng)過一段時間的損耗，市場價值較難認定，需要專業(yè)機構(gòu)的評估；其產(chǎn)權(quán)情況的復(fù)雜性也需要專業(yè)機構(gòu)，例如律師事務(wù)所的核查。因此，在二手房貸款中中介機構(gòu)的介入程度更深。(3)提供階段性擔保的機構(gòu)不同。在一手期房抵押中，由于房屋未竣工無法辦理抵押登記，因此銀行要求開發(fā)商提供階段性的保證擔保。而在二手房貸款中，也可能需要中介機構(gòu)的階段性擔保。這種情況下，借款人與中介公司簽訂擔保協(xié)議，通過中介機構(gòu)向貸款人申請貸款。銀行將貸款劃入擔保機構(gòu)在貸款人處開立的保證金賬戶后，借款人持房屋買賣合同、借款合同、抵押合同辦理房產(chǎn)過戶保險、抵押登記。貸款行收到房屋他項權(quán)利證書后，中介機構(gòu)將款項按委托協(xié)議交給賣房人，解除階段擔保責任。四、二手房貸款的特殊風險分析及其防范二手房貸款涉及銀行、借款人、賣房入、中介機構(gòu)、保險公司等多個法律主體。主要法律關(guān)系如下：(1)二手住房買賣雙方之間的房屋交易關(guān)系。(2)銀行和借款人之間的借貸關(guān)系。(3)中介機構(gòu)與銀行、中介機構(gòu)與借款人之間的委托代理關(guān)系。(4)借款人以銀行為第一受益人、以抵押房產(chǎn)為保險標的與保險公司間的保險業(yè)務(wù)關(guān)系。以上任何一項法律關(guān)系的任一要素存在理疵，都可能給銀行貸款造成風險。這些風險中，有些是二手房貸款與其他類型的個人住房貸款共有的，有些則在二手房貸款中更為突出。1．來自抵押房屋產(chǎn)權(quán)、物理條件等方面的風險，在二手房貸款中體現(xiàn)的十分集中(1)二手房產(chǎn)權(quán)狀況的多樣性和政府對二手房交易做出的種種規(guī)定，使得二手房交易本身的復(fù)雜性遠遠大于一手房。前文已經(jīng)提到，一手房交易具有“批發(fā)”出售的性質(zhì)，而“二手房”交易則更像是“零售”，產(chǎn)權(quán)狀況可能會多種多樣。對房改房和經(jīng)濟適用房，上市交易要滿足建設(shè)部頒發(fā)的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和當?shù)刂朴喌膶嵤┘殑t對提交資料、買賣手續(xù)、收入分配等規(guī)定。對于私房、商品房，也應(yīng)產(chǎn)權(quán)明晰，符合法律、法規(guī)規(guī)定的上市流通條件。(2)二手現(xiàn)房的原房主在使用過程中可能對房產(chǎn)進行過一些處分，例如設(shè)立抵押或出租給他人使用。而我國住房改革過程中個人房產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)了相當復(fù)雜的情況：動遷安置房、職工房改房等，個人只有房產(chǎn)證而無土地證，屬于部分產(chǎn)權(quán)房；以“標準價”出售給個人的住房，個人只享有部分產(chǎn)權(quán)，單位應(yīng)屬于共有人。銀行接收此類抵押房產(chǎn)可能造成日后處置抵押物時的不便。如果借款人在申請借款時隱瞞了房產(chǎn)權(quán)的真實情況或?qū)Ψ慨a(chǎn)的處分情況，一旦貸款違約，銀行在處置抵押物時則處于不利地位。根據(jù)《擔保法》第五十四條，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，處置抵押物所得價款按照抵押物登記的先后順序清償債權(quán)人。另外根據(jù)最高人民法院對《擔保法》的司法解釋，“共同共有人以其共有資產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效”(第五十四條)，“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”(第六十五條)。這些法律條款的限制，使得銀行面臨抵押無效或處置抵押物困難的風險。(3)二手現(xiàn)房經(jīng)過一段時間使用后其物理條件存在瑕疵的可能性大于一手房，如果設(shè)立抵押時高估了房屋價值，就可能提高二手房貸款的風險度。可能出現(xiàn)的情形有：一是房屋的房齡過長，折舊后價值過低，在市場上變現(xiàn)也不足以抵償借款人的違約金額；二是房屋的評估價值不實；三是房屋未進行財產(chǎn)保險，未來可能由于意外情況造成抵押失效。為了預(yù)防以上風險，銀行一般對二手房的房齡有上限規(guī)定，并要求借款人應(yīng)向銀行提交房地產(chǎn)主管部門和貸款人認可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的交易房屋評估報告。所購房屋還應(yīng)辦理房屋保險手續(xù)。為了減少由于抵押物的產(chǎn)權(quán)瑕疵和物理理疵對銀行貸款造成的風險，并充分發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢，貸款銀行一般請中介機構(gòu)，例如專業(yè)的律師事務(wù)所或者房地產(chǎn)交易中心來審定二手房貸款中房屋產(chǎn)權(quán)的完整性以及交易的合法性。2．來自二手房交易本身的風險二手房交易本身可能由于政策、法規(guī)等的限制而成為非法交易或失效，從而影響貸款合同中抵押條款的可行性。(1)對已購公有二手房而言，“交易批準書”是銀行發(fā)放貸款的必備條件。職工出售已購公有住房，需要向房地產(chǎn)行政主管部門提交有關(guān)材料，包括已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售申請表、房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證等。個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的意見。房地產(chǎn)行政主管部門據(jù)此審查后對批準的交易發(fā)放“交易