【正文】 合軌道車站的各級(jí)商業(yè)中心強(qiáng)化土地的高度利用 …… ” 現(xiàn)狀商業(yè)容積率在 515之間。容積率隨距站點(diǎn)距離增大而逐漸降低。 6 要點(diǎn)六 案例借鑒 1 5 3 4 要點(diǎn)一 要點(diǎn)四 要點(diǎn)二 要點(diǎn)三 要點(diǎn)五 要點(diǎn)二 以軌道交通站點(diǎn)帶通新市鎮(zhèn)建設(shè)，在新市鎮(zhèn)中承擔(dān)一定的功能，按功能可劃分為城市型、居住型和交通樞紐型 新市鎮(zhèn)建設(shè) 軌道交通規(guī)劃 功能要求 居住 商業(yè)、娛樂(lè) 交通中轉(zhuǎn) 站點(diǎn)土地規(guī)劃 香港約 45%的人口居住在離 地鐵站僅 500m的范圍 2 6 要點(diǎn)六 案例借鑒 2 1 5 3 4 要點(diǎn)一 要點(diǎn)四 要點(diǎn)二 要點(diǎn)三 要點(diǎn)五 要點(diǎn)三 以軌道交通疏散人口，緩解中心城區(qū)的壓力，將公屋沿軌道交通沿線布置 香港： 公屋基本沿軌道交通沿線控制，保證居民步行 500米即能到達(dá)最近的站點(diǎn)。公屋以高容積率開發(fā)，充分利用土地，并為軌道交通提供大量客流。 新加坡： 新加坡目前有 90%的人居住在組屋當(dāng)中。其境內(nèi)將形成三個(gè)主要就業(yè)中心，三個(gè)就業(yè)中心之間的長(zhǎng)條地帶將用于建設(shè)高密度住宅，通過(guò)遍布全島的大運(yùn)量快速交通運(yùn)輸系統(tǒng)加強(qiáng)相互之間的聯(lián)系 6 要點(diǎn)六 案例借鑒 2 1 5 3 4 要點(diǎn)一 要點(diǎn)四 要點(diǎn)二 要點(diǎn)三 要點(diǎn)五 要點(diǎn)四 按照軌道站點(diǎn)的區(qū)位差異，將物業(yè)開發(fā)模式分為中心城和新市鎮(zhèn)開發(fā)模式 中心城開發(fā)模式 由于中心城的土地存量有限。在站點(diǎn)周邊土地開發(fā)時(shí)只能向上、向下發(fā)展。向上大力發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)，向下高效利用地下空間。物業(yè)功能以商業(yè)和辦公物業(yè)為主，輔以高密度住宅。 同時(shí)中心城開發(fā)要注意跟周邊既有物業(yè)接駁，有效疏散和集聚人流。 新市鎮(zhèn)開發(fā)模式 站點(diǎn)作為區(qū)域發(fā)展核心，遵循 TOD模式對(duì)不同功能的站點(diǎn)物業(yè)開發(fā)時(shí)的物業(yè)配比和開發(fā)強(qiáng)度都區(qū)別對(duì)待。 6 要點(diǎn)六 案例借鑒 2 1 5 3 4 要點(diǎn)一 要點(diǎn)四 要點(diǎn)二 要點(diǎn)三 要點(diǎn)五 城市型站點(diǎn) 香港：圍繞站點(diǎn)中心布臵上蓋物業(yè)，以大型商場(chǎng)為主，布臵停車場(chǎng)和中心綠地，在商場(chǎng)的上層布臵酒店和服務(wù)式住宅；沿商場(chǎng)四周布臵寫字樓，最外為布臵高密度的住宅。 上海：城市型站點(diǎn)中心以商業(yè)、交通和綠地為主，向外延依次分布商業(yè)、辦公、公建和居住用地 站點(diǎn)中心以商業(yè)和辦公用地為主，服務(wù)整個(gè)區(qū)域，向外一次分布居住和公建 要點(diǎn)五 各類型站點(diǎn)在物業(yè)配比、空間布局和開發(fā)強(qiáng)度上的區(qū)別 居住型站點(diǎn) 香港：在站點(diǎn)周邊布臵部分商場(chǎng)和大面積的綠地，并結(jié)合綠地和居民廣場(chǎng)來(lái)疏散人流，在商場(chǎng)的上層布臵住宅；沿商場(chǎng)四周布臵住宅和休憩性綠地。 上海：居住型站點(diǎn)中心以綠地、商業(yè)、交通和公建用地為主，居住用地集中分布在 100500米范圍內(nèi)。 以服務(wù)社區(qū)的商業(yè)為主，在商業(yè)物業(yè)上面加蓋住宅物業(yè)，周邊開發(fā)高密度住宅， 交通型站點(diǎn) 香港：在上蓋物業(yè)上布臵部分商場(chǎng)以彌補(bǔ)該區(qū)域功能需求，在底層布臵大規(guī)模廣場(chǎng)和道路并結(jié)合綠地布臵大量停車場(chǎng)來(lái)疏散人流，圍繞綠地和廣場(chǎng)布臵住宅。 上海：以交通和商業(yè)用地為主，商業(yè)用地向外圍依次減少，在 200500米范圍內(nèi)，逐漸分布綠地、居住用地、公建用地和辦公用地 站點(diǎn)中心有大量站場(chǎng)用地，其次是商業(yè)用地，向外有居住和商業(yè) 6 要點(diǎn)六 案例借鑒 2 1 5 3 4 要點(diǎn)一 要點(diǎn)四 要點(diǎn)二 要點(diǎn)三 要點(diǎn)五 要點(diǎn)六 根據(jù)軌道站點(diǎn)所處區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r不同采用不同的開發(fā)時(shí)序 反饋交通 價(jià)值提升 發(fā)展住宅蓄積人氣 新城 反饋交通 價(jià)值提升 發(fā)展商業(yè)提 升中心性 新區(qū) 以站點(diǎn)為中心向外逐漸發(fā)展 站點(diǎn)周邊暫不開發(fā)，在次區(qū)域先發(fā)展商業(yè)和住宅，待區(qū)域價(jià)值提升后再發(fā)展站點(diǎn)周邊 6 要點(diǎn)六 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一部分 軌道站點(diǎn)周邊控制區(qū)范圍研究 第二部分 基于效益最大化的物業(yè)配比模式研究 第三部分 運(yùn)營(yíng)保障機(jī)制研究 TOD模型 國(guó)內(nèi)外開發(fā)案例 北京軌道交通站點(diǎn)周邊利用現(xiàn)狀 北京軌道交通站點(diǎn)利用建議 ＋ 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北京正處于地鐵建設(shè)高速發(fā)展期，至 2023年將建成“三環(huán)、四橫、五縱、七放射”布局的軌道交通網(wǎng)絡(luò) ?從上個(gè)世紀(jì) 60年代，北京市開始修建地鐵，到如今北京已開通地鐵線路 5條，分別為 13號(hào)和八通線，線路總長(zhǎng)計(jì)142公里，共 84個(gè)站點(diǎn)。 ?目前正修建的線路有 10線、機(jī)場(chǎng)軌道線、亦莊線和大興線。 ?至 2023年，北京市將建成“三環(huán)、四橫、五縱、七放射”布局、總長(zhǎng)達(dá)561公里的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。 ?日客運(yùn)量從現(xiàn)在的 290萬(wàn)人次將增加到 800萬(wàn)人次以上，軌道交通出行占公共交通出行量比例將提高到 50%，占總出行比例將由 5%提高到 23%。 北京地鐵現(xiàn)狀 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 為了解北京軌道站點(diǎn)周邊利用現(xiàn)狀，對(duì)現(xiàn)已開通的 5條線的 80余個(gè)站點(diǎn)進(jìn)行了調(diào)查 ?地鐵規(guī)劃現(xiàn)狀如何？ ?站點(diǎn)功能定位如何？ ?站點(diǎn)與周邊環(huán)境的接駁？ ?站點(diǎn)周邊土地儲(chǔ)備？ ?站點(diǎn)內(nèi)部空間的利用情況？ ?站點(diǎn)物業(yè)配比和空間布局如何？ ?站點(diǎn)周邊土地開發(fā)強(qiáng)度？ 調(diào)查重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題 規(guī)劃策略 開發(fā)策略 北京地鐵現(xiàn)狀 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)調(diào)查結(jié)果，將北京市軌道站點(diǎn)劃分為城市型、居住型和交通樞紐型 站點(diǎn)區(qū)位 ?位于城市中心區(qū)的商業(yè)街、寫字樓分布區(qū)和城市新區(qū)的區(qū)域中心 站點(diǎn)功能 ?城市型站點(diǎn)周邊分布著各大商業(yè)設(shè)施和寫字樓、高檔住宅，吸引了大量觀光客流和就業(yè)人口。 典型站點(diǎn) ?復(fù)興門站 ?崇文門站 ?八角游樂(lè)園站 站點(diǎn)區(qū)位 ?位于城市對(duì)外交通的各大火車、汽車、飛機(jī)站點(diǎn)；以及軌道交通的換乘站和公交系統(tǒng)樞紐站 站點(diǎn)功能 ?交通樞紐和人流疏導(dǎo) 典型站點(diǎn) ?西直門站 交通樞紐型站點(diǎn) 居住型站點(diǎn) 城市型站點(diǎn) ?根據(jù)站點(diǎn)所在區(qū)位的不同，其所發(fā)揮的功能的差異和站點(diǎn)周邊規(guī)劃布局的不同，對(duì)北京 市軌道站點(diǎn)進(jìn)行了劃分，分為商業(yè)型、居住型和交通型站點(diǎn)，各類型站點(diǎn)的區(qū)位、功能、空間布局如下： 站點(diǎn)區(qū)位 ?位于城市中心區(qū)和新區(qū)的各大居民聚集點(diǎn) 站點(diǎn)功能 ?周邊作為城市人口的主要居住區(qū)，通過(guò)軌道站點(diǎn)將居住區(qū)人口與城市中心、商業(yè)娛樂(lè)、就業(yè)、交通等設(shè)施相聯(lián)系 典型站點(diǎn) ?回龍觀站 ?梨園站 北京地鐵現(xiàn)狀 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 定位于商務(wù)辦公，以提供就業(yè)為功能，物業(yè)開發(fā)上以寫字樓為主，配套相應(yīng)的商業(yè)、學(xué)校、綠地等公建設(shè)施 利用現(xiàn)狀 ?復(fù)興門地鐵站位于復(fù)興門內(nèi)大街和二環(huán)路的交叉口，交通優(yōu)勢(shì)明顯； ?定位于商務(wù)辦公，以提供人口就業(yè)為功能，因此物業(yè)開發(fā)上以寫字樓為主，配套相應(yīng)的商業(yè)、學(xué)校、綠地等公建設(shè)施； ?站點(diǎn)出口處有布臵少量商業(yè)，但不屬于地鐵上蓋物業(yè)；在 300500米范圍內(nèi)分布公建設(shè)施，有學(xué)校、醫(yī)院、公園；在 500米范圍的邊緣地帶出現(xiàn)居住用地，居住用地主要分布在站點(diǎn)西南處； 存在問(wèn)題 ?立交橋?qū)⒄军c(diǎn)區(qū)域隔斷，各區(qū)域之間缺乏有效的聯(lián)系； ?物業(yè)布局呈現(xiàn)明顯的圈層結(jié)構(gòu)，但缺乏上蓋物業(yè)，商業(yè)配套發(fā)揮功能有限； ?站點(diǎn)內(nèi)部空間沒(méi)有得到有效利用； 復(fù)興門站 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 站點(diǎn)中心物業(yè)以商業(yè)和公建設(shè)施為主，道路用地分配不足；周邊以居住為主，開發(fā)強(qiáng)度有限 利用現(xiàn)狀 ?崇文門地鐵站位于 2號(hào)線與 5號(hào)線的換乘站，又位于北京站西側(cè)，地理位臵優(yōu)越 。 ?在站點(diǎn) 200米范圍內(nèi)以公建設(shè)施和商業(yè)為主，但商業(yè)的布臵與站點(diǎn)出口沒(méi)有有效的結(jié)合，沒(méi)有地鐵商場(chǎng)；有少量住宅樓盤；在 200500米范圍內(nèi)以居住用地為主，早期開發(fā)樓盤為主，多數(shù)為 6層和小高層；在站點(diǎn) 500米范圍內(nèi)的商業(yè)主要沿街布臵，沿 5號(hào)線往南延伸至磁器口站兩側(cè)布臵商場(chǎng)和公寓；在 5號(hào)線往北沿街布臵了公建設(shè)施如醫(yī)院和公園。 存在問(wèn)題 ?地鐵 2號(hào)線和 5號(hào)線換乘所需時(shí)間太長(zhǎng)； ?周邊物業(yè)開發(fā)強(qiáng)度不高，缺乏合理的布局； ?沒(méi)有很好利用地下空間來(lái)發(fā)展商業(yè)，只有少量的小賣部，且缺乏合理的引導(dǎo) 崇文門站 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 作為娛樂(lè)型站點(diǎn)，周邊缺乏商業(yè)配套，商業(yè)用地不足；200500米范圍內(nèi)以居住用地和綠地為主；存在大面積的工業(yè)用地，改造空間很大； 利用現(xiàn)狀 ?八角游樂(lè)園站位于五環(huán)路和地鐵一號(hào)線交叉處，東距石景山區(qū)政府 800多米，功能上以商業(yè)娛樂(lè)為主； ?站點(diǎn) 100米范圍內(nèi)布臵有寫字樓和醫(yī)院、公園，缺乏商業(yè)； 100500米范圍內(nèi)，五環(huán)路西側(cè)為八角游樂(lè)園和松林公園；在 200500米范圍內(nèi)還存在很大一部分的工業(yè)用地和機(jī)動(dòng)車檢測(cè)廠；改造空間很大； 存在問(wèn)題 ?在娛樂(lè)設(shè)施周圍沒(méi)有有效的形成商業(yè)圈，沒(méi)有很好的利用軌道交通優(yōu)勢(shì)來(lái)發(fā)展商業(yè)；沿道路兩側(cè)布臵大量綠地，但公園沒(méi)有和居住區(qū)有效的結(jié)合，發(fā)揮功能有限；土地開發(fā)強(qiáng)度很低； ?站點(diǎn)出口與公交站點(diǎn)接駁較遠(yuǎn)，且五環(huán)路和石景山路將周邊區(qū)域劃開，各區(qū)域缺乏接駁設(shè)施，行人都在公路兩側(cè)穿行，交通設(shè)施布臵很不合理； ?站點(diǎn)內(nèi)部空間狹窄，沒(méi)有任何上蓋物業(yè)； 八角游樂(lè)園站 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 站點(diǎn)周邊交通和商業(yè)設(shè)施配套不足； 500米范圍內(nèi)布臵大規(guī)模居住區(qū)；站點(diǎn)附近存在大面積的空地 利用現(xiàn)狀 ?回龍觀作為規(guī)劃的大規(guī)模社區(qū)，在城鐵站點(diǎn)周邊因此集中進(jìn)行居住用地規(guī)劃； ?距軌道站點(diǎn) 0200米范圍內(nèi)的樓盤多為低密度住宅，而高密度住宅卻分布在站點(diǎn)較遠(yuǎn)的距離； ?站點(diǎn)周邊沒(méi)有規(guī)劃出商業(yè)、公共綠地和交通設(shè)施，站點(diǎn)北側(cè)存在大面積的空地； 存在問(wèn)題 ?站點(diǎn)中心區(qū)域缺乏有效的交通設(shè)施，沒(méi)有停車場(chǎng)，公交發(fā)揮功能有限，步行距離過(guò)長(zhǎng)，行人從住宅到站點(diǎn)極為不便； ?站點(diǎn)周邊缺乏商業(yè)和交通配套，缺乏公共綠地，站點(diǎn)周邊開發(fā)強(qiáng)度很低； ?沒(méi)有很好的利用站點(diǎn)內(nèi)部空間，缺乏上蓋物業(yè) 回龍觀站 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 200米范圍內(nèi)以分布布臵了商業(yè)、公寓、寫字樓等，缺乏上蓋物業(yè)和交通配套；周邊以居住區(qū)為主，缺乏居民聚集和活動(dòng)場(chǎng)所， 利用現(xiàn)狀 ?梨園站位于通州市中心區(qū)； 103國(guó)道經(jīng)過(guò)，交通較為便利；作為新開發(fā)的城區(qū)，以規(guī)劃居住用地為主； ?在站點(diǎn) 200米范圍內(nèi)，布臵商業(yè)、公寓、寫字樓和學(xué)校等，商業(yè)布臵在站點(diǎn)出口處；在 200500米范圍內(nèi)集中開發(fā)大面積樓盤，多數(shù)為高層，開發(fā)強(qiáng)度較大；沿街布臵了少量公建設(shè)施和商業(yè)；該站點(diǎn)周邊商業(yè)布臵以沿街商鋪為主，規(guī)模較小，商鋪上層多為住宅。 存在問(wèn)題 ?在站點(diǎn)中心區(qū)域缺乏交通配套，沒(méi)有規(guī)劃停車場(chǎng)；站點(diǎn)各出口沒(méi)有和居住區(qū)有效結(jié)合； ?居住區(qū)內(nèi)缺乏規(guī)劃綠地，在站點(diǎn)周圍沒(méi)有配套居民活動(dòng)聚集場(chǎng)所和娛樂(lè)設(shè)施； ?沒(méi)有很好的利用站點(diǎn)內(nèi)部空間，缺乏上蓋物業(yè) 梨園站 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 站點(diǎn)中心以交通用地為主，有地鐵上蓋物業(yè)，但缺乏廣場(chǎng)設(shè)施；沿軌道半徑依次分布商業(yè)、寫字樓和居住用地，居住用地開發(fā)強(qiáng)度有限 利用現(xiàn)狀 ?西直門 站位于西直門外大街和內(nèi)大街的交接處，又是 2號(hào)線與 13號(hào)線的換乘站，北面為北京北站，是重要的公交始發(fā)站，交通樞紐功能明顯； ?13號(hào)線站點(diǎn)出口為商場(chǎng)和寫字樓，其中西環(huán)廣場(chǎng)為地鐵上蓋物業(yè)；寫字樓主要分布在 200300米范圍內(nèi)；居住用地主要分布在 300500米范圍內(nèi)，多數(shù)為 6層住宅； 13號(hào)線北部與北京北站相鄰，因此北部很大面積被劃定出來(lái)限制開發(fā)； 存在問(wèn)題 ?13號(hào)線站點(diǎn)與 2號(hào)線站點(diǎn)相距太遠(yuǎn)，換乘時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，且缺乏地下通道； 2號(hào)線地鐵站點(diǎn)出口圍繞西直門立交橋四周布臵，各出口與各公交站點(diǎn)接駁不好，各出口為立交橋所分割。 ?缺乏廣場(chǎng)步行系統(tǒng)，影響人流的集散速度； ?站點(diǎn)周邊的居住區(qū)多數(shù)開發(fā)強(qiáng)度低； ?上蓋物業(yè)沒(méi)有合理利用站點(diǎn)內(nèi)部空間，且缺乏與站點(diǎn)出口的溝通； 西直門站 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大面積可開發(fā)土地主要集中在新城區(qū)，中心城區(qū)可開發(fā)土地規(guī)模小，分割嚴(yán)重 城市中心區(qū) 只有少量土地的零星分布，存量土地主要通過(guò)舊城改造來(lái)獲得，土地開發(fā)規(guī)模小，改造難度大，分割嚴(yán)重 邊緣組團(tuán) 位于城市邊緣組團(tuán)的石景山區(qū)、定福莊、豐臺(tái)科技園區(qū)、南苑有比較集中分布的土地，但可開發(fā)面積有限 新 城 北京軌道站點(diǎn)周邊可利用土地集中分布于新城，主要