房地產投資不確定性分析-全文預覽
【正文】 有多個方案，可以參照兩方案的優(yōu)劣分析方法，先列出各方案經(jīng)濟分析指標的函數(shù)式，然后進行兩方案比較，找出優(yōu)劣平衡點，之后再綜合，找出各方案的優(yōu)劣范圍。（1）方案甲。設土方量為Q，則：人工挖土費用 機械挖土費用 令，＝2Q＋10000＝6667可見，當土方量小于6667時，應采用人工挖土，如圖所示。令方案的分析指標函數(shù)式相等，便可以求出該變量的某一特定值，此特定值叫做方案的優(yōu)劣平衡點（或盈虧平衡點）。設木結構的壽命期為年，鋼筋混凝土結構的壽命期為年，則兩方案盈虧平衡的條件為：＝即10（A／P，10％，）＋＝20（A／P，10％，）根據(jù)該平衡式及和可畫圖。由于倉庫所在地的地區(qū)特點，壽命期的估計無把握。（三）盈虧平衡線上述所介紹的方法都是只有一個不確定性因素，若同時有兩個或兩個以上不確定性因素，就不能應用盈虧平衡點的方法，而必須用盈虧平衡線的概念加以解決。它的具體求法就是使兩條曲線的函數(shù)式相等，從中解出和。故：＝＋＋＋＋＝（萬元）P＝1500（元／）＝670＋＝（元／）保本開發(fā)面積 ＝12166（）當E＝240萬元時的開發(fā)面積為：（）（二）曲線形式的盈虧平衡分析在實際工作中，總銷售收入和生產總成本往往不是產量的線性函數(shù)，而呈曲線變化。經(jīng)市場調查該地區(qū)住宅平均售價可達1500元／，該公司計劃獲利240萬元。（4）經(jīng)營安全率（）： （5－25）經(jīng)營安全率是反映企業(yè)經(jīng)營狀況的重要指標。由 （5－21）（2）用銷售額表示的盈虧平衡點（）。在以收入和支出為縱軸，產量或銷售量為橫軸的坐標上，按正常年份的產量畫出固定成本線和可變成本線，按固定成本和可變成本之和為總成本畫出總成本線，然后按生產年份的產量或銷售量與單價畫出銷售收入線，兩條直線的交叉點即為盈虧平衡點，即圖中的?？偪勺兂杀镜挠嬎惴椒ㄍ啊Ｇ蟪鰡挝蛔儎映杀竞?，總可變成本＝單位可變成本產量；總固定成本＝最高或最低時期的總成本－對應的總可變成本。這要憑項目分析評估者所掌握的知識和經(jīng)驗，把各成本項目準確地劃分成固定成本和可變成本。即按投資項目實際的成本項目構成來分別確定哪些成本項目屬于固定成本，哪些屬于可變成本。固定成本是指在一定產量范圍內，不隨產量變化而變化的成本；可變成本是指在一定產量范圍內，隨產量變化而呈線性變化的成本。根據(jù)這個平衡點，使投資者能掌握企業(yè)或項目的盈虧界線，了解企業(yè)或項目的風險大小。盡量弄清和減少不確定性因素對項目的經(jīng)濟效益的影響，避免投產經(jīng)營后不能獲得預期的利潤和收益的情況發(fā)生。因此，應對投資項目的各個不確定性因素進行分析，對未來情況做到胸中有數(shù)，并采取相應的措施。房地產投資不確定性分析前面所論述的項目投資評估是在確定性情況下對項目所做的財務效益分析和經(jīng)濟效益分析。產生不確定性的因素有很多，如國家的經(jīng)濟政策和法規(guī)、建設的各種費用、建設工期、利率、匯率、通貨膨脹等因素的變化，都會對項目的經(jīng)濟效益產生影響。此外，通過不確定性分析可以預測項目投資對某些不可預見的政治、經(jīng)濟、自然等因素變化的抗沖擊能力，從而說明項目的可靠性和穩(wěn)定性。盈虧平衡分析的目的，是確定投資活動的盈虧平衡點。（1）費用分解法。采用這種方法有時很難把各成本項目嚴格地劃分成固定成本和可變成本。其計算公式如下： （5－17）式中 ——單位變動成本；、——最高和最低時期的成本額；、——最高和最低時期的產量。其余符號同前。對于線性盈虧平衡分析，產量、固定成本、可變成本、銷售收入、利潤之間有圖所示的關系。所以平衡點的值越小，項目盈利的機會就越大，虧損的風險就越小。則有： （5—20）用采分析項目風險水平的主要指標為：（1）用實際產量（或銷售量）表示的盈虧平衡點（）。（3）以生產能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP）： （524）式中 ——正常年份的設計產量。征地5800。由上述資料可以看出，除了建安工程費和稅金外，其余所有費用基本上都可以看成該項目的固定成本費用。圖中的、為平衡點的產量，如果實際的產量小于或大于，企業(yè)就會出現(xiàn)虧損，只有產量在和之間時才能盈利。若：則求得的產量就是利潤最大時的產量；反之為虧損最大時的產量。；后者造價20萬元，壽命期60年；。但由于壽命期的不確定性，因此要找出盈虧轉換條件進行分析。在項目投資分析中，當有兩個或兩個以上的方案時，若分析的目的是找到各方案的優(yōu)劣范圍，則可首先確定某一分析指標（如有收入時，可以是利潤；當各方案收入相等時，可以是成本），然后將這一分析指標用同一變量表示，即確定分析指標的函數(shù)式。例：有一挖土方工
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