房地產(chǎn)投資不確定性分析-在線瀏覽
2025-08-03 12:36本頁面
【正文】 示的盈虧平衡點（BEP）： （524）式中 ——正常年份的設計產(chǎn)量。此指標越大，說明離盈虧平衡點越遠，越安全。征地5800。已知開發(fā)項目的主要開發(fā)費用為：；；；建安工程費為670元／；；；／。由上述資料可以看出，除了建安工程費和稅金外，其余所有費用基本上都可以看成該項目的固定成本費用。此時，就不能用上述直線形式計算盈虧平衡點，而必須借助數(shù)學中的極值原理求解。圖中的、為平衡點的產(chǎn)量，如果實際的產(chǎn)量小于或大于，企業(yè)就會出現(xiàn)虧損，只有產(chǎn)量在和之間時才能盈利。求出盈虧平衡點、后就知道了盈利區(qū)的具體范圍，在該范圍內(nèi)，可以求出企業(yè)最大利潤時的產(chǎn)量：令 則 由此可求得利潤極值時的產(chǎn)量。若：則求得的產(chǎn)量就是利潤最大時的產(chǎn)量；反之為虧損最大時的產(chǎn)量。下面通過實例介紹這種方法。；后者造價20萬元，壽命期60年；。試分析采用何種方案為宜（資本利率為10％）。但由于壽命期的不確定性，因此要找出盈虧轉換條件進行分析。從圖可見，無論鋼筋混凝土倉庫使用壽命多長，只要木結構倉庫的壽命期超過10年，建造木結構倉庫肯定有利。在項目投資分析中，當有兩個或兩個以上的方案時，若分析的目的是找到各方案的優(yōu)劣范圍，則可首先確定某一分析指標（如有收入時，可以是利潤；當各方案收入相等時，可以是成本），然后將這一分析指標用同一變量表示，即確定分析指標的函數(shù)式。設有兩個互斥方案，假設用成本（或費用）作為分析指標，它們的成本函數(shù)決定于一個共同的變量時：；令，即。例：有一挖土方工程，有兩個挖土方案：一是人工挖土，／；另一個是機械挖土，單價為2元／，但需機械租賃費1萬元，問在什么情況下（土方量為多少立方米時）應采用人工挖土。例：對建筑設備方案選擇，方案甲的設備購置費為2萬元，使用5年后的殘值為500元，每年設備維護費為200元，；方案乙的設備購置費為8000元，使用5年后的殘值為300元，每年設備維護費用為300元。若設備每年運轉小時數(shù)為￡，并建立甲、乙方案的年度總費用函數(shù)。設備年投資成本＝20000（A／P，10％，5）－500（A／F，10％，5）＝5194（元）年維修費用＝200元年動力費＝甲方案年總費用＝5194＋200＋＝5394＋（2）方案乙。令即：5394＋＝2361＋＝3791（小時／年）即當年運轉小時數(shù)大于3791小時，選甲方案有利；當年運轉小時數(shù)小于3791小時，選乙方案有利；當年運轉小時數(shù)等于3791小時，選甲或乙方案優(yōu)劣相同。例：某單位修建面積為500到1000的住宅，擬定磚混結構、鋼磚結構和磚木結構三種方案，其費用如表所示。 三種方案費用表方案造價（元/）壽命（年）維修費（元/年）取暖費（元/年）殘值磚混結構鋼磚結構磚木結構60072587520202028000250001500012000750062500％造價1％造價設住宅總年度成本是面積的函數(shù)，用表示。各方案的總年度成本如下：＝600（A／P，8％，20）＋28000＋12000＝＋40000＝（725－725％1％）（A／P，8％，20）＋15000＋6250＋8758％＝＋21250將上述三方案分別組合聯(lián)立：＋40000＝＋32500＝613＋40000＝＋21250＝674＋32500＝＋21250＝722從而可以確定，修建500～674住宅時以磚木結構為宜；修建674～1000住宅時，取磚混結構為宜。二、敏感性分析在許多情況下，只對項目進行盈虧平衡分析是不夠的，還要對項目進行敏感性分析。敏感性分析是經(jīng)濟決策中常用的一種不確定性分析方法。對經(jīng)濟效果指標的敏感性影響大的那些因素，在實際工作中，要嚴格加以控制和掌握，而對于敏感性較小的影響因素，稍加控制即可。第一步，確定影響因素。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，主要敏感性因素有投資額、建設周期和租售期、建筑面積和租售面積、租金和售價、利率等。作為敏感性分析的經(jīng)濟指標一般要和財務評估中的經(jīng)濟指標一致。第三步，計算各不確定因素在可能的變動范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動所導致的項目經(jīng)濟效果指標的變動效果，建立起一一對應關系，并用圖或表的形式表示出來。敏感性分析在一定程度上就各種不確定因素的變動對項目經(jīng)濟效益的影響做了定量描述。但敏感性分析只能說明哪些影響因素對經(jīng)濟效果指標影響大，而不能說明影響因素發(fā)生的可能性即概率和經(jīng)濟效果指標超過或低于預期指標的概率，解決這個問題需采用概率分析方法。某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面
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