房地產(chǎn)投資不確定性分析-資料下載頁
2025-06-16 12:36本頁面
【正文】 總開發(fā)費用開發(fā)商利潤開發(fā)商投資利潤率（％）投資利潤率變化幅度（％）4500－4750－500005250＋5500＋建筑面積的變化，直接影響到總開發(fā)價值和建造費用的數(shù)值變化，而土地費用和廣告宣傳及市場推廣費不變。計算過程舉例：當(dāng)建筑面積減少5％，即建筑面積為4750時：項目年凈租金收入為：4750230（1－25％）12＝（萬元）總開發(fā)價值為：／18％＝（萬元）總建造費用為：30004750（1＋10％）（1＋15％）＝（萬元），其他計算同前。從以上分析可以看出，當(dāng)建造費用上升5％時，％；當(dāng)建設(shè)周期上升5％時，％（％／5）；當(dāng)租金下降5％時，％；當(dāng)建筑面積下降5％時，％。所以可以得出結(jié)論，以上四個因素從敏感性由大到小的排列順序為：租金、建造費用、建筑面積和建設(shè)周期。如果考慮其他變化數(shù)據(jù)，也可得到相同的結(jié)論?？蓪⑸鲜鲆恍?shù)據(jù)描繪成圖表，以便直接地看出哪些因素是敏感的，哪些數(shù)據(jù)是不敏感的。如圖所示，事實上，本例除租金的敏感性曲線為直線外，其余均不是直線，但接近直線，本例為了說明問題，均畫成直線。從圖中可見，租金和建造費用的斜率大，是敏感因素；建設(shè)周期的斜率最小，因此它是不敏感的。三、概率分析概率分析方法是使用概率來研究預(yù)測不確定性因素和風(fēng)險因素對項目經(jīng)濟效果影響的一種定量分析方法。它的特點是在進行方案比較和評估時，不僅僅對方案的數(shù)學(xué)期望和方差進行計算和分析，而且也計算和分析方案失敗的風(fēng)險程度。利用這種分析，可以弄清每種變量出現(xiàn)某種變化對方案經(jīng)濟效果影響的大小，或建設(shè)項目獲得收益的把握程度。概率分析的方法有多種，在房地產(chǎn)風(fēng)險估計中大量采用的方法是正態(tài)分布法。（一）正態(tài)分布正態(tài)分布是理論概率分布的一種，由于理論概率分布是用數(shù)學(xué)方法從實際的投資活動抽象出來的概率分布規(guī)律，是符合大數(shù)定律的，它可以用數(shù)學(xué)公式和光滑曲線進行精確的描述。正態(tài)分布的概率分布公式為：式中 ——曲線的標(biāo)準(zhǔn)差；——曲線的數(shù)學(xué)期望。圖為正態(tài)分布曲線圖。圖中表示X值的分散程度，值越大，則X值的分散程度越大。的實際意義為房地產(chǎn)風(fēng)險分析中某個變量的期望值，它表示該變量的平均水平。正態(tài)分布具有以下特點：＝這條直徑為軸左右對稱。，％，％；％；在范圍內(nèi)恰好占95％。（二）投資風(fēng)險度應(yīng)當(dāng)說，給出了房地產(chǎn)投資風(fēng)險概率分布也就有了全部關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險估計所需要的資料，可以進行仔細研究。但有時為了比較各種投資方案，或為了進行簡單的描述，常需要用一些相對量來描述風(fēng)險，因此引進了風(fēng)險度的概念。風(fēng)險度也叫變異系數(shù)。風(fēng)險度 （5－27）生存風(fēng)險度 （5－28）風(fēng)險效應(yīng)值 （5－29）生存風(fēng)險度SD表示投資方案對投資者的致命程度，用來進行投資方案的選擇；風(fēng)險效應(yīng)值RE是確定投資者為未來承擔(dān)的風(fēng)險所支付的預(yù)期費用，在計算投資收益時應(yīng)把風(fēng)險效應(yīng)值加上去，以提高項目的安全度。例：某企業(yè)投資一房地產(chǎn)項目，成功機會40％，獲利200萬元，失敗機會60％，損失50萬元。試計算自有資金500萬元和50萬元兩種情況的生存風(fēng)險度和風(fēng)險效應(yīng)值。損益期望值 ＝200－50＝50萬元＝50／500＝＝50／50＝1顯然，自有資金為50萬元時，為致命損失，故不采用該投資方式。RE＝50／＝75（萬元）風(fēng)險度越大，就表示對將來收益無把握，房地產(chǎn)投資風(fēng)險就越大，這應(yīng)成為房地產(chǎn)投資者的一個重要考慮因素。例：某房地產(chǎn)投資公司欲在一繁華地段投資一項目，投資方案有：一是投資興建一高級公寓；二是投資興建一商業(yè)大廈。建成后，兩方案皆以出租方式經(jīng)營。這兩種投資方案的年凈收益率和市場情況如表所示。 投資方案收益率和市場情況表方案年凈收益率（％）市場情況概率暢銷一般滯銷暢銷一般滯銷一二405030302010方案一：期望收益率 （1）＝40＋30＋20＝30％收益率的標(biāo)準(zhǔn)差風(fēng)險度FD（1）＝／30＝方案二：期望收益率（2）＝50＋30＋10＝30％收益率的標(biāo)準(zhǔn)差風(fēng)險度FD（2）＝／30＝得到方案一、方案二的凈收益率正態(tài)分布曲線如圖所示。通過計算比較結(jié)果，，方案一的正態(tài)分布曲線較方案二的正態(tài)分布曲線“瘦”。因此，方案二的風(fēng)險程度較方案一的風(fēng)險程度高，且方案二的風(fēng)險程度大約是方案一的近3倍。15 / 15
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