房地產(chǎn)投資不確定性分析-文庫吧
2025-06-01 12:36 本頁面
【正文】 產(chǎn)總成本；為利潤；為固定成本；為總可變成本；為單位產(chǎn)品的可變成本；P為產(chǎn)品單價；為產(chǎn)量或銷量。則有： （5—20）用采分析項目風(fēng)險水平的主要指標(biāo)為：（1）用實際產(chǎn)量（或銷售量）表示的盈虧平衡點（）。由 （5－21）（2）用銷售額表示的盈虧平衡點（）。將公式（5－21）兩邊同乘單價P，則得到一個新的盈虧平衡點公式： （5－22）即： （5－23）式中 ——用銷售額表示的盈虧平衡點；——單位產(chǎn)品的貢獻(xiàn)利潤；——貢獻(xiàn)率。在某種場合，特別是在企業(yè)經(jīng)營過程中，制定銷售計劃、產(chǎn)品定價或調(diào)價，應(yīng)用此公式解決問題往往比較方便。（3）以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP）： （524）式中 ——正常年份的設(shè)計產(chǎn)量。（4）經(jīng)營安全率（）： （5－25）經(jīng)營安全率是反映企業(yè)經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)。此指標(biāo)越大，說明離盈虧平衡點越遠(yuǎn)，越安全。例如，基開發(fā)公司承接了一住宅區(qū)的開發(fā)項目。征地5800。經(jīng)市場調(diào)查該地區(qū)住宅平均售價可達(dá)1500元／，該公司計劃獲利240萬元。已知開發(fā)項目的主要開發(fā)費用為：；；；建安工程費為670元／；；；／。試據(jù)此進(jìn)行盈虧平衡分析，確定該項目建設(shè)的固定成本、保本開發(fā)面積和實現(xiàn)利潤240萬元的開發(fā)面積。由上述資料可以看出，除了建安工程費和稅金外，其余所有費用基本上都可以看成該項目的固定成本費用。故：＝＋＋＋＋＝（萬元）P＝1500（元／）＝670＋＝（元／）保本開發(fā)面積 ＝12166（）當(dāng)E＝240萬元時的開發(fā)面積為：（）（二）曲線形式的盈虧平衡分析在實際工作中，總銷售收入和生產(chǎn)總成本往往不是產(chǎn)量的線性函數(shù)，而呈曲線變化。此時，就不能用上述直線形式計算盈虧平衡點，而必須借助數(shù)學(xué)中的極值原理求解。假設(shè)總銷售收入曲線和生產(chǎn)總成本曲線如圖所示。圖中的、為平衡點的產(chǎn)量，如果實際的產(chǎn)量小于或大于，企業(yè)就會出現(xiàn)虧損，只有產(chǎn)量在和之間時才能盈利。它的具體求法就是使兩條曲線的函數(shù)式相等，從中解出和。求出盈虧平衡點、后就知道了盈利區(qū)的具體范圍，在該范圍內(nèi)，可以求出企業(yè)最大利潤時的產(chǎn)量：令 則 由此可求得利潤極值時的產(chǎn)量。但是，有時盈利區(qū)和虧損區(qū)是不易看出來的，所以，求出的產(chǎn)量是否對應(yīng)著利潤最大還無法判別，必須通過二次微分加以判定。若：則求得的產(chǎn)量就是利潤最大時的產(chǎn)量；反之為虧損最大時的產(chǎn)量。（三）盈虧平衡線上述所介紹的方法都是只有一個不確定性因素，若同時有兩個或兩個以上不確定性因素，就不能應(yīng)用盈虧平衡點的方法，而必須用盈虧平衡線的概念加以解決。下面通過實例介紹這種方法。例如，某企業(yè)欲建倉庫，現(xiàn)有木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩個方案供選擇。；后者造價20萬元，壽命期60年；。由于倉庫所在地的地區(qū)特點，壽命期的估計無把握。試分析采用何種方案為宜（資本利率為10％）。當(dāng)兩種結(jié)構(gòu)形式的數(shù)據(jù)均準(zhǔn)確時，可以用年值法進(jìn)行比較：＝10（A／P，10％，15）＋＝＝20（A／P，10％，60）＝因而木結(jié)構(gòu)方案有利。但由于壽命期的不確定性，因此要找出盈虧轉(zhuǎn)換條件進(jìn)行分析。設(shè)木結(jié)構(gòu)的壽命期為年，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的壽命期為年，則兩方案盈虧平衡的條件為：＝即10（A／P，10％，）＋＝20（A／P，10％，）根據(jù)該平衡式及和可畫圖。從圖可見，無論鋼筋混凝土倉庫使用壽命多長，只要木結(jié)構(gòu)倉庫的壽命期超過10年，建造木結(jié)構(gòu)倉庫肯定有利。（四）盈虧平衡分析的應(yīng)用盈虧平衡分析也可以用于兩個方案的優(yōu)劣比較與分析。在項目投資分析中，當(dāng)有兩個或兩個以上的方案時，若分析的目的是找到各方案的優(yōu)劣范圍，則可首先確定某一分析指標(biāo)（如有收入時，可以是利潤；當(dāng)各方案收入相等時，可以是成本），然后將這一分析指標(biāo)用同一變量表示，即確定分析指標(biāo)的函數(shù)式。令方案的分析指標(biāo)函數(shù)式相等，便可以求出該變量的某一特定值，此特定值叫做方案的優(yōu)劣平衡點（或盈虧平衡點）。設(shè)有兩個互斥方案，假設(shè)用成本（或費用）作為分析指標(biāo)，它們的成本函數(shù)決定于一個共同的變量時：；令，即。由此，可求出Q值，即為兩個方案費用平衡時的變量值，據(jù)此可判斷方案的優(yōu)劣。例：有一挖土方工程，有兩個挖土方案：一是人工挖土，／；另一個是機(jī)械挖土，單價為2元／，但需機(jī)械租賃費1萬元，問在什么情況下（土方量為多少立方米時）應(yīng)采用人工挖土。設(shè)土方量為Q，則：人工挖土費用 機(jī)械挖土費用 令，＝2Q＋10000＝6667可見，當(dāng)土方量小于6667時，應(yīng)采用人工挖土，如圖所示。例：對建筑設(shè)備方案選擇，方案甲的設(shè)備購置費為2萬元，使用5年后的殘值為500元，每年
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