房地產(chǎn)投資不確定性分析(參考版)
2025-06-19 12:36本頁面
【正文】 因此，方案二的風(fēng)險程度較方案一的風(fēng)險程度高，且方案二的風(fēng)險程度大約是方案一的近3倍。 投資方案收益率和市場情況表方案年凈收益率（％）市場情況概率暢銷一般滯銷暢銷一般滯銷一二405030302010方案一：期望收益率 （1）＝40＋30＋20＝30％收益率的標(biāo)準(zhǔn)差風(fēng)險度FD（1）＝／30＝方案二：期望收益率（2）＝50＋30＋10＝30％收益率的標(biāo)準(zhǔn)差風(fēng)險度FD（2）＝／30＝得到方案一、方案二的凈收益率正態(tài)分布曲線如圖所示。建成后，兩方案皆以出租方式經(jīng)營。RE＝50／＝75（萬元）風(fēng)險度越大，就表示對將來收益無把握，房地產(chǎn)投資風(fēng)險就越大，這應(yīng)成為房地產(chǎn)投資者的一個重要考慮因素。試計算自有資金500萬元和50萬元兩種情況的生存風(fēng)險度和風(fēng)險效應(yīng)值。風(fēng)險度 （5－27）生存風(fēng)險度 （5－28）風(fēng)險效應(yīng)值 （5－29）生存風(fēng)險度SD表示投資方案對投資者的致命程度，用來進行投資方案的選擇；風(fēng)險效應(yīng)值RE是確定投資者為未來承擔(dān)的風(fēng)險所支付的預(yù)期費用，在計算投資收益時應(yīng)把風(fēng)險效應(yīng)值加上去，以提高項目的安全度。但有時為了比較各種投資方案，或為了進行簡單的描述，常需要用一些相對量來描述風(fēng)險，因此引進了風(fēng)險度的概念。，％，％；％；在范圍內(nèi)恰好占95％。的實際意義為房地產(chǎn)風(fēng)險分析中某個變量的期望值，它表示該變量的平均水平。圖為正態(tài)分布曲線圖。（一）正態(tài)分布正態(tài)分布是理論概率分布的一種，由于理論概率分布是用數(shù)學(xué)方法從實際的投資活動抽象出來的概率分布規(guī)律，是符合大數(shù)定律的，它可以用數(shù)學(xué)公式和光滑曲線進行精確的描述。利用這種分析，可以弄清每種變量出現(xiàn)某種變化對方案經(jīng)濟效果影響的大小，或建設(shè)項目獲得收益的把握程度。三、概率分析概率分析方法是使用概率來研究預(yù)測不確定性因素和風(fēng)險因素對項目經(jīng)濟效果影響的一種定量分析方法。如圖所示，事實上，本例除租金的敏感性曲線為直線外，其余均不是直線，但接近直線，本例為了說明問題，均畫成直線。如果考慮其他變化數(shù)據(jù)，也可得到相同的結(jié)論。從以上分析可以看出，當(dāng)建造費用上升5％時，％；當(dāng)建設(shè)周期上升5％時，％（％／5）；當(dāng)租金下降5％時，％；當(dāng)建筑面積下降5％時，％。 建筑面積的敏感性分析 單位：萬元建筑面積變化百分率（％）－10－50＋5＋10建筑面積（）總開發(fā)價值土地費用總額建造費用總額廣告宣傳及市場推廣費總開發(fā)費用開發(fā)商利潤開發(fā)商投資利潤率（％）投資利潤率變化幅度（％）4500－4750－500005250＋5500＋建筑面積的變化，直接影響到總開發(fā)價值和建造費用的數(shù)值變化，而土地費用和廣告宣傳及市場推廣費不變。建筑面積的敏感性分析是假定建筑面積在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計算利潤和利潤率數(shù)值。計算過程舉例：當(dāng)租金下降5％，／ 租金的敏感性分析 單位：萬元租金變化百分率（％）－10－5O＋5＋10租金水平（元／租金的敏感性分析是假定租金在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計算利潤和利潤率數(shù)值。計算過程舉例：，土地費用總額為：750（1＋15％）＝（萬元）建筑費利息支出為：（1500＋150）［（1＋15％）－1］＝（萬元）建造費用總額為：1650＋＝（萬元）由表5－22計算可知，增長率為（－2）／2＝25％，％；當(dāng)建設(shè)周期為3年時，增長率為（3－2）／2＝50％，％。具體計算過程見表。具體計算過程見表。：－＝（萬元）。（1）建造費用預(yù)算：30005000＝1500（萬元）（2）專業(yè)人員費用：150010％＝150（萬元）（3）建筑費用利息支出：（1500＋150）15％＝（萬元）（4）建造費用總額：1500＋150＋＝（萬元）：40萬元。（1）總建筑面積：2000＝5000（）（2）預(yù)計年凈租金收入：5000230（1－25％）12＝（萬元）（3）總開發(fā)價值：／18％＝（萬元）。月（可出租面積），出租費用為毛租金收入的25％；項目開發(fā)周期為2年，土地開發(fā)費用在開發(fā)初期一次性
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