(簡體)房地產(chǎn)投資分析-預(yù)覽頁
【正文】 年貸款利率為 15%，問月還款額為多少？ 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值 ? 解：已知抵押貸款額 P=25萬元 ?70%= ? 月貸款利率 i=15%/12=%，計(jì)息周期n=10?12月 =120月。與一般投資相比，房地產(chǎn)投資既有優(yōu)點(diǎn)，也有缺點(diǎn)，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該對此有清醒的認(rèn)識。 返回本章目錄 思 考 題 ? 1．房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資的區(qū)別是什么？ ? 2．房地產(chǎn)投資有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？ ? 3．房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容主要有哪些？ ? 4．房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)是什么？ ? 5．什么是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期？它一般包括哪幾個(gè)階段？ ? 6．什么是建設(shè)工期？如何進(jìn)行估算？ ? 7．什么是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期？如何選?。? ? 8．如何編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的甘特圖？ ? 9．如何理解現(xiàn)金流量？房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流量有哪三種情況？ ? 10．什么是現(xiàn)金流量圖？如何繪制？ ? 11．什么是資金的時(shí)間價(jià)值？如何計(jì)算？ ? 12．什么是資金等值？資金等值計(jì)算通常主要涉及哪三項(xiàng)內(nèi)容？ 返回本章目錄 練 習(xí) 題 ? 1．已知某筆貸款的年利率為 15%，按半年計(jì)息，問該筆貸款的實(shí)際利率是多少？ ? 2．某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款 3000萬元，期限為 5年，年利率為 10%，按季度計(jì)息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商該筆貸款支付的利息總額是多少？若計(jì)算先期支付的利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？ ? 3．某家庭以 10000元 /m2的價(jià)格，購買了一套 100m2的住宅，向銀行申請了 20年的住房抵押貸款，該貸款的年利率為 7%，貸款成數(shù)為七成。 ? 2．房地產(chǎn)投資環(huán)境及其特征 ? 房地產(chǎn)投資環(huán)境的幾種分類 ? 1．從投資環(huán)境所包含因素的多少來分類 ? 2．按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素作用范圍的大小分類 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 ? 3．按房地產(chǎn)投資環(huán)境因素的不同性質(zhì)劃分 ? 4．按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素不同的內(nèi)容劃分 ? 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的意義 ? 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析在房地產(chǎn)投資過程中具有重要的參考意義。房地產(chǎn)投資者要想減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地達(dá)到自己的投資目標(biāo)，他就必須充分認(rèn)識和分析房地產(chǎn)投資環(huán)境，并及時(shí)采取措施積極地利用環(huán)境變化中提供的機(jī)會，同時(shí)也要積極采取對策，努力避開這種變化可能帶來的威脅，只有這樣，投資者才能制定正確的投資方案和投資決策。 ? （ 2）抑制投資型客戶的購房需求。 ? （ 3）經(jīng)濟(jì)成長和成就。 ? （ 7）地理與文化差距。 ? （ 3）二次反饋。 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價(jià) 影 響 因 素 子 因 素 1．政治環(huán)境 政治穩(wěn)定性、國有化可能性、政府的外資政策 2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)增長、物價(jià)水平 3．財(cái)務(wù)環(huán)境 資本和利率匯出、匯率、集資和借款的可能性 4．市場環(huán)境 市場規(guī)模、分銷網(wǎng)點(diǎn)、營銷輔助機(jī)構(gòu)、地理位置 5．基礎(chǔ)設(shè)施 國際通信設(shè)備、交通與運(yùn)輸、外部經(jīng)濟(jì) 6．技術(shù)條件 科技水平、合適的勞動力、專業(yè)人才的供應(yīng) 7．輔助工業(yè) 輔助工業(yè)的發(fā)展水平、輔助工業(yè)的配套情況 8．法律制度 各項(xiàng)法律是否健全、法律是否得到很好的執(zhí)行 9．行政機(jī)構(gòu)效率 機(jī)構(gòu)的設(shè)置、辦事效率、工作人員的素質(zhì) 10．文化環(huán)境 投資雙方信任和合作程度；外國公司是否適應(yīng)當(dāng)?shù)氐纳鐣L(fēng)俗 11．競爭環(huán)境 當(dāng)?shù)馗偁帉κ值膹?qiáng)弱、同類產(chǎn)品進(jìn)口配額在當(dāng)?shù)厥袌鏊挤蓊~ 表 21 閔氏多因素評估法 （資料來源：王慧炯等．《中國投資環(huán)境》．國務(wù)院發(fā)展中心、京港學(xué)術(shù)交流中心， 1987年 8月） 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價(jià) ? 在具體評估該地區(qū)的投資環(huán)境時(shí)，首先對各類因素的子因素作出綜合評價(jià)；然后據(jù)此對該類因素作出優(yōu)、良、中、可、差的判斷；最后，在此基礎(chǔ)上計(jì)算該國投資環(huán)境的總分?jǐn)?shù)。具體見表 22。房地產(chǎn)投資環(huán)境具有系統(tǒng)性、區(qū)域性和動態(tài)性等基本特點(diǎn)，可以按照不同的功能從不同的角度劃分成不同的類型，這樣劃分也有利于對房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析。 小 結(jié) ? 對房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析需要遵循一般的原則，掌握一定的方法，注意具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)。 ? 5．房地產(chǎn)投資環(huán)境的衡量標(biāo)準(zhǔn)包括哪些方面？ 返回本章目錄 練 習(xí) 題 ? ? 假設(shè)你所在的城市有一住宅開發(fā)項(xiàng)目，試編制該住宅開發(fā)投資環(huán)境分析的簡要提綱并進(jìn)行投資環(huán)境分析。 ? （ 3）房地產(chǎn)市場需求客戶特征方面的信息。 ? 4．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方面的信息 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題 ? 房地產(chǎn)投資市場分析的注意事項(xiàng) ? 1．房地產(chǎn)投資市場分析要有明確的思路 ? 2．房地產(chǎn)投資市場分析要根據(jù)分析目的確定研究內(nèi)容和角度 ? 3．房地產(chǎn)投資市場分析要把多種分析方法結(jié)合起來 ? 4．房地產(chǎn)投資市場分析數(shù)據(jù)要真實(shí)可靠 ? 5．房地產(chǎn)投資市場分析要避免陷入不必要的誤區(qū) 返回本章目錄 房地產(chǎn)投資市場分析的要點(diǎn)與方法 ? 房地產(chǎn)投資市場供給分析 ? 1．供給總量分析的要點(diǎn)及方法 ? [案例 31]根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局 2023年上半年的統(tǒng)計(jì)，北京市商品住宅施工面積總量為 m2。這樣，現(xiàn)有市場商品住宅存量為（ ?）萬 m2?萬 m2，在 2023～ 2023年 10年內(nèi)消化這些住宅，每年市場平均需要吸納約 440萬 m2。該區(qū)域住宅價(jià)格主要集中在 5000元 /m2以下以及（ 6000～ 7000）元 /m2兩個(gè)區(qū)間段，這兩部分價(jià)位住宅面積的供給達(dá)到了區(qū)域面積供給總量的 66%以上。具體如圖 31
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1