【正文】 格　　商品房銷售市場旺盛。商品房現(xiàn)房銷售均價(jià)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）2355元/平方米，%。一方面是由于年初大量郊區(qū)的樓盤供應(yīng)使1月價(jià)格處在一個(gè)相對較低的水平，隨著越來越多高價(jià)小戶型和別墅的推出，住宅均價(jià)在4月達(dá)到最高。由于郊區(qū)樓盤有規(guī)模和價(jià)格上的優(yōu)勢，加之成都市向東向南發(fā)展的方針，郊區(qū)樓盤注定會在成都樓市中扮演越來越重要的作用。多層和小高層供應(yīng)增長平緩，%%?！?　多層物業(yè)在樓盤數(shù)量上比去年同期有所下降，下降比例達(dá)到近1/3，%的上升。%，占了整個(gè)住宅供應(yīng)量的近三成，主要集中在二環(huán)路內(nèi)?？罩妹娣e　 　由于商品房市場的持續(xù)繁榮，空置面積連續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢。上半年，比去年年底減少了25%。從商品房空置的特性來看，空置期在“一年以內(nèi)”的“待銷房”面積大大降低，；空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”。在短短六個(gè)月時(shí)間里，成都的空置商品房面積減少了1/4，不由得令人感慨成都樓市的火爆，在其他城市空置面積不斷增加的時(shí)候，成都樓市熱度不減。三、土地購置情況　 　2004年上半年成都國土局共拍賣25塊土地，除2 塊流標(biāo)外，其余23塊土地都成功拍賣。值得關(guān)注的是，在4月15日拍出了成都至今為止拍賣的最大地塊，面積達(dá)到1811畝，使成都上半年的土地供應(yīng)量有了大幅上升。上半年一環(huán)內(nèi)共提供拍賣地塊15宗。由于舊城改造的原因，一環(huán)內(nèi)所拍賣的土地的特點(diǎn)是數(shù)量較多，面積偏小、價(jià)格較高?！?　拍賣競爭日趨激烈。第一季度二環(huán)外所拍賣土地成交價(jià)與起拍價(jià)比率均高于50%；第二季度一環(huán)內(nèi)最高的比率達(dá)到了168%，在一環(huán)到三環(huán)的區(qū)域比率也都達(dá)到了70%以上?！?　成都市最大塊土地成功拍賣。（1986畝）?！?　成都本地房地產(chǎn)開發(fā)商沒有一家能參與最后的競拍，暗示著本地開發(fā)商將面臨越來越多外地知名房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)。東大街仍然是藍(lán)光的天下，東大街3號、4號商業(yè)金融用地，均以起拍價(jià)成交被藍(lán)光競得。供銷比有較大幅度的下降，特別是非住宅供銷比在第一季度也下降到了1以下。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，非住宅比重過大據(jù)成都市建委數(shù)據(jù)，今年上半年五城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)量為424617平方米，已經(jīng)接近了商品住宅開發(fā)量938066平方米的一半。供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理不利于成都房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要開發(fā)商和房地產(chǎn)管理部門引起足夠的重視。1－4月二手房價(jià)格上漲更為迅猛，與同期相比上漲500元/平方米。租賃市場與買賣市場發(fā)展不平衡，投資購房風(fēng)險(xiǎn)加大從上半年市場發(fā)展情況看，房屋買賣市場發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于租賃市場，房屋買賣價(jià)格呈逐步攀升趨勢而租賃價(jià)格保持相對平穩(wěn)，主要原因在于部分消費(fèi)者有房價(jià)上漲的心理預(yù)期，提前購房或加大投資購房比重所致。第三部分 舊城改造中的成都城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）建設(shè)研究伴隨著經(jīng)濟(jì)活動的發(fā)展和信息時(shí)代的來臨，城市越來越以多樣化的功能顯示出其區(qū)域核心的地位。在此過程之中，一種新興的功能區(qū)——游憩商業(yè)區(qū)逐漸在我國一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的城市顯露雛形?；仡?001～2004年的成都城市建設(shè)中的閃光點(diǎn)，串連起的恰恰就是新世紀(jì)伊始，這座古老的歷史文化名城游憩商業(yè)區(qū)的生長歷程。這一典型的舶來品最早由西方學(xué)者Stansfield C 和Rickert J E 在1970年研究旅游區(qū)的購物問題時(shí)，為描述這類旅游地的結(jié)構(gòu)和功能特性而提出?！　〗陙恚瑖鴥?nèi)RBD發(fā)展迅速，較為成型的有：大型購物中心型的廣州天河城地段和惠州市步行街、舊城歷史文化改造型的南京夫子廟地段和上海城隍廟地段、新城文化旅游區(qū)型的深圳華僑城和珠海九州城地段。　　所謂CBD,即Central Bussiness District,國內(nèi)通常將之翻譯為“中央商務(wù)區(qū)”。CBD位于城市的相對中心，是城市及城市所在區(qū)域繁榮與發(fā)展的標(biāo)志和依靠，在城市和區(qū)域規(guī)劃中占據(jù)重要地位。傳統(tǒng)與現(xiàn)代兩者可以并存，但是在職能上存在一定的分工?！　≡谛螒B(tài)上，相對于CBD是城市零售設(shè)施高度集中的區(qū)域，大部分的RBD都是呈長條形的，以步行街形式設(shè)計(jì)。　　相比而言，CBD講求經(jīng)濟(jì)效益，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物；而RBD則更尊重人的需要，注重人性的發(fā)展。而傳統(tǒng)的CBD與RBD的關(guān)系則十分密切，在一定的誘因之下，傳統(tǒng)CBD有轉(zhuǎn)變?yōu)橐晕慰蜑橹鳌⑻峁┯雾托蓍e活動的RBD的可能。二、成都RBD的形成特征　　作為一座2000多年歷史的傳統(tǒng)商貿(mào)城市，成都市的商圈主要集中在春熙路、鹽市口、騾馬市、天府廣場等舊城核心區(qū)域，這些地段形成了成都傳統(tǒng)CBD的格局；另一方面，由于成都自建城以來，城址就幾乎沒有變更過，所以，幾千年來積淀的眾多歷史景點(diǎn)也多散布在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，如舊城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院，清末明初民居院落寬窄巷子，以及較遠(yuǎn)一點(diǎn)的著名景點(diǎn)草堂、武侯祠等等……21世紀(jì)初，隨著大規(guī)模舊城改造的展開，古老成都的城市面貌開始發(fā)生急速的變化，人們一面欣喜著日新月異的繁榮商業(yè)和生活工作環(huán)境，一面惋惜著老成都風(fēng)情味道的消逝，特別是那些凝聚著古老歲月里滄海桑田變遷的歷史街區(qū)越來越成為外地游客和本地居民最喜歡游玩的場所。這種新的舊城改造模式如下圖：　　運(yùn)用這項(xiàng)新措施，成都市劃定了最受老百姓關(guān)注的中心城區(qū)三個(gè)重點(diǎn)歷史保護(hù)區(qū)——大慈寺、文殊院和寬窄巷子，編制了具有針對性的特殊保護(hù)與開發(fā)策略，于是，依托于這三處舊城核心區(qū)域的歷史街區(qū)，成都市的城市游憩商業(yè)區(qū)初具雛形。　 　簡單的來說，成都城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）的形成具有以下特征：具備傳統(tǒng)CBD的商業(yè)及人氣資源優(yōu)勢；擁有能夠代表城市歷史風(fēng)貌的景點(diǎn)和街區(qū)；在城市經(jīng)營時(shí)代大規(guī)模的舊城改造過程中展開；得到了自上而下全面的社會關(guān)注。之所以選擇文殊院、大慈寺和寬窄巷子，是基于同其他景點(diǎn)、街區(qū)的比較優(yōu)勢：杜甫草堂片區(qū)杜甫草堂是唐代大詩人杜甫為避“安史之亂”而流寓成都時(shí)的居所，并在此留下了《茅屋為秋風(fēng)所破歌》、《恨別》、《病桔》、《枯棕》等膾炙人口的著名詩篇，因而后人也把杜甫草堂譽(yù)為中國文學(xué)史上的一塊圣地。目前，杜甫草堂是成都市內(nèi)一日游的主要景點(diǎn)之一。武侯祠片區(qū)　　武侯祠作為紀(jì)念三國時(shí)期蜀國武侯諸葛亮的祠堂，歷來是外地游客游覽成都的必訪之處，其最大的特點(diǎn)是“君臣合廟”，在全國三國景點(diǎn)中影響力突出，其融合才智文化、兵家文化和儒家文化為一體的文化內(nèi)涵，和后世對諸葛亮“鞠躬盡瘁，死而后已”精神的崇拜及其才智、韜略的認(rèn)同，使得武侯祠魅力持久。三國文化旅游城”的經(jīng)濟(jì)商圈的形成，有巨大的推動作用，相關(guān)配套業(yè)已形成。宮內(nèi)保存著道教主要典籍《道教輯要》為全國僅有。配套設(shè)施：　　緊鄰一環(huán)路，地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施“天然”形成，文化公園、百花潭公園與之毗鄰，琴臺路的成功改造，加上青羊?qū)m門票的低廉，該片區(qū)已經(jīng)形成融歷史文化、游園、餐飲、休閑于一體的綜合旅游休閑經(jīng)濟(jì)商圈。由于佛教文化的影響力和號召力，來此香客絡(luò)繹不絕，每年達(dá)200萬人次，被譽(yù)為“鬧市中的一片凈土”。地理位置的優(yōu)越：與春熙商圈接攘，坐享成熟商業(yè)區(qū)的商流、人流和消費(fèi)氛圍，區(qū)位優(yōu)勢明顯。　　國際化、綜合性現(xiàn)代步行休閑購物商業(yè)集群街區(qū)，步行休閑購物天堂?！　【哂袕?qiáng)烈現(xiàn)代感和本土文化特色的城市中心商業(yè)區(qū)和風(fēng)貌展示區(qū)?！　≌闹С郑簺Q定了其土地成本較低。表2 基于城市RBD資源要求的優(yōu)劣勢比較　　在大規(guī)模舊城改造進(jìn)行得如火如荼的2001～2004年間，針對三大歷史街區(qū)的保護(hù)開發(fā)工作相繼展開：　　文殊院片區(qū)的拆遷改造工程由成都市住房保障中心牽頭，聘請了著名的策劃人王志綱與本土地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)協(xié)力展開對文殊院片區(qū)文化價(jià)值和商業(yè)價(jià)值等的全新挖掘詮釋，提出了打造“都市第一禪林”的主題概念，設(shè)計(jì)了新型的土地開發(fā)使用和商業(yè)運(yùn)作模式，將打造成集佛教文化、旅游、餐飲、休閑、購物為一體的多功能都市旅游商業(yè)文化區(qū)?！　捳镒诱教岢龃蛟斐啥肌靶绿斓亍钡脑O(shè)想，預(yù)示著這里將呈現(xiàn)的是“傳統(tǒng)川西民居+現(xiàn)代時(shí)尚商業(yè)”的完美結(jié)合，其成功運(yùn)作將意味著成都這座古老城市找到了延續(xù)商業(yè)傳統(tǒng)，并且糅合現(xiàn)代化時(shí)尚元素，展現(xiàn)自身獨(dú)特魅力的極好途徑。目前，“大圣慈寺”一期恢復(fù)維修工程業(yè)已竣工并已正式對外開放?！　≡谧罱_展的成都市民最關(guān)心的十大規(guī)劃中，文殊院、大慈寺、寬窄巷子三大歷史街區(qū)的改造方案獲得了最大的關(guān)注度，充分證明了三者在大眾心目中的特殊受重視程度。所以，在成都城市RBD的景觀組成內(nèi)容中，原有的景點(diǎn)即旅游吸引物的保護(hù)修葺只是一個(gè)部分，舊城拆遷空出的大量土地上全新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和休閑娛樂游憩商業(yè)經(jīng)營才是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)內(nèi)容?！　≡谶@里，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略設(shè)計(jì)過程中主要需要解決的問題同樣是根據(jù)具體的項(xiàng)目的特點(diǎn)與整體的市場環(huán)境，處理好投資者、經(jīng)營者、管理者的利益關(guān)系。　　比較目前國內(nèi)商業(yè)物業(yè)開發(fā)中的常用經(jīng)營策略，可以發(fā)現(xiàn)適合于成都城市RBD區(qū)域商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營策略。由于國內(nèi)商業(yè)物業(yè)開發(fā)尚處于起步與成長初期，目前商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中采用比較多。其最終目的在于通過長期商業(yè)的良好經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目長期價(jià)值最大化。相對的，政府力量的介入能夠消除許多不利的因素，比如對品牌商家的號召力和整合力、對物業(yè)設(shè)計(jì)建筑施工水平的高要求等等。未來展望　　必須要承認(rèn)的是，成都城市RBD的形成尚處于初期階段，很多實(shí)質(zhì)性的工作仍面臨許多難題而不能在短期內(nèi)展開。展望建成以后的成都城市RBD，呈現(xiàn)眼前的是一幅人氣涌動、商機(jī)無限的繁榮景象，傳統(tǒng)的商貿(mào)之都將因此邁入全新的商業(yè)世紀(jì)！最后，讓我們再來看一眼即將橫空出世的成都城市RBD的模樣：表4 成都城市RBD街區(qū)主題及功能一覽圖第四部分、成都房地產(chǎn)周期波動與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢研究1978年實(shí)行改革開放以來，伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)的高速增長和持續(xù)發(fā)展，以及社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，長期滯后于國民經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)在我國得以漸進(jìn)復(fù)蘇和快速發(fā)展，迎來了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的復(fù)蘇與繁榮時(shí)期?！　慕?jīng)濟(jì)增長角度來觀察，房地產(chǎn)業(yè)增長的趨勢曲線與實(shí)際增長曲線之間，總會有一定的差距，即房地產(chǎn)實(shí)際增長曲線總是或多或少地圍繞著房地產(chǎn)增長趨勢曲線運(yùn)動。而且還表明了房地產(chǎn)波動的周期特征。　　著眼成都，正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動規(guī)律，分析和研究成都房地產(chǎn)周期波動規(guī)律，對于指導(dǎo)在成都投資開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，對應(yīng)周期運(yùn)行選擇相應(yīng)策略，具有十分重要的意義和作用。 中國最大的資料庫下載房地產(chǎn)業(yè)總量指標(biāo)　　作為反映房地產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)行狀態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)增加值是分析房地產(chǎn)周期波動最為重要的指標(biāo)。房地產(chǎn)投資類指標(biāo)　　選用房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤兩項(xiàng)指標(biāo)。在這里，選擇、商品房開發(fā)完成投資額，要比固定資產(chǎn)投資更能反映房地產(chǎn)投資的變動情況。房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標(biāo)選用商品房施工面積、商品房竣工面積和土地購置費(fèi)等三項(xiàng)指標(biāo)，分別反映房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的商品房施工、竣工以及土地開發(fā)情況。房地產(chǎn)價(jià)格類指標(biāo)　　我們選擇具有代表性的商品住宅、商業(yè)用房、辦公用房三個(gè)指標(biāo)。需要說明的是，由房地產(chǎn)自身特征所決定，這三項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)同時(shí)也反映了土地價(jià)格的變動情況。因此在正確測定房地產(chǎn)周期波動時(shí)，必須綜合考慮不同過程、不同經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動及其相互影響?！　“凑諗U(kuò)散指數(shù)理論，當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，各種經(jīng)濟(jì)活動向上，大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)上升；當(dāng)景氣達(dá)到頂點(diǎn)，部分指標(biāo)開始改變方向，轉(zhuǎn)而向下的指標(biāo)逐漸增多；當(dāng)保持上升的指標(biāo)與轉(zhuǎn)為下降的指標(biāo)均等時(shí)，則表示進(jìn)入擴(kuò)張與收縮的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；隨后當(dāng)下降的指標(biāo)數(shù)占多數(shù)，經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入蕭條階段。擴(kuò)散指數(shù)的計(jì)算公式：DI=擴(kuò)張指標(biāo)數(shù)/選用總指標(biāo)數(shù)100%成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)　　根據(jù)公式，按照全面所選用的反映成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的16項(xiàng)指標(biāo)，可以相應(yīng)計(jì)算出歷年來成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)值。結(jié)合擴(kuò)散指數(shù)與景氣指標(biāo)的相互關(guān)系，同時(shí)參照房地產(chǎn)業(yè)增加值、房地產(chǎn)投資等指標(biāo)的變動趨勢，我們選擇調(diào)整后的擴(kuò)散指數(shù)，DI2用以編制成都房地產(chǎn)周期波動趨勢圖。1）1993——1996年為成都第一個(gè)波動周期。景氣上轉(zhuǎn)折點(diǎn)為1995年，達(dá)到繁榮期（）；景氣下轉(zhuǎn)折點(diǎn)為1996年，隨擴(kuò)散指數(shù)回落進(jìn)入周期低谷。本周期共持續(xù)5年，其中擴(kuò)張期三年（1991998和1999年）。隨后出現(xiàn)兩年的收縮，其中于2001年進(jìn)入景氣下轉(zhuǎn)折點(diǎn)，進(jìn)入低潮。從2002和2003年的運(yùn)行情況來看，已開始走出上一周期的蕭條階段進(jìn)入新周期的復(fù)蘇階段三、成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動的長度按照波谷—波谷的劃分方法，根據(jù)上面的分析，成都房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中，存在大約以5年為長度的周期波動。成都房地產(chǎn)業(yè)至1993年來，一共經(jīng)歷了兩個(gè)完整的周期波動，這些短期波動是否構(gòu)成新的中期循環(huán)，就目前來看，仍需結(jié)合未來的實(shí)際波動趨勢進(jìn)一步觀察分析?！?　目前，成都至2002年以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處在第三個(gè)波動周期之中。成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動的幅度房地產(chǎn)周期波動振幅可以用同一周期內(nèi)峰頂?shù)焦鹊字g的指標(biāo)差來表示，主要用來衡量和反映房地產(chǎn)周期波動程度。通過上面的分析，成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中并沒有出現(xiàn)過大起大落的震蕩現(xiàn)象，即使是在波谷，擴(kuò)散指數(shù)仍超過50%，表明在全部指標(biāo)中仍有超過一半的指標(biāo)出現(xiàn)上升。第五部分 成都中高檔餐飲市場研究一、 成都大型餐飲企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀發(fā)展趨勢 成都大型餐飲店主要集中區(qū)域和經(jīng)營現(xiàn)狀　 經(jīng)過十多年的發(fā)展和競爭，成都餐飲已形成了各具特色的幾大口岸和美食街。同時(shí)成都中高檔餐飲業(yè)由西往東呈扇形排列：沙西線（沙灣路西延線）、羊西線美食一條街及府南新區(qū)火鍋一條街、草堂餐飲娛樂圈（包括琴臺路、錦里西路、芳鄰路和青華路）、武侯祠大街、雙楠美食區(qū)、玉林—中華園美食區(qū)、科華路—領(lǐng)事館路美食街、人民南路南延線休閑餐飲一條街、望平街美食區(qū)等。會展中心就是一座綜合性的餐飲娛樂城，里面既有餐廳又有茶樓酒吧以及游泳池等設(shè)施，定位在商務(wù)和公務(wù)消費(fèi)，其價(jià)格中偏上；從會展中心出二環(huán)路就到了交大路，新山城菜根香交大店、佳韻川菜、紅月居、藍(lán)色港灣、鄭連鍋等酒樓都是大眾化消費(fèi)的川菜酒樓?！　〗?jīng)典美食———羊西線　 羊西線美食一條街早已聞名全國，承載了成都餐飲的大部分輝煌，品牌餐飲云集，高中低檔紛呈，中餐為主兼有火鍋，它還帶動了旁邊的府南新區(qū)火鍋一條街的崛起。銀杏是川菜中餐的頂級品牌，近十年來傲立潮頭，羊西店是高檔的潮州菜酒樓；順風(fēng)肥牛、小肥羊和毛家飯店是外來