【正文】 都整體經(jīng)濟(jì)水平還不太相稱，成都中高檔餐飲業(yè)還有較大的發(fā)展?jié)摿统砷L空間。連鎖化的競爭，使成都餐飲企業(yè)的實力大為增強(qiáng)，譚魚頭的年營業(yè)額已連續(xù)二年突破了3億元大關(guān)，其他連鎖酒樓的收入每年也不少于5000—8000萬元。75%的酒樓、酒店多數(shù)是以市民化、中等消費的市場策略來開發(fā)市場、占領(lǐng)市場、贏得市場的。人民南路南延線，道路寬闊，風(fēng)景怡人。 　 　 以裝飾特色見長。另外，對各大城市50強(qiáng)餐飲企業(yè)的統(tǒng)計中。在前20強(qiáng)餐飲企業(yè)中，百勝餐飲（成都）有限公司、成都市飲食公司、銀杏餐飲等都以集團(tuán)化形式出現(xiàn)在前20強(qiáng)中，這些企業(yè)在成都餐飲業(yè)里發(fā)揮著龍頭的作用。近幾年，餐飲業(yè)的投資結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化。錦官驛招牌菜品有湖南風(fēng)味的醬椒魚頭、滬上風(fēng)味的毛蟹年糕和粵式錦官大王蛇等。芳鄰路上有十多家風(fēng)格各異的主題酒吧，是蓉城新興的酒吧一條街；青華路上則有譚魚頭、老成都公館菜、陳麻婆豆腐、金滿堂等酒樓；清江東路有卞氏菜根香、重慶德莊火鍋、重慶孔亮鱔魚火鍋、江北老灶、大宅門年火鍋、金盆地酒樓、重慶盆盆蝦等。此線有每日爆滿的夕陽紅老菜館，其大媽紅燒肉、大媽帶魚等大媽系列菜品傾倒八方食客；故鄉(xiāng)緣川菜館院中有院，小橋流水，還有那川味濃厚的合歡香菇包，脆皮粉蒸肉、江鰱系列菜品；順興老茶館的功夫茶、名小吃、變臉、吐火、滾燈，將川菜、川酒、川茶、川戲之風(fēng)采一并領(lǐng)略。振幅越大，說明房地產(chǎn)漲落程度越厲害，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行越不穩(wěn)定，反之。3）2002年開始進(jìn)入房地產(chǎn)波動的第3個周期，目前仍在進(jìn)行。　根據(jù)用擴(kuò)散指數(shù)編制的成都房地產(chǎn)周期波動曲線，可以看到1993年以來成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)歷了三個波動周期。二、成都房地產(chǎn)周期波動分析與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動一樣，房地產(chǎn)周期波動也是通過一系列經(jīng)濟(jì)活動來傳遞和擴(kuò)散的，任何一個經(jīng)濟(jì)變量本身的波動過程并不代表全部經(jīng)濟(jì)的波動過程。由于投資因素在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中具有十分突出的作用，因此從房地產(chǎn)投資波動中可以直接觀察到房地產(chǎn)周期波動趨勢。房地產(chǎn)實際增長曲線與趨勢曲線的有規(guī)律的偏離現(xiàn)象，實際上就是房地產(chǎn)增長過程中的波動現(xiàn)象。　　結(jié)合成都城市RBD經(jīng)營特征評價這兩種經(jīng)營方式的優(yōu)劣勢如下：表3 基于成都城市RBD經(jīng)營特征的選擇　　很明顯，針對成都城市RBD經(jīng)營管理“整體性”的要求，第二種方式更加適宜?！　〕啥汲鞘蠷BD區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的獨特之處決定了其經(jīng)營策略設(shè)計的獨特性：　　之所以要考慮商業(yè)后期物業(yè)的經(jīng)營策略設(shè)計，是因為成都城市RBD的建設(shè)不是靠個別地產(chǎn)開發(fā)商的力量推動，而是在城市經(jīng)營過程中的政府行為主導(dǎo)的結(jié)果，希望打造出能夠代表成都城市風(fēng)貌的景觀性商業(yè)區(qū)，“整體性和代表性”成為了其區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)項目的關(guān)鍵之所在，決定了其對于經(jīng)營管理中“整體風(fēng)格”統(tǒng)一體現(xiàn)的特殊要求。伴隨著即將開始的土地拍賣和商業(yè)區(qū)建設(shè)正式破土動工，文殊院的全新魅力將呈現(xiàn)在大眾眼前?！　≌麄€春熙路－大慈寺片區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)始建成具有國際影響力的新都市商業(yè)中心。青羊?qū)m片區(qū)　　青羊?qū)m為西南地區(qū)規(guī)模最大、也是成都市內(nèi)建筑年代最久遠(yuǎn)的一座道教宮觀。三、成都城市RBD的形成過程如前所述，成都城市RBD建立在傳統(tǒng)CBD的基礎(chǔ)之上，但其實，成都核心城區(qū)著名的旅游景點還有許多，如杜甫草堂、武侯祠、青羊?qū)m等。根據(jù)相關(guān)研究，兩者重要特征的比較如下表：表1 　CBD與RBD的比較　　從上表可以看出，現(xiàn)代CBD與RBD的聯(lián)系不大，現(xiàn)代CBD的主要職能是商務(wù)辦公，吸引旅游者只是其附屬功能，一般只是作為現(xiàn)代城市景觀的代表而吸引游客，加上地價昂貴，內(nèi)部缺乏發(fā)展RBD的條件。這是20世紀(jì)20年代由城市空間結(jié)構(gòu)的芝加哥學(xué)派代表人物伯吉斯（）所提出的概念?！　∥鞑块_發(fā)的推進(jìn)給予了成都這座傳統(tǒng)的商貿(mào)城市更廣闊的發(fā)展空間，城市新一輪的騰飛業(yè)已展開，伴隨著舊城改造的步伐，成都的城市游憩商業(yè)區(qū)也正在逐步顯露出其獨特的魅力。二手房價格漲幅太快據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，二手房1－4月成交103萬平方米，同比增長55％，其中住宅增長幅度達(dá)到64％，成交套數(shù)相當(dāng)于去年上半年的總成交套數(shù)。　 　藍(lán)光壟斷東大街。從成交價與起拍價比率來看，在從城中心到三環(huán)外，開發(fā)商們都展開了激烈的爭奪。；。26月，%、%、%、%%。物業(yè)形態(tài)2004上半年，低層、多層和小高層數(shù)量均有不同程度的上漲，其中低層上升尤其明顯，主要是由于如別墅和體量較大的部分專業(yè)市場的面市，如萬貫五金機(jī)電城。金荷花等商業(yè)項目的連續(xù)面世使城北樓市供應(yīng)有所提升。其中：商品住宅938066平方米，職工住宅46327平方米，拆遷安置房45303平方米，工業(yè)項目78690平方米，商業(yè)項目424617平方米，其它項目110336平方米；工程造價675169萬元，％。房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出在建規(guī)模增大、開發(fā)資金充足、空置面積顯著減少等特點。城市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長速率后期預(yù)測走勢注釋：同時給出了20年發(fā)展的平均增長率，計算公式為復(fù)利公式。2．相關(guān)指標(biāo)（GDP）的時間趨勢預(yù)測及擬合狀態(tài)判斷（涉及時間序列分析、曲線擬合、相關(guān)曲線模型、各檢驗指標(biāo)驗證） 按照上述判斷前提，我們作出國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）未來20年的時間趨勢預(yù)測擬合曲線，采用近10種的曲線模型擬合，得到了國內(nèi)生產(chǎn)總值的三種大概發(fā)展走向，如下的評述方式：由此，可得到三個水平（繁榮增長型、穩(wěn)定發(fā)展型、經(jīng)濟(jì)蕭條型）上的成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）至2020年的時間趨勢預(yù)測值。研究策略：為了充分得到研究目的中的要求，讓項目決策者充分了解成都市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及未來發(fā)展的可能狀態(tài)，我們從橫向、縱向兩個方面進(jìn)行了深度的剖析，同時我們對成都市經(jīng)濟(jì)形勢與地產(chǎn)密切結(jié)合的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行了深層次的研究，以期決策者能夠全面了解成都市經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，為項目決策提供理性宏觀經(jīng)濟(jì)形勢方向的把握。 同時，針對建立于GDP基礎(chǔ)上的線性相關(guān)分析的各指標(biāo)預(yù)測值均作了擬合優(yōu)度R2 檢驗、T檢驗、F檢驗、DW殘差檢驗，也都具備統(tǒng)計學(xué)意義。人均消費額越低，反映城市的物價水平較低，城市后續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的升值空間將更大 第二部分 2004年上半年成都房地產(chǎn)市場綜述一、投資與開發(fā)投資狀況　　上半年，%，增幅下降16個百分點。16月，%。待這些商業(yè)項目面市后，如何給這些商業(yè)找到出口，也是開發(fā)商需要考慮的問題。商品房現(xiàn)房銷售均價（不含經(jīng)濟(jì)適用房）2355元/平方米，%。　 　多層物業(yè)在樓盤數(shù)量上比去年同期有所下降，下降比例達(dá)到近1/3，%的上升。從商品房空置的特性來看，空置期在“一年以內(nèi)”的“待銷房”面積大大降低，；空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”。上半年一環(huán)內(nèi)共提供拍賣地塊15宗?！?　成都市最大塊土地成功拍賣。供銷比有較大幅度的下降，特別是非住宅供銷比在第一季度也下降到了1以下。租賃市場與買賣市場發(fā)展不平衡，投資購房風(fēng)險加大從上半年市場發(fā)展情況看，房屋買賣市場發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于租賃市場，房屋買賣價格呈逐步攀升趨勢而租賃價格保持相對平穩(wěn)，主要原因在于部分消費者有房價上漲的心理預(yù)期，提前購房或加大投資購房比重所致。這一典型的舶來品最早由西方學(xué)者Stansfield C 和Rickert J E 在1970年研究旅游區(qū)的購物問題時，為描述這類旅游地的結(jié)構(gòu)和功能特性而提出。傳統(tǒng)與現(xiàn)代兩者可以并存，但是在職能上存在一定的分工。二、成都RBD的形成特征　　作為一座2000多年歷史的傳統(tǒng)商貿(mào)城市，成都市的商圈主要集中在春熙路、鹽市口、騾馬市、天府廣場等舊城核心區(qū)域，這些地段形成了成都傳統(tǒng)CBD的格局；另一方面，由于成都自建城以來，城址就幾乎沒有變更過，所以，幾千年來積淀的眾多歷史景點也多散布在這個區(qū)域內(nèi)，如舊城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院，清末明初民居院落寬窄巷子，以及較遠(yuǎn)一點的著名景點草堂、武侯祠等等……21世紀(jì)初，隨著大規(guī)模舊城改造的展開，古老成都的城市面貌開始發(fā)生急速的變化，人們一面欣喜著日新月異的繁榮商業(yè)和生活工作環(huán)境，一面惋惜著老成都風(fēng)情味道的消逝，特別是那些凝聚著古老歲月里滄海桑田變遷的歷史街區(qū)越來越成為外地游客和本地居民最喜歡游玩的場所。目前，杜甫草堂是成都市內(nèi)一日游的主要景點之一。配套設(shè)施：　　緊鄰一環(huán)路，地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施“天然”形成，文化公園、百花潭公園與之毗鄰，琴臺路的成功改造，加上青羊?qū)m門票的低廉，該片區(qū)已經(jīng)形成融歷史文化、游園、餐飲、休閑于一體的綜合旅游休閑經(jīng)濟(jì)商圈?！　【哂袕?qiáng)烈現(xiàn)代感和本土文化特色的城市中心商業(yè)區(qū)和風(fēng)貌展示區(qū)。目前，“大圣慈寺”一期恢復(fù)維修工程業(yè)已竣工并已正式對外開放?！　”容^目前國內(nèi)商業(yè)物業(yè)開發(fā)中的常用經(jīng)營策略，可以發(fā)現(xiàn)適合于成都城市RBD區(qū)域商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營策略。未來展望　　必須要承認(rèn)的是，成都城市RBD的形成尚處于初期階段，很多實質(zhì)性的工作仍面臨許多難題而不能在短期內(nèi)展開。　　著眼成都，正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動規(guī)律，分析和研究成都房地產(chǎn)周期波動規(guī)律，對于指導(dǎo)在成都投資開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，對應(yīng)周期運(yùn)行選擇相應(yīng)策略，具有十分重要的意義和作用。房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標(biāo)選用商品房施工面積、商品房竣工面積和土地購置費等三項指標(biāo)，分別反映房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的商品房施工、竣工以及土地開發(fā)情況?！　“凑諗U(kuò)散指數(shù)理論，當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮時，各種經(jīng)濟(jì)活動向上，大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)上升；當(dāng)景氣達(dá)到頂點，部分指標(biāo)開始改變方向，轉(zhuǎn)而向下的指標(biāo)逐漸增多；當(dāng)保持上升的指標(biāo)與轉(zhuǎn)為下降的指標(biāo)均等時，則表示進(jìn)入擴(kuò)張與收縮的轉(zhuǎn)折點；隨后當(dāng)下降的指標(biāo)數(shù)占多數(shù)，經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入蕭條階段。景氣上轉(zhuǎn)折點為1995年，達(dá)到繁榮期（）；景氣下轉(zhuǎn)折點為1996年，隨擴(kuò)散指數(shù)回落進(jìn)入周期低谷。成都房地產(chǎn)業(yè)至1993年來，一共經(jīng)歷了兩個完整的周期波動，這些短期波動是否構(gòu)成新的中期循環(huán)，就目前來看，仍需結(jié)合未來的實際波動趨勢進(jìn)一步觀察分析。第五部分 成都中高檔餐飲市場研究一、 成都大型餐飲企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀發(fā)展趨勢 成都大型餐飲店主要集中區(qū)域和經(jīng)營現(xiàn)狀　 經(jīng)過十多年的發(fā)展和競爭，成都餐飲已形成了各具特色的幾大口岸和美食街。銀杏是川菜中餐的頂級品牌，近十年來傲立潮頭，羊西店是高檔的潮州菜酒樓；順風(fēng)肥牛、小肥羊和毛家飯店是外來品牌川化后興旺的典型，紅杏酒家是將傳統(tǒng)川菜做得出神入化而天天排隊候座的典型，大蓉和是將川菜與湘菜融合的榜樣；陶然居則是重慶川菜品牌到成都來大獲成功的典型；南臺月是西延線上歷史最為悠久的品牌餐飲之一，其南臺月秘制骨等中國名菜和3．8元一份的宵夜都獨具特色。外雙楠置信逸都也聚集了大量餐飲企業(yè)，大衛(wèi)營藍(lán)色海岸、新王府大酒樓、高麗軒韓國烤肉等。 特色餐館和快餐正作為現(xiàn)代餐飲的兩翼并迸發(fā)展。成都餐飲企業(yè)20強(qiáng)的營業(yè)額只占全行業(yè)的一小部分，這一市場結(jié)構(gòu)已經(jīng)接近“完全競爭”市場結(jié)構(gòu)。成都餐飲20強(qiáng)中， 成都皇城老媽酒店有限公司、宋輝天天漁港、紅杏酒家等大批品牌企業(yè)作用突出， 其中成都飲食公司高居成都特色餐飲首位，皇城老媽、宋輝天天漁港分列第二、第三位，這些企業(yè)對開拓市場、擴(kuò)大銷售都發(fā)揮著越來越大的作用。 成都中高檔餐飲行業(yè)競爭分析a)成都餐飲業(yè)在追求特色化經(jīng)營中，可以說是八仙過海，各顯神通。 　 　 以經(jīng)營特色見長。占地200多畝的南田水鄉(xiāng)，其開發(fā)創(chuàng)新的“水鄉(xiāng)菜”均為生態(tài)菜品，整個餐廳屋頂全是通透玻璃，屋頂上養(yǎng)殖著魚蝦，客人儼然置身于水族館中用餐。在《成都晚報》、《成都商報》、《華西都市報》，每天都能見到各大酒樓、餐館明碼實價的促銷價格廣告及婚宴、壽宴、生日宴、商務(wù)宴、聚會宴、喬遷新居宴等的廣告宣傳，可見成都餐飲業(yè)市場競爭、價格競爭之激烈。 　 蓉城餐飲業(yè)的連鎖競爭，也使許多精明的酒樓老板認(rèn)識到，只有穩(wěn)扎穩(wěn)打，做好品牌及成都本部酒樓這篇文章，連鎖之路才可能越走越寬廣。 投資結(jié)構(gòu)開始多元化，走集團(tuán)化發(fā)展道路。西式快餐之所以如此受歡迎，有其存在和發(fā)展的必然理由?！?除了方便快捷和獨特而吸引人的口味，西式快餐企業(yè)尤其是大規(guī)模連鎖經(jīng)營的企業(yè)，它們在經(jīng)營上明顯區(qū)別于傳統(tǒng)餐飲企業(yè)，在市場化程度和市場意識上，更貼近市場和消費者。成都人對火鍋有著強(qiáng)烈的消費偏好，這從成都數(shù)千家火鍋店的繁榮局面和各種特色火鍋店的層出不窮可見一斑。4)成都居民的中高檔餐飲消費較為頻繁?！?由于餐飲業(yè)內(nèi)部差異化程度較高，一個很有特色的餐飲店本身就具有很強(qiáng)的集客能力，在一定程度上又可以分散經(jīng)營。隨著大量中高檔住宅在城西、城南二環(huán)外的建設(shè)，這些住宅區(qū)周邊區(qū)域已經(jīng)成為了不少強(qiáng)勢特色餐飲店強(qiáng)占的熱點地區(qū)?！　I(yè)態(tài)種類相對較少，創(chuàng)新能力不強(qiáng)?！　‰娪霸褐饕植荚诔鞘兄行暮统悄稀　?16。成都酒吧業(yè)還不成熟，需要培育市場，為酒吧業(yè)的長久繁榮創(chuàng)造條件。 成都酒吧業(yè)經(jīng)營區(qū)域正在發(fā)生變化　　目前成都酒吧主要集中在人民南路、玉林片區(qū)和四川大學(xué)周邊三個區(qū)域?！　≈械蜋n影院散布與城市各功能區(qū)中　　216?！　〕啥嫉钠渌蓍e娛樂業(yè)態(tài)：歌城、迪吧分布較分散，在區(qū)位選擇上較注重交通便利性和區(qū)域內(nèi)人口的消費能力。　　“郁金香花園廣場”由藍(lán)光地產(chǎn)開發(fā)，建筑形式為內(nèi)部商業(yè)街，“異域風(fēng)情”是其商業(yè)的整體風(fēng)格。但是，天府匯城在城南大做休閑娛樂文章，紫荊影院進(jìn)駐城南等又凸顯出城市休閑娛樂市場格局演變的另一趨勢：新休閑娛樂中心正在城市中高收入者聚居的區(qū)域形成。國家“零售業(yè)態(tài)分類”標(biāo)準(zhǔn)中，將中華人民共和國境內(nèi)的零售業(yè)業(yè)態(tài)分為超級市場(super market(.))，便利店(convenience store())，大型綜合超市(general merchandise store())，倉儲商店(discount store)，專業(yè)店(speciality store)()，專賣店(exclusive shop)，百貨店(department store(Dept.))，購物中心(shopping center()，家居中心(home center())等九種類型。宏觀區(qū)位分析包括國別選擇，區(qū)域選擇，省或城市的區(qū)位分析。所有的外商投資零售企業(yè)門店都是地區(qū)性的零售店，不具有全市吸引力?！?　大型綜合超市。兩家門店位于二環(huán)路外，一家在內(nèi)環(huán)線內(nèi)，彼此相距較遠(yuǎn)，市場區(qū)互不重疊。而近一兩年來也出現(xiàn)了幾家開在非市級商業(yè)區(qū)的外資