【正文】 其中8宗流標(biāo)。5月份房交會冷淡收場后，很多人認(rèn)為5月19日的土地拍賣也將難逃此運。從現(xiàn)場競價來看，各開發(fā)企業(yè)對價格的把握都比較統(tǒng)一，大多是底價的150%左右。6月份的土地招標(biāo)會則比較清淡， 4宗土地有兩宗因投標(biāo)企業(yè)不足3家而流標(biāo)。7月15日成交的六宗土地，也只有本身提出掛牌價的幾家企業(yè)競價，平淡成交，溢價幅度很小。想要置地的企業(yè)選擇增多，同時出于對后勢的把握不定，置地步伐較為謹(jǐn)慎。四、土地出讓價格分析由于不同容積率的地價水平相差很大，如果同一性質(zhì)內(nèi)按照不同的容積率分析，會使計算的地價偏離實際的地價水平。這樣得出的結(jié)果就會更接近實際的地價水平。用途分析從樓面地價來看：其中綜合用途為2151元/平方米，；純住宅為3028元/平方米，；商業(yè)為1213元/平方米，；辦公用地為2080元/平方米。對比不同區(qū)域的用地價格可以看出：老城區(qū)3級以內(nèi)的土地價格高的驚人，今年上半年只在城東新開河附近推出了一宗22畝的綜合性用地，樓面地價6975元/平方米；出地大戶的下沙、濱江區(qū)域樓面地價水平相比同期也有大幅的上升，分別達(dá)到1259元/平方米、1802元/平方米，；三墩為2894元/平方米，；城北區(qū)域為2221元/平方米，；錢江新城為2601元/平方米。城市之間對比2003年全國主要城市地價總體水平為1166元／平方米，比2002年增加92元／平方米。長江三角洲平均地價高于珠江三角洲平均地價。在長三角16個城市中僅次于上海，位居第二。2003年杭州市綜合地價指數(shù)為134，商業(yè)地價指數(shù)為151，住宅地價指數(shù)為152。其中，綜合地價指數(shù)上升點數(shù)為9，商業(yè)地價指數(shù)上升點數(shù)為13，住宅地價指數(shù)上升點數(shù)為12。2003年杭州城市地價指數(shù)變化狀況　綜合地價指數(shù)商業(yè)地價指數(shù)住宅地價指數(shù)2002年1251381402003年134151152變化點數(shù)91312變化方向↑↑↑2000年2001年2002年2003年商業(yè)地價指數(shù)100119138151住宅地價指數(shù)100121140152城市2001年2002年2003年三年平均北京上海廣州深圳杭州蘇州常州中山　　原因分析：　　長期以來，杭州市國土資源局一直實行 “非飽和土地供應(yīng)”政策。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：1999年杭州經(jīng)營性土地出讓僅500畝，其后3年的供應(yīng)量也只是20003000畝左右，直到2003年，才上升為4500畝。政府方面認(rèn)為：“如果沒有這種土地供應(yīng)政策指引，杭州市房地產(chǎn)市場就不可能保持連續(xù)7年的高速增長。正所謂水漲船高，在這把雙刃劍推動下地價不斷向上攀升，同時另一方面也在一定程度上帶動房價快速上漲。土地的日趨市場化，使招拍掛成了開發(fā)企業(yè)拿地的唯一渠道?！　×硪环矫妫叭狻逼髽I(yè)的積極加入，客觀上使?fàn)幹嗟暮蜕性絹碓蕉?。其中一宗與第二名的報價差距竟達(dá)1個億，難怪業(yè)內(nèi)人士字直呼看不懂。為此，從2003年開始國家加大了房地產(chǎn)宏觀方面的調(diào)控，采取了一系列的有效措施。筆者從杭州市國土資源局獲悉，今年計劃推出量為6000畝，2004年商品房供應(yīng)量約為1120萬平方米，這將極大的緩解目前市場上商品房的供求矛盾。今年，杭州宣布將再供應(yīng)4500畝左右的住宅用地?！　∈聦嵣?，杭州的土地資源并不豐富。杭州市以及新并入的兩個區(qū)——余杭、蕭山的土地資源享受獨立管理權(quán)限，再除去一些開發(fā)區(qū)的土地，杭州市國土局手中僅握有560平方公里的土地。1999年，杭州的土地供應(yīng)主要以舊城改造和居民拆遷用地為主。2003年，大專院校從老城區(qū)里遷出來，如杭州商業(yè)干部學(xué)校、中國計量學(xué)院、工程學(xué)院等。據(jù)悉丁橋大型居住區(qū)將征地5700 畝，還有下沙大型居住區(qū)也將征地2650 畝等，這樣看來杭州市日后的供地方向?qū)性诔鞘兄苓叺貐^(qū)。上半年，%。%%；，%%。從上圖可以看出近幾年來杭州市房地產(chǎn)投資的絕對值和增長率一直很高。房地產(chǎn)年投資增幅從2003年開始回落，%，但隨著宏觀調(diào)控影響的進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計下半年增幅將開始放慢。根據(jù)本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來許多樓盤尚未開盤，即被訂購一空，并且出現(xiàn)多人輪候一套房子的現(xiàn)象。旺盛的市場需求與相對不足的供給量呈現(xiàn)出鮮明的對比，賣方市場特征相當(dāng)?shù)拿黠@。房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征目前杭州市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出：低價商品房與經(jīng)濟適用房供應(yīng)比例過低的現(xiàn)象。另外，經(jīng)濟適用房供給嚴(yán)重不足，準(zhǔn)購—搖號比例高達(dá)8:1。價格市區(qū)預(yù)售房市區(qū)期房?，F(xiàn)房（元/平方米）（套）比重（套）比重300090347363000—4500344381864500—60003904286560004714798合計1296410016585100銷售情況2004上半年杭州市除了房地產(chǎn)投資的增長速度回落之外，房地產(chǎn)交易量也有所下降。杭州市國土資源局早在90年代初便推行土地出讓的市場化。2002002003年商品住宅土地供應(yīng)量分別為1800畝、2300畝，3500畝，2004年預(yù)計為4500畝。即1600萬方左右，平均每年為400萬方。與增量市場低空置率形成鮮明對比的是存量房市場空關(guān)率較高。交付年限1998年前1999到20002001到20022003合計樓盤數(shù)696324空關(guān)率%人均居住面積，%。但相比全國同期水平卻要低7個百分比，比小康水準(zhǔn)要低13個百分比?，F(xiàn)狀及滿意程度　　1）、私有化率　　調(diào)查結(jié)果顯示，目前杭州居民住房私有化率已達(dá)78．2％，其中居民購買的房改房和商品房分別占37．3％和32．8％；租住私房者占12．4％；租住公房者占8．5％；租住廉租房者占0．8％。隨著購房家庭比例的增加，居民住房產(chǎn)權(quán)中公有住房比例下降，私有住房比例上升。住房面積大小、戶型是否配套，直接關(guān)系到居民居住環(huán)境的好壞。　　目前杭州市居民住房成套率已達(dá)97．9％?！　淖≌ǔ赡攴輥砜矗壳昂贾菔芯用竦淖≌霐?shù)建于20世紀(jì)90年代，大部分為房改房或商品房；有近三分之一的住宅建于1990年前，多為面積較小、結(jié)構(gòu)不甚合理的舊房子?！　纳鲜鰧ψ》棵娣e、戶型、建成年份、擁有住宅數(shù)的分析來看，杭州居民居住狀況已有較大改善。增加住房面積、改善居住環(huán)境已成為當(dāng)前杭州居民家庭的迫切需要?！　∮绕涫菍ΜF(xiàn)在住房不滿意的被調(diào)查者，購買意愿非常強烈?！　Ρ徽{(diào)查者的住房打算和其家庭收入進(jìn)行分析，結(jié)果表明：打算換購或另購更好的房子以改善目前住房狀況的主體為家庭年收入在10萬元以下的家庭，占80％以上?！　?）、滿意程度　　從調(diào)查結(jié)果來看，被調(diào)查者中有52．4％對目前住房是比較滿意的，34．6％對目前住房有些不滿意，13．0％非常不滿意。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，其中最不滿意的5個原因依次為：建筑面積小，占55．6％；戶型結(jié)構(gòu)差，占48．0％；小區(qū)氛圍和檔次不高，占26．1％；小區(qū)缺乏物業(yè)管理和生活服務(wù)設(shè)施，分別占24．3％和22．6％；小區(qū)綠化環(huán)境差，占22．9％。 由此可見，杭州市居民在滿足基本的生活需求后，越來越重視居住的質(zhì)量，如居住面積要大，戶型結(jié)構(gòu)要好等，同時對物業(yè)周圍環(huán)境狀況、物業(yè)管理和配套服務(wù)也更為關(guān)注。杭州市的商品房價格已經(jīng)連續(xù)6年大幅上漲，同樣蘇州市近幾年的房地產(chǎn)市場也是一片紅火，房價連續(xù)攀升，在江蘇省各大城市中僅次于南京。房價收入比高了5個百分點。2003年末的平均價格為5841元/平方米，同比2002年又上漲了23%。杭州市已連續(xù)5年成為全國房價上漲幅度最大的城市之一。2004上半年（截止7月31日）杭州市區(qū)各區(qū)域住宅銷售價格　　城東區(qū)域：（環(huán)城東路、紹興路以東）住宅的平均售價在75009000元/平方米之間　　目前在售的樓盤主要有“南肖埠沁園”，為小高層住宅，均價7500元/平方米；“三華　　錢江新城區(qū)域：住宅的平均售價為800012000元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“綠城海月金棕櫚”為多層、小高層住宅附帶部分排屋，小高層均價8000元/平方米；　　城西區(qū)域：（教工路以西、紫荊花路以東）住宅的平均售價在85009500元/平方米　　目前在售的樓盤主要有：“中興左岸花園”為多層、小高層住宅，均價7000元/平方米；“錦昌清宸公寓”為小高層住宅，均價6500元/平方米；“利茲都市楓林”為多層、小高層住宅，均價5500元/平方米。平凡里城市公寓”，均價9000元/平方米；“鳳起時代廣場”，均價23000元/平方米；“東方金座”普通住宅15000元/平方米，湖景房27000元/平方米。棕櫚灣”，均價4500元/平方米；“親親家園二期”為多層、小高層住宅，均價5200元/平方米。超級星期天”均價6500元/平方米；“銀色港灣”均價6700元/平方米；“之江公寓碧水豪園”，均價為8000元/平方米。在需求迅速擴張的同時，因土地投放量沒有及時跟進(jìn)，以至造成現(xiàn)在住宅供給與需求形成較大的缺口。房價已經(jīng)不是按照住宅的實際成本來確定，而是按照開發(fā)商的利潤趨向和市場承受力來確定。從目前的情況看，今年下半年杭城房價走低的可能性很小?！　⊥恋卣邔Ψ績r的影響主要表現(xiàn)在土地規(guī)劃和土地儲備兩方面。因此從總的大趨勢看，土地價格勢必要漲?！　∮袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一系列土地政策將使房地產(chǎn)市場潛在供應(yīng)量在一段時間內(nèi)減少。另外，由于不清楚一連串新政策對市場的后續(xù)影響，一些開發(fā)商在此時選擇了作壁上觀。這將使房價有了一個強力的支撐。我省，特別是杭州居民住房消費正在升級換代、外來人員購房加速增長，這決定了未來一段時間房價不會走低。隨著杭州市居民收入水平的不斷提高，經(jīng)濟的迅速發(fā)展，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素的綜合影響，今后一段時期住房的供給與需求都處于比較旺盛的階段?！　‰A梯消費：帶動升級置業(yè) 　　從杭州市的情況看，“以舊換新”、“以小換大”和擁有兩套、三套住房，正成為杭州房地產(chǎn)消費的新趨勢。隨著經(jīng)濟實力增加，這部分人開始追求居住的舒適性，采取以舊換新、先小后大、地段上先遠(yuǎn)后近、品質(zhì)上先低后高、先實用后舒適的模式來改善居住條件。改善居住條件不是一步就能到位的，而是根據(jù)經(jīng)濟能力的逐步增長，一步一個臺階逐級完成的。 　　外地人購房：數(shù)量逐漸增加　　杭州作為一個獲得聯(lián)合國“人居獎”的城市，作為一個“最適宜居住的城市”，對外地購房者有著其他許多城市不可比擬的吸引力。這些人，甚至包括了我國港澳臺和國外人士。附錄一：杭州市2004上半年土地出讓具體情況（部分）競投時間地塊名稱畝數(shù)土地用途出讓方式容積率（≤）均價（萬元/畝）成交價（萬元）中標(biāo)單位7月1日至7月15日江干區(qū)，東、南至新開河辦公掛牌5555浙江西子聯(lián)合控股有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內(nèi)，A036地塊）東、北至曹娥江路辦公商業(yè)金融57918中天建設(shè)集團(tuán)有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內(nèi)）東至曹娥江路辦公商業(yè)金融834743溫州中城建設(shè)集團(tuán)有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內(nèi)）東至之江路辦公商業(yè)金融639480浙江華聯(lián)三鑫石化有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內(nèi)，B062地塊）東至B07地塊辦公商業(yè)金融76828浙江圣奧家具制造有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內(nèi)）東至之江路辦公商業(yè)金融33952浙江金基制業(yè)有限公司杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，東至5號大街住宅商業(yè)金融　　因故取消下城區(qū)石橋鎮(zhèn)華豐村住宅商業(yè)金融　　因故取消6月2日至6月15日西湖區(qū)文新路439號科技新村11幢綜合掛牌　　　未成交下城區(qū)新市街1092號、111號商業(yè)　　　未成交6月15日杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)住宅招標(biāo)　　未成交西湖區(qū)，東至通濟路住宅杭州佳苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拱墅區(qū)，東至規(guī)劃化工路住宅43266杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司濱江區(qū)，東至春曉路住宅　　未成交5月11日至5月25日杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)R6—15—7住宅商業(yè)辦公掛牌2436510杭州萬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)R4—5—9住宅4728杭州大北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自然人（葉福林）濱江區(qū)，東至江虹路住宅商業(yè)辦公48998浙江海威控股有限公司5月19日杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)住宅招標(biāo)33600杭州華元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)住宅119768杭州星辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西湖區(qū)，東至通濟路住宅37800杭州三盛房地產(chǎn)有限公司拱墅區(qū)，東至規(guī)劃道路住宅　　因故推遲濱江區(qū)，東至江陵路住宅　　因故推遲4月19日至4月30日拱墅區(qū)，東至規(guī)劃道路商業(yè)掛牌　　未成交拱墅區(qū)，東至市土地儲備中心地塊商業(yè)1366浙江申通汽車有限公司拱墅區(qū)，東至杭行路商業(yè)1321353浙江申浙汽車股份有限公司江干區(qū)(規(guī)劃錢江新城內(nèi)A－02－002地塊)辦公商業(yè)金融業(yè)22977良精集團(tuán)閥門有限公司上?？蝶溗贡＝∑酚邢薰炯t黃藍(lán)集團(tuán)有限公司浙江東泰投資有限公司江干區(qū)(規(guī)劃錢江新城內(nèi)