【文章內容簡介】 三、商品房銷售分析銷售情況2004上半年杭州市除了房地產投資的增長速度回落之外，房地產交易量也有所下降。，%%。供銷平衡度杭州市國土資源局早在90年代初便推行土地出讓的市場化。經過10多年的發(fā)展和消化，目前杭州市土地市場化很高，除經濟適用房和很少量的公益、基礎設施用地外，絕大多數的商品房都是通過招拍掛的形式出讓出去的。2002002003年商品住宅土地供應量分別為1800畝、2300畝，3500畝，2004年預計為4500畝。按照商品住宅開發(fā)周期一般為24年的前提，可以推斷未來4年杭州市商品住宅用地的總供應約為12100畝左右。，即1600萬方左右，平均每年為400萬方。近23年杭州市房地產供求比例還是維持供略小于求的態(tài)勢，排除重大的政策調整外，按照目前住宅用地和經濟適用房的供應量和和高容積率趨勢，預計在未來幾年內，這種供小于求的局面將逐漸改觀，從而慢慢步入買方市場?？罩寐逝c空關率根據杭州市統計局提供資料，由于房地產市場依然處于賣方市場，該段時期的商品房空置率接近0%的水平。與增量市場低空置率形成鮮明對比的是存量房市場空關率較高。2003年11月，根據浙江工業(yè)大學房地產研究所對杭州市區(qū)24個樓盤的調查表明，在全部11841套住宅中，空關房1626套，%。交付年限1998年前1999到20002001到20022003合計樓盤數696324空關率%四、市場需求分析人均居住面積，%?？梢哉f居住條件有了很大的改觀。但相比全國同期水平卻要低7個百分比，比小康水準要低13個百分比。目前杭州市居民的居住環(huán)境還是非常緊張，如果要達到比較舒適的小康水平，大概還需要5000萬平方米左右的住房。A：全國平均居住面積；B：小康水平居住面積現狀及滿意程度　　1）、私有化率　　調查結果顯示，目前杭州居民住房私有化率已達78．2％，其中居民購買的房改房和商品房分別占37．3％和32．8％；租住私房者占12．4％；租住公房者占8．5％；租住廉租房者占0．8％?！　∧壳昂贾菔幸延?5．1％的家庭曾經購買商品房，從已購房居民家庭的購房進程看，居民購房呈逐年上升趨勢。隨著購房家庭比例的增加，居民住房產權中公有住房比例下降，私有住房比例上升?！　?）、戶型及房屋結構　　住房面積、住宅戶型是衡量居民居住水平的重要指標。住房面積大小、戶型是否配套，直接關系到居民居住環(huán)境的好壞。調查表明，2003年杭州市居民家庭住房面積多數在50—90平方米之間，占55．2％，具體詳見下表：面積（㎡）50以下5070709090110110130130150150以上百分比%%%%%%%　　目前杭州市居民住房成套率已達97．9％。其中以兩室一廳的家庭所占比重最多，達38．4％；其次為三室一廳，所占比重為22．9％；二室二廳11．4％；一室一廳9．9％；三室二廳8．9％；四室一廳5．8％，非成套住宅2．1％，其他0．6％。　　從住宅建成年份來看，目前杭州市居民的住宅半數建于20世紀90年代，大部分為房改房或商品房；有近三分之一的住宅建于1990年前，多為面積較小、結構不甚合理的舊房子?！　膿碛凶≌瑪的縼砜矗徽{查者中大多數人（58．2％）有1處住宅，擁有2處以上住宅的17．2％，擁有3處或3處以上住宅的僅有1．6％和1．0％，尚有22．0％還沒有住房。　　從上述對住房面積、戶型、建成年份、擁有住宅數的分析來看，杭州居民居住狀況已有較大改善。近八成的居民已擁有住宅，但仍存在不少不滿意之處，如住宅面積偏小，戶型結構不合理，居住環(huán)境不理想等。增加住房面積、改善居住環(huán)境已成為當前杭州居民家庭的迫切需要。被調查者中有41．5％打算另購更好的房子，24．8％打算換購更好的房子，18．4％則希望通過購買經濟適用房來改善目前的住房狀況?！　∮绕涫菍ΜF在住房不滿意的被調查者，購買意愿非常強烈。其中23．7％打算換購更好的房子，36．3％打算另購更好的房子，23．7％計劃購買經濟適用房?！　Ρ徽{查者的住房打算和其家庭收入進行分析，結果表明：打算換購或另購更好的房子以改善目前住房狀況的主體為家庭年收入在10萬元以下的家庭，占80％以上?？梢娊窈筚彿康闹黧w為家庭年收入在10萬以下的中低收入階層?！　?）、滿意程度　　從調查結果來看，被調查者中有52．4％對目前住房是比較滿意的，34．6％對目前住房有些不滿意，13．0％非常不滿意?！　幼‖F狀不滿意的方面包括：建筑面積、戶型結構、小區(qū)氛圍和檔次、物業(yè)管理、生活服務設施、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、交通區(qū)位等等。根據調查結果，其中最不滿意的5個原因依次為：建筑面積小，占55．6％；戶型結構差，占48．0％；小區(qū)氛圍和檔次不高，占26．1％；小區(qū)缺乏物業(yè)管理和生活服務設施，分別占24．3％和22．6％；小區(qū)綠化環(huán)境差，占22．9％。而交通條件差、距市中心商業(yè)區(qū)太遠等原因，則排在最后面，所占比例較小。 由此可見，杭州市居民在滿足基本的生活需求后，越來越重視居住的質量，如居住面積要大，戶型結構要好等，同時對物業(yè)周圍環(huán)境狀況、物業(yè)管理和配套服務也更為關注。而隨著杭州城市交通系統的完善，交通問題已非是影響居民居住的主要因素。五、房價收入比2003年末杭州市與蘇州市房價收入比對比狀況：項 目計量單位蘇州市區(qū)杭州市區(qū)人均可支配收入元1236212898家庭平均人口數人戶均收入元3510842563人均面積平方米商品房上市主力戶型（中值）平方米110110商品房平均價格元／平方米31445841平均總房價元345840642510房價收入比——　　評述：在長三角的16個城市當中，蘇州市與杭州市在各個方面都是比較接近的。杭州市的商品房價格已經連續(xù)6年大幅上漲，同樣蘇州市近幾年的房地產市場也是一片紅火，房價連續(xù)攀升，在江蘇省各大城市中僅次于南京。蘇州市目前居民的可支配收入已經接近杭州的水平，截止2003年末，人均可支配收入只比杭州低536元。，房價收入比高了5個百分點。房價上如此大的懸殊，削弱了杭州市對人才的吸引力。六、商品房價格　　杭州商品房價格從1998年的每平方米3278元，增長到2002年上半年的每平方米4749元，%。2003年末的平均價格為5841元/平方米，同比2002年又上漲了23%。根據2004年上半年各新樓盤的銷售價格統計，市區(qū)商品房平均價格達7500元/平方米。杭州市已連續(xù)5年成為全國房價上漲幅度最大的城市之一。2004上半年（截止7月31日）杭州市區(qū)各區(qū)域住宅銷售價格　　城東區(qū)域：（環(huán)城東路、紹興路以東）住宅的平均售價在75009000元/平方米之間　　目前在售的樓盤主要有“南肖埠文景苑”，房屋類型為多層、小高層，均價9000元/平方米；“錢塘沁園”，為小高層住宅，均價7500元/平方米；“三華天運”，均價8000元/平方米?！　″X江新城區(qū)域：住宅的平均售價為800012000元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“綠城春江花月”普通公寓10000元左右/平方米，江景房11000元/平方米； “贊成海月金棕櫚”為多層、小高層住宅附帶部分排屋，小高層均價8000元/平方米；　　城西區(qū)域：（教工路以西、紫荊花路以東）住宅的平均售價在85009500元/平方米　　目前在售的樓盤主要有：“中興景城花園”，均價8500元/平方米左右； “華都蘭庭國際”為高層、小高層住宅，預售均價8500元/平方米；“崇文公寓”，多層為主，均價10000元/平方米；　　城北區(qū)域：（德勝路以北、石祥路以南）住宅的平均售價為55007500元/平方米　　目前在售的樓盤主要有：“名城左岸花園”為多層、小高層住宅，均價7000元/平方米；“錦昌文華”為多層、小高層住宅，均價7500元/平方米；“金都清宸公寓”為小高層住宅，均價6500元/平方米；“利茲水印康庭”為小高層、高層住宅，均價7000元/平方米；“通和都市楓林”為多層、小高層住宅，均價5500元/平方米。　　城中區(qū)域：（除湖濱區(qū)域外，北至德勝路、南至秋濤路和復興大道、東至環(huán)城東路、西至教工路）住宅的平均售價為900012000元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“西房平凡里城市公寓”，均價9000元/平方米；“鳳起都市花園”，均價12000元/平方米；“現代名苑”均價9500元/平方米；“世貿麗晶城”為酒店式公寓，均價11000元/平方米；“云龍公寓二期”，均價9000元/平方米；　　湖濱區(qū)域：（西湖沿線，中山中路、南路以西）住宅的平均售價為1500025000元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“廣廈西湖時代廣場”，均價23000元/平方米；“東方金座”普通住宅15000元/平方米，湖景房27000元/平方米?！　∪諈^(qū)域：（三墩鎮(zhèn)周邊）住宅的平均售價為45006500元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“天陽棕櫚灣”，均價4500元/平方米；“親親家園二期”為多層、小高層住宅，均價5200元/平方米?！　∠律硡^(qū)域：（杭州經濟技術開發(fā)區(qū)）住宅的平均售價為5500元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“四季風景一期”，均價5500元/平方米；“香榭里花園”為高層、小高層住宅，均價5300元/平方米；　　濱江區(qū)域：（錢塘江南岸，杭州濱江區(qū)）住宅的平均售價為65008000元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“同方超級星期天”均價6500元/平方米；“銀色港灣”均價6700元/平方米；“之江公寓景江苑”均價6500元/平方米；“華龍碧水豪園”，均價為8000元/平方米。　　價格分析：　　早期持續(xù)供地不足的情況，引起了住宅有效投放的嚴重不足。在需求迅速擴張的同時，因土地投放量沒有及時跟進，以至造成現在住宅供給與需求形成較大的缺口。在這種市場條件下，由于住宅短期供給幾乎是零彈性。房價已經不是按照住宅的實際成本來確定，而是按照開發(fā)商的利潤趨向和市場承受力來確定。 七、房地產展望　　杭州：2004年下半年房價走勢分析　　由于房價受到多方面因素影響，既包括土地、金融政策，同時也包括市場需求產品結構和消費心理等，正是所有因素的合力決定了房價走勢。從目前的情況看，今年下半年杭城房價走低的可能性很小?！　」┙o：現階段供應減少　　從年初到現在，有關房地產的土地、金融政策頻繁出臺，控制高檔房建設、提高個人貸款門檻等等，對開發(fā)企業(yè)的經營活動乃至房價都會造成一定影響。　　土地政策對房價的影響主要表現在土地規(guī)劃和土地儲備兩方面。從我國土地資源的基本國情來看，對建設用地的增量控制將是長期的，建設用地不可能大幅增加。因此從總的大趨勢看，土地價格勢必要漲。土地市場“招、拍、掛”的全面實施，也將在一定程度上使土地價格增長?！　∮袠I(yè)內人士認為，一系列土地政策將使房地產市場潛在供應量在一段時間內減少。而國家在金融方面的調控，又會使有土地但資金并不充裕的企業(yè)不敢輕易開發(fā)新項目。另外，由于不清楚一連串新政策對市場的后續(xù)影響，一些開發(fā)商在此時選擇了作壁上觀。因此，未來一段時間內樓盤供應速度可能會減緩。這將使房價有了一個強力的支撐?！　⌒枨螅憾喾N因素支持樓市　　房地產市場的供給量受到土地、金融政策影響的同時，市場需求情況也正在悄然發(fā)生變化。我省，特別是杭州居民住房消費正在升級換代、外來人員購房加速增長，這決定了未來一段時間房價不會走低。　　總體上講，雖然這些年來杭州人均住房面積有了迅速增長，但仍需繼續(xù)改善。隨著杭州市居民收入水平的不斷提高，經濟的迅速發(fā)展，以及城市基礎設施建設等因素的綜合影響，今后一段時期住房的供給與需求都處于比較旺盛的階段?！　暮贾菔薪甑男枨罅靠矗磕旯窟_到800萬平方米左右，才能滿足需求，而目前年上市量只有四五百萬平方米，缺口很大，供需仍不平衡?！　‰A梯消費：帶動升級置業(yè) 　　從杭州市的情況看，“以舊換新”、“以小換大”和擁有兩套、三套住房，正成為杭州房地產消費的新趨勢?！　I(yè)內人士認為，杭州的住宅消費在經歷了長時間的高速發(fā)展之后，相當一部分市民早已解決了最原始的“住”的問題。隨著經濟實力增加，這部分人開始追求居住的舒適性，采取以舊換新、先小后大、地段上先遠后近、品質上先低后高、先實用后舒適的模式來改善居住條件。　　住房消費是一種階梯消費。改善居住條件不是一步就能到位的，而是根據經濟能力的逐步增長，一步一個臺階逐級完成的。升級置業(yè)是實現住房階梯消費的一種方式，升級置業(yè)群體的購買需求是杭州房地產市場一個長期、穩(wěn)定的支撐力量。 　　外地人購房：數量逐漸增加　　杭州作為一個獲得聯合國“人居獎”的城市，作為一個“最適宜居住的城市”，對外地購房者有著其他許多城市不可比擬的吸引力。無論是在杭創(chuàng)業(yè)者、在杭求學的大學生，還是工作、生活在外地的很多人，都把在杭購房居住作為一項重要生活目標。這些人，甚至包括了我國港澳臺和國外人士。大量的外地人購房，有力地拉動了房價。附錄一：杭州市2004上半年土地出讓具體情況（部分）競投時間地塊名稱畝數土地用途出讓方式容積率（≤）均價（萬元/畝）成交價（萬元）中標單位7月1日至7月15日江干區(qū)，東、南至新開河辦公掛牌5555浙江西子聯合控股有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內，A036地塊）東、北至曹娥江路辦公商業(yè)金融57918中天建設集團有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內）東至曹娥江路辦公商業(yè)金融834743溫州中城建設集團有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內）東至之江路辦公商業(yè)金融639480浙江華聯三鑫石化有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內，B062地塊）東至B07地塊辦公商業(yè)金融7