【正文】 291, 　　　24,291, 72商業(yè)中心收入　　　　24,291, 　負(fù)一層大賣場　　　　4,672, 　年租金(RMB/m2/年)　　　　 　面積(m2)　　　　16, 　二層　　　　13,861, 　年租金(RMB/m2/年)　　　　 　面積(m2)　　　　21, 　三層　　　　5,758, 　年租金(RMB/m2/年)　　　　 　面積(m2)　　　　19, 總收入1,066,887, 412,285, 273,405, 251,237, 129,958, 注：屋頂樓梯間面積由于缺乏詳細(xì)數(shù)據(jù)，在分?jǐn)偵洗嬖谝欢y度，因此本次計(jì)算暫不計(jì)入可售面積。理想狀況下，從2009年起，本項(xiàng)目在收回成本后，每年能獲得不少于2,400萬元的毛租金。 本項(xiàng)目總成本與費(fèi)用估算如下：總成本與費(fèi)用表序號項(xiàng)目估算金額估算指標(biāo)估算面積（RMB）（RMB/m2，％）（m2）1項(xiàng)目取得成本349,350, 　　土地成本342,500, 1, 177, 契稅6,850, 4%，返還50%　2前期工程費(fèi)24,883, 　　剩余前期規(guī)費(fèi)10,664, 177, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)7,109, 177, 其他前期費(fèi)7,109, 177, 3建安工程費(fèi)444,389, 　　2購物中心及辦公樓240,589, 2, 85, 2住宅38,862, 1, 33, 6住宅底商39,689, 2, 19, 6住宅25,885, 27, 3酒店式公寓18,579, 1, 10, 2地下建筑72,718, 2, 32, 6地下建筑8,062, 1, 8, 4公共配套設(shè)施費(fèi) 　　5公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)35,548, 177, 6后期成本3,554, 177, 7管理費(fèi)用25,731, %　8銷售費(fèi)用21,443, %　9財(cái)務(wù)費(fèi)用42,511, %　10不可預(yù)見費(fèi)17,941, %　　總投資965,353, 　　注：據(jù)介紹，本項(xiàng)目大市政配套及人防費(fèi)等六項(xiàng)規(guī)費(fèi)已計(jì)入土地成本中，因此本次規(guī)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低；本項(xiàng)目的住宅由于基礎(chǔ)及部分分?jǐn)偛糠滞徫镏行募暗咨坦灿?，因此造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)較低；為方便起見，住宅面積的統(tǒng)計(jì)中已包含了屋頂樓梯間的面積；本項(xiàng)目的酒店式公寓部分假定包含600～700元/平方米的裝修成本。本項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算如下：2005～2008年現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目估算金額（RMB）合計(jì)2005年2006年2007年2008年一、現(xiàn)金流入1,066,887, 412,285, 273,405, 251,237, 129,958, 　收入1,066,887, 412,285, 273,405, 251,237, 129,958, 二、現(xiàn)金流出1,042,685, 534,390, 199,057, 197,367, 111,870, 1總投資965,353, 503,350, 179,419, 179,419, 103,163, 　項(xiàng)目取得成本349,350, 349,350, 　　　　建設(shè)成本508,375, 127,093, 152,512, 152,512, 76,256, 　管理費(fèi)用25,731, 6,432, 6,432, 6,432, 6,432, 　銷售費(fèi)用21,443, 5,360, 5,360, 5,360, 5,360, 　財(cái)務(wù)費(fèi)用42,511, 10,627, 10,627, 10,627, 10,627, 　不可預(yù)見費(fèi)17,941, 4,485, 4,485, 4,485, 4,485, 2營業(yè)稅及附加59,276, 22,906, 15,190, 13,958, 7,220, 3土地增值稅預(yù)征18,055, 8,132, 4,447, 3,989, 1,486, 三、稅前凈現(xiàn)金流量　(122,104,)74,348, 53,869, 18,088, 　所得稅　(40,294,)24,534, 17,776, 5,969, 四、稅后凈現(xiàn)金流量　(81,810,)49,813, 36,092, 12,119, 五、稅后凈現(xiàn)值　(81,810,)45,284, 29,828, 9,105, 自2009年開始，在理想狀況下本項(xiàng)目每年可獲得不少于2,400萬元的現(xiàn)金流入。假定運(yùn)營成本可以通過物業(yè)管理費(fèi)來維持，則扣除各類稅費(fèi)后，每年可獲得近2,000萬元的毛利潤。此外，如果本項(xiàng)目運(yùn)作成功，不同鋪位的租金可以于不同階段持續(xù)提升，在未來合適時(shí)機(jī)，亦可以通過變現(xiàn)所持有的物業(yè)以獲取一定收益。 但是作為獲取未來持續(xù)穩(wěn)定收益的代價(jià)，前四年，本項(xiàng)目的利潤微乎其微。按照本方案實(shí)施，本項(xiàng)目于2005年～2008年間，,，稅前利潤僅2,420萬元，則稅后利潤為1,622萬元。各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下表所示： 財(cái)務(wù)指標(biāo)2005～2008年總收入(RMB)1,066,887,421 總投資(RMB)965,353,861 稅前利潤(RMB)24,201,624 稅后利潤(RMB)16,215,088 稅后投資利潤率(%)%凈現(xiàn)值NPV(RMB)2,408,731 內(nèi)部收益率(IRR)12% 方案2（出售為主）的財(cái)務(wù)測算由于本公司目前正處于擴(kuò)長時(shí)期，為了加速公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，本項(xiàng)目擬出售絕大部分，僅保留大賣場部分收租以集聚人氣。出租面積合計(jì)16,000m2。 本項(xiàng)目2商業(yè)中心一層定價(jià)22,000元/平方米，二層定價(jià)6,800元/平方米，3層定價(jià)4,000元/平方米；2寫字樓定價(jià)3,300元/平方米；2住宅定價(jià)3,400元/平方米；6底商各層定價(jià)如下：1層20,000元/平方米，2層6,500元/平方米，3層4,000元/平方米，4層3,000元/平方米；6住宅由于推出較晚，定價(jià)為3,600元/平方米；3酒店式公寓假定包含了600～700元的裝修成本（對外報(bào)1,000元的裝修），定價(jià)為5,000元/平方米（已扣除包租返還）。以上各期售價(jià)隨年限的向后推移均制定微量的漲幅。租金方面：2。則本項(xiàng)目2005年～2008年收入測算如下：2005～2008年收入測算表序號項(xiàng)目估算收入（RMB）合計(jì)2005年2006年2007年2008年銷售收入1,270,613, 412,285, 376,689, 346,683, 134,955, 12商業(yè)中心收入700,391, 400,970, 174,686, 95,446, 29,287, 一層　400,970, 71,402, 　　　售價(jià)(RMB/m2)　22, 22, 　　　面積(m2)　18, 3, 　　二層　　71,731, 66,456, 7,595, 　售價(jià)(RMB/m2)　　6, 7, 7, 　面積(m2)　　10, 9, 1, 三層　　31,552, 28,989, 21,692, 　售價(jià)(RMB/m2)　　4, 4, 4, 　面積(m2)　　7, 6, 4, 22寫字樓收入80,104, 　31,237, 28,160, 20,706, 　售價(jià)(RMB/m2)　　3, 3, 3, 　面積(m2)　　9, 8, 5, 32住宅收入125,130, 11,314, 35,941, 37,938, 39,935, 　售價(jià)(RMB/m2)　3, 3, 3, 4, 　面積(m2)　3, 9, 9, 9, 46底商收入210,492, 　68,656, 119,542, 22,292, 一層　　52,340, 75,840, 12,828, 　售價(jià)(RMB/m2)　　20, 20, 20, 　面積(m2)　　2, 3, 二層　　16,316, 26,510, 4,736, 　售價(jià)(RMB/m2)　　6, 6, 6, 　面積(m2)　　2, 3, 三層　　　15,629, 2,883, 　售價(jià)(RMB/m2)　　　4, 4, 　面積(m2)　　　3, 四層　　　1,562, 1,844, 　售價(jià)(RMB/m2)　　　3, 3, 　面積(m2)　　　 56住宅收入98,973, 　66,166, 32,807, 　　售價(jià)(RMB/m2)　　3, 3, 　　面積(m2)　　18, 8, 　63酒店式公寓收入55,520, 　　32,787, 22,732, 　售價(jià)(RMB/m2)　　　5, 5, 　面積(m2)　　　6, 4, 租金收入4,672, 　　　4,672, 72負(fù)一層大賣場　　　　4,672, 　年租金(RMB/m2/年)　　　　 　面積(m2)　　　　16, 總收入1,275,285, 412,285, 376,689, 346,683, 139,627, 注：屋頂樓梯間面積由于缺乏詳細(xì)數(shù)據(jù)，在分?jǐn)偵洗嬖谝欢y度，因此本次計(jì)算暫不計(jì)入可售面積。理想狀況下，從2009年起，本項(xiàng)目在收回成本后。 本項(xiàng)目總成本與費(fèi)用估算如下：總成本與費(fèi)用表序號項(xiàng)目估算金額估算指標(biāo)估算面積（RMB）（RMB/m2，％）（m2）1項(xiàng)目取得成本349,350, 　　土地成本342,500, 1, 177, 契稅6,850, 4%，返還50%　2前期工程費(fèi)24,883, 　　剩余前期規(guī)費(fèi)10,664, 177, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)7,109, 177, 其他前期費(fèi)7,109, 177, 3建安工程費(fèi)444,389, 　　2購物中心及辦公樓240,589, 2, 85, 2住宅38,862, 1, 33, 6住宅底商39,689, 2, 19, 6住宅25,885, 27, 3酒店式公寓18,579, 1, 10, 2地下建筑72,718, 2, 32, 6地下建筑8,062, 1, 8, 4公共配套設(shè)施費(fèi) 　　5公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)35,548, 177, 6后期成本3,554, 177, 7管理費(fèi)用25,731, %　8銷售費(fèi)用21,443, %　9財(cái)務(wù)費(fèi)用42,511, %　10不可預(yù)見費(fèi)17,941, %　　總投資965,353, 　　注：據(jù)介紹，本項(xiàng)目大市政配套及人防費(fèi)等六項(xiàng)規(guī)費(fèi)已計(jì)入土地成本中，因此本次規(guī)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低；本項(xiàng)目的住宅由于基礎(chǔ)及部分分?jǐn)偛糠滞徫镏行募暗咨坦灿?，因此造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)較低；為方便起見，住宅面積的統(tǒng)計(jì)中已包含了屋頂樓梯間的面積；本項(xiàng)目的酒店式公寓部分假定包含600～700元/平方米的裝修成本。 本項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算如下：2005～2008年現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目估算金額（RMB）合計(jì)2005年2006年2007年2008年一、現(xiàn)金