房地產(chǎn)市場分析(ppt81頁)-wenkub
2022-11-02 15:12:46 本頁面
【正文】 使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。 房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場的分析。 房地產(chǎn)市場的一般問題 3）工業(yè)物業(yè)市場 工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。 5）有關(guān)房地產(chǎn)市場價格的刊物較少。 房地產(chǎn)市場的一般問題 1． 房地產(chǎn)市場低效率的原因 1）在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。當(dāng)市場上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場需求拿出產(chǎn)品來投放市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實質(zhì)上是一種私人的壟斷。 房地產(chǎn)市場所包括的范圍越大，對房地產(chǎn)投資者的意義就越小。房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場分析 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 來自資料搜索網(wǎng) (), 海量資料下載 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題 一、 房地產(chǎn)市場的特征 1．房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場 由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場的重要特征。 房地產(chǎn)市場的一般問題 3．房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性 這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)品的 非標(biāo)準(zhǔn)化， 也就是說 產(chǎn)品之間不可替代 。 房地產(chǎn)市場的一般問題 5．房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實體的“物流”。 房地產(chǎn)市場的一般問題 二、房地產(chǎn)市場的效率 市場效率，是指市場傳遞產(chǎn)品和價格的信息的功能。 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。 房地產(chǎn)市場的一般問題 三、房地產(chǎn)市場的分類 按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為 ： 1）居住物業(yè)市場 居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。 4）特殊物業(yè)市場 對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。 房地產(chǎn)市場的一般問題 2． 按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）房地產(chǎn)自用市場 自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。 2）產(chǎn)權(quán)市場 產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣的市場。 三是房地產(chǎn)價格策略的制定需要市場分析。 如果想做，市場分析是無止境的。 房地產(chǎn)市場分析 三、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容主要是市場調(diào)查與市場預(yù)測。包括地理位置、地質(zhì)條件、氣溫氣候和自然風(fēng)光等。 （ 5）政治環(huán)境 政治環(huán)境是指擬投資地區(qū)的政治制度、政局的穩(wěn)定性、政策的連續(xù)性以及是否存在戰(zhàn)爭風(fēng)險。 （ 6）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入總值、 國民經(jīng)濟(jì)增長率等反映國民經(jīng) 濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)。 （ 7）法律環(huán)境 法律環(huán)境，是從法律的完備性、法制的穩(wěn)定性和執(zhí)法的公正性三個方面來研究的投資環(huán)境。 （ 4） 競爭性物業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r。 （ 7）市場購買者對房地產(chǎn)商品功能的要求，購買者職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點的區(qū)位分布，投資購買和使用購買的比例等。 房地產(chǎn)市場分析 4）房地產(chǎn)三級市場調(diào)查分析 具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過程中價格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競爭狀況調(diào)查。 3）是與投資項目直接相關(guān)的信息。 3）房地產(chǎn)市場交易方面的信息。它側(cè)重于某一類物業(yè)市場的供求分析。 （ 2）房地產(chǎn)市場需求分析：需求容量分析、需求客戶分析。 ?商業(yè)物業(yè)：商圈的分析和預(yù)測。如對一個城市人口、人口結(jié)構(gòu)、年齡、職業(yè)、收入分布情況的調(diào)查，某一公寓大廈的租戶意見調(diào)查。市場調(diào)查通過一定的市場調(diào)查程序得以實現(xiàn)。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 2．決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。如各級政府公報、銀行進(jìn)出口結(jié)匯統(tǒng)計。如中信、中行經(jīng)濟(jì)研究所、規(guī)劃研究所等。 國內(nèi)外公共圖書館所公布的資料。 現(xiàn)有住房的需求情況統(tǒng)計 人口 人戶比 人均GDP 人均可支配收入 城市人口年齡結(jié)構(gòu)比例 購房年齡結(jié)構(gòu) 人均建設(shè)面積 戶均建設(shè)面積 建成區(qū)面積 城市化率 住房成套率 當(dāng)年結(jié)婚離婚情況 城市就業(yè)分布 戶籍 活動 家庭人口結(jié)構(gòu) 增長率 增長率 20 數(shù)量 比例 人均居住面積 住宅 辦公 結(jié)婚 離婚 行業(yè) 戶均家庭收入 30 人數(shù) 40 商業(yè) 其他 對 對 城市 農(nóng)村 50 比例 城市農(nóng)村 60 現(xiàn)狀供給情況統(tǒng)計 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資的比例 土地供給情況 商品房開發(fā)量 商品房銷售 平均住房面積（套） 年供給套年銷售套 供應(yīng)量占城市戶數(shù)比 額 增長率 額 比例 增長 購置 開發(fā) 總量 新開 額 面積 平均面積
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