房地產(chǎn)市場(chǎng)分析-文庫(kù)吧
2025-01-03 05:35 本頁(yè)面
【正文】 權(quán)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2． 2． 1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的必要性 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場(chǎng)情況、了解項(xiàng)目背景資料、辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)、選擇投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。 市場(chǎng)分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產(chǎn)投資決策需要市場(chǎng)分析。 二是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理需要市場(chǎng)分析。 三是房地產(chǎn)價(jià)格策略的制定需要市場(chǎng)分析。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2． 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的限度 1．市場(chǎng)分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場(chǎng)分析的效果有時(shí)并不如我們想象的那么好。 1）費(fèi)用的限制 2）時(shí)間的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市場(chǎng)分析可以提供重要的資料與客觀的報(bào)告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2．市場(chǎng)分析的程度 進(jìn)行市場(chǎng)分析的目的是想使投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場(chǎng)價(jià)值的變化預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確，以使自己在開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn)。 如果想做，市場(chǎng)分析是無(wú)止境的。因此，在分析到一定階段時(shí)，會(huì)有一個(gè)點(diǎn)使市場(chǎng)分析所需的成本超過(guò)收益。這就說(shuō)明，即使上面所述的四個(gè)限制均不存在，也仍然有一個(gè)市場(chǎng)分析的合理程度問(wèn)題。 從圖 22我們可以看出，只有當(dāng)市場(chǎng)分析的收益超過(guò)該分析所花費(fèi)的成本時(shí)，市場(chǎng)分析才是合算的。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 收益 市場(chǎng)研究的深度 M 成 本 總成本 總利潤(rùn) 成本 利潤(rùn) 凈利潤(rùn) 圖 22 市場(chǎng)分析的成本、效益示意圖 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2． 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容主要是市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)。 1．房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè) 投資環(huán)境是指擬投資的地域（國(guó)家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 對(duì)投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)，一般是指對(duì)下列各環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)： 1）政治環(huán)境 2）法律環(huán)境 3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4）文化環(huán)境 5）自然環(huán)境 6）規(guī)劃環(huán)境 7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 如果一份市場(chǎng)分析報(bào)告能說(shuō)明上述所有的問(wèn)題當(dāng)然更好，但實(shí)際上，不是每一個(gè)項(xiàng)目都必須把所有信息都調(diào)查分析得面面俱到 —— 這既不太可能，有時(shí)也沒(méi)有必要。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3．房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同階段進(jìn)行市場(chǎng)分析的要點(diǎn) 1）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段 該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析除了進(jìn)行公開(kāi)在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場(chǎng)供求研究之外，還包括項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)分析、目標(biāo)市場(chǎng)狀況，消費(fèi)者活動(dòng)、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過(guò)程的分析。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣階段 該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析除了進(jìn)行在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場(chǎng)供求研究之外，還包括特定項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況、價(jià)格調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)者的特征研究，以及用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)以及使用產(chǎn)品的事實(shí)、意見(jiàn)、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3）房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段 該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行情況、市場(chǎng)上其他在售項(xiàng)目的主要營(yíng)銷(xiāo)手段和銷(xiāo)售狀況、價(jià)格走勢(shì)等；此外還包括消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的事實(shí)情況調(diào)查分析。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 4）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)調(diào)查分析 具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中價(jià)格調(diào)查、成交客戶(hù)調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2． 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的信息類(lèi)型 1．從投資者的角度看，分為三個(gè)類(lèi)型。 1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息，如政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。 3）是與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2．從市場(chǎng)分析的角度看，市場(chǎng)信息分為四個(gè)方面。 1）房地產(chǎn)需求方面的信息。 2）房地產(chǎn)供給方面的信息。 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易方面的信息。 4）其他信息。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 2． 3． 1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一種活動(dòng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 市場(chǎng)調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 1．普查法 2．抽樣調(diào)查法 3．直接調(diào)查法 4．間接調(diào)查法 上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同階段會(huì)有很強(qiáng)的選擇性。市場(chǎng)調(diào)查通過(guò)一定的市場(chǎng)調(diào)查程序得以實(shí)現(xiàn)。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 2． 3． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序 1．提出問(wèn)題，確定調(diào)查的目的 這一步要解決的問(wèn)題是為什么調(diào)查。只有當(dāng)需要調(diào)查的問(wèn)題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計(jì)研究計(jì)劃，獲取
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