房地產(chǎn)市場分析(1)(參考版)
2024-12-11 09:32本頁面
【正文】 （ 1）在一定時間內(nèi)以某一價格出售或出租的面積或單元數(shù)量； （ 2）有利于增加市場占有率的建議。 （ 1）估計項目的市場占有率； （ 2）在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下，進一步確認其市場占有率； （ 3）簡述主要的市場特征。 （ 1）目標使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動性； （ 2）了解每一細分市場下使用者的愿望和需要； （ 3）按各細分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建項目應具備的特色。 （ 1）描述已建成或正在建設(shè)中的競爭性項目（價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點）； （ 2）描述計劃建設(shè)中的競爭性項目。 分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 （ 1）相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等； （ 2）估計短期的新增供給數(shù)量。 （ 1）市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢； （ 2）預估市場吸納計劃（相應時間周期內(nèi)的需求）。 （ 1）就業(yè)分析； （ 2）人口和家庭分析； （ 3）收入分析。 市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情況）。 地區(qū)經(jīng)濟概況（可與國家進行對比分析）。 建議 —— 做 /放棄 /推遲 /改進以后可以做。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 其計算公式是： y a bx??iiy b xa y b xn? ? ?? ? ?22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ?第六節(jié) 市場分析應用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱： 一、摘要 市場分析的目的。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進行預測。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 其計算公式如下： y a bx??式中： y：預測值； x：自變量 ； a、 b：回歸系數(shù) 其中： iiy b xan? ? ??22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ? 這一方程與趨勢預測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預測中以 x代表年份，而在回歸分析法中則以 x代表“自變量”。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 （ 1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來分析“因變量”的變化方向和程度。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 因果預測法 因果預測法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應的數(shù)學模型來進行預測。 第 2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 （ 5）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預測比較簡單的方法是計算各個季度的不同銷售指數(shù)。 它實際上是一種特殊的加權(quán)移動平均法。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點的時間和計量單位，這一點和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。 在這里，我們只介紹直線趨勢方程。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 簡單移動平均法的計算公式為： 1 1 ( 1 )1 ()t t t t nx x x xn? ? ? ?? ? ? ?加權(quán)移動平均法的計算公式為： 1 ( 1 )1( 1 )( 1 ) 2 1t t t ntn x n x xxnn? ? ??? ? ? ??? ? ? ? ? 從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預測下一期數(shù)值。這個平均數(shù)就直接作為下期的預測值。 其計算公式如下： 1 2 3 1ninixx x x xxnn?? ? ? ?? ? ??預 測 值x式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進行預測時的預測值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實際銷售數(shù)（ =1， 2， 3， …… ）。這一過程重復進行，直到每一個專家不再改變自己的意見為止。逐輪收集意見并為專家反饋信息是 德爾菲法的主要環(huán)節(jié)。也可以把各位專家的意見加以整理，或請 身份更高的其他專家加緊評論，然后把這些意見再分送給各位 專家，以便他們參考后修改自己的意見。 （ 3）各個專家根據(jù)他們所收到的材料，提出自己的預測意見， 并說明自己是怎樣利用這些材料并提出預測值的。 （ 2）向所有專家提出所要預測的問題及有關(guān)要求，并附上 有關(guān)這個問題的所有背景材料，同時請專家提出還需要什么 材料。按照課題所需知識范圍，確定專家。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 二、房地產(chǎn)市場預測的方法 直觀判斷法 （ 1）集體判斷法；（ 2）專家意見法（專家會議法、專家征詢法） 歷史引申法 （ 1）簡單平均法；（ 2）移動平均法；（ 3）趨勢預測法；（ 4）指數(shù)平滑法；（ 5）季節(jié)指數(shù)法 因果預測法 （ 1）回歸分析法；（ 2）相關(guān)分析法 （ 6）對專家的意見進行綜合處理。 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法 市場調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 普查法 抽樣調(diào)查法（簡單隨機抽樣、分層抽樣、分群抽樣；配額抽樣、任意抽樣、判斷抽樣） 直接調(diào)查法（訪談調(diào)查或深度訪談調(diào)查、電話調(diào)查、郵函調(diào)查、留置問卷調(diào)查） 間接調(diào)查法（觀察法、實驗法） 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 二、房地產(chǎn)市場調(diào)查程序 提出問題，確定調(diào)查的目的 決定收集資料的方法（一手資料、二手資料） 設(shè)計調(diào)查表 選樣 數(shù)據(jù)處理、分析與解釋 提出調(diào)查報告 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 二、房地產(chǎn)市場調(diào)查程序 根據(jù)調(diào)查目的不同，調(diào)查方法可分為： 探測性調(diào)查 描述性調(diào)查 因果性調(diào)查 預測性
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