【正文】 開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年 。住建部 ： 用三年時(shí)間總投資 9000 億元人民幣通過廉租住房的方式解決城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房問題 ； 全國建設(shè) 400 萬套經(jīng)濟(jì)適用房銀監(jiān)會(huì) ： 第二套 房貸款首付款比例不得低于 40%國土資源部 : 未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的 ， 不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證國土資源部 : 查處囤地開發(fā)商四條措施 : “ 凈地 ” 出讓 。政府工作報(bào)告 ：實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度 ； 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 。國務(wù)院 : 土地出讓款實(shí)行 “ 收支兩條線 ” 管理 。 重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位 、中小套型普通住房 、 經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房央行 07 年六次加息 ：第一次 ： 03 月 18 日 ： 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 0 . 2 7 個(gè)百分點(diǎn) ；第二次 ： 05 月 19 日 ： 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0 . 2 7 個(gè)百分點(diǎn) 、 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0 . 1 8 個(gè)百分點(diǎn) ；第三次 ： 07 月 20 日 ： 上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0 . 2 7 個(gè)百分點(diǎn) ；第四次 ： 08 月 22 日 ： 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0 . 2 7 個(gè)百分點(diǎn) 、 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0 . 1 8 個(gè)百分點(diǎn) ；第五次 ： 09 月 15 日 ： 一年期存貸款基準(zhǔn)利率各上調(diào)0 . 2 7 個(gè)百分點(diǎn) ；第六次 ： 12 月 21 日 ： 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0 . 2 7 個(gè)百分點(diǎn) 、 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0 . 1 8 個(gè)百分點(diǎn) 。 分析員：白宏煒 2022 年 8月 房價(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲 房地產(chǎn) 1 一 、 觀點(diǎn)回顧 2 觀點(diǎn)回顧 2022年下半年 ? 經(jīng)濟(jì)走勢何去何從 ？ ? 行業(yè)走勢何去何從 ？ 08年 10月： 《 降息后半段看地產(chǎn) 》 ? 此輪 2~3年中期調(diào)整 ， 行業(yè) 09年下半年企穩(wěn) ? 09年地產(chǎn)股將有較好投資機(jī)會(huì) 09年 3月： 《 新屋成交量回暖能否延續(xù) ？ 》 ? 成交量已經(jīng)見底 ， 價(jià)格預(yù)計(jì)四季度見底 ? 超配地產(chǎn)股 09年 5月： 《 迎接行業(yè)反轉(zhuǎn) 》 ? 行業(yè)有望 09年底見底 ? 上調(diào)盈利及凈資產(chǎn)值 ， 維持行業(yè)推薦評級 2022年 5月份 ? 房價(jià)上漲影響如何 ？ ? 怎樣看待地產(chǎn)板塊高估值 ？ 2022年三月份 ? 成交量回暖是否能夠延續(xù) ？ ? 地產(chǎn)板塊反彈能否持續(xù) ？ 中金觀點(diǎn) 市場不同時(shí)期的關(guān)注焦點(diǎn) 2022年 7月份 ? 二套房政策收緊怎樣影響行業(yè) ？ ? 怎樣投資地產(chǎn)股 ？ 09年 7月： 《 政策調(diào)控下地產(chǎn)仍將精彩 》 ? 政策不改行業(yè)走勢 ? 建議逢低吸納耐心持有 3 二 、 我們當(dāng)前觀點(diǎn) 4 維持房地產(chǎn)行業(yè)反轉(zhuǎn)的判斷 ? 剛性需求較強(qiáng) ， 而供給短期內(nèi)難以改善 ? 寬松的信貸和貨幣供給 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展而非緊縮政策決定了行業(yè)趨勢 房地產(chǎn)市場將呈結(jié)構(gòu)性變化 ? 潛在庫存較大 ， 房價(jià)不會(huì)普漲 ? 結(jié)構(gòu)性分化 ， 一線城市 、 城市中心 、 高檔商品房價(jià)格漲幅將明顯 ? 需求以住宅為主 ， 商業(yè)和寫字樓仍低迷 受益于價(jià)格上漲 ， 繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊 ? 地價(jià)推升房價(jià) ， 毛利率改善 ， 凈資產(chǎn)值 （ NAV） 上調(diào) ? 庫存去化后 ， 下半年銷售從保量到保價(jià)轉(zhuǎn)變 ? 龍頭公司仍是首選 5 成交量延續(xù)回暖趨勢 資料來源： CRED，各城市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，中金公司研究部 重點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交量匯總 上周 上上周上周環(huán)比變動(dòng)上上周環(huán)比變動(dòng)年初至今累計(jì)同比變動(dòng)上周上周環(huán)比變動(dòng)La st w e e kTh e w e e kbe f o re l a stwe e kLa st w e e kW o WTh e w e e kbe f o re l a stwe e k W o WY TD Y o Y La st w e e kLa st w e e kW o W北京 B e i ji n g 2 5 2 , 7 0 0 2 8 7 , 4 0 0 ( 1 2 % ) ( 1 0 % ) 8 , 1 4 0 , 8 8 5 73% 1 2 , 9 8 3 ( 1 6 % ) 住宅期房成交面積天津 Ti an ji n 3 5 5 , 5 0 0 4 0 0 , 1 0 0 ( 1 1 % ) 16% 7 , 4 9 9 , 8 3 9 137% 8 , 2 1 9 6% 住宅期房成交面積濟(jì)南 Ji n an 487 398 22% 24% 1 3 , 2 4 4 52% n . a. n . a. 住宅期房成交套數(shù)青島 Q i n gda o 1 7 9 , 8 0 0 1 9 4 , 4 0 0 ( 8 % ) ( 3 % ) 4 , 6 2 9 , 6 8 2 149% n . a. n . a. 住宅期房成交面積平均 Av . ( 2 % ) 7% 103% ( 5 % )上海 S h an gh ai 5 1 6 , 2 0 0 5 7 3 , 4 0 0 ( 1 0 % ) ( 2 % ) 1 5 , 7 4 3 , 6 3 7 42% 1 1 , 6 5 7 ( 4 % ) 住宅期房成交面積南京 N an ji n g 1 , 7 2 3 1 , 9 3 6 ( 1 1 % ) ( 6 % ) 5 2 , 7 1 4 97% n . a. n . a. 住宅期房成交套數(shù)杭州 H an gz h o u 1 , 0 4 5 1 , 1 4 5 ( 9 % ) 24% 4 0 , 4 2 2 159% 1 5 , 3 3 1 8% 商品房期房成交套數(shù)蘇州 S u z h o u 1 4 0 , 6 0 0 1 5 0 , 3 0 0 ( 6 % ) ( 2 4 % ) 5 , 2 7 5 , 4 2 4 119% 7 , 5 2 6 ( 1 % ) 住宅期房成交面積平均 Av . ( 9 % ) ( 2 % ) 104% 1%深圳 S h e n z h e n 8 5 , 6 0 0 7 3 , 1 0 0 17% ( 1 3 % ) 4 , 4 9 0 , 9 9 1 130% 1 5 , 6 6 2 ( 2 1 % ) 住宅期房成交面積廣州 G u an gz h o u 1 , 4 2 8 1 , 4 2 2 0% ( 2 0 % ) 6 7 , 1 2 1 n . a. n . a. n . a. 住宅期房成交套數(shù)中山 Z h o n gsh an 1 3 9 , 4 4 9 n . a. n . a. n . a. 3 , 3 5 9 , 5 6 0 69% 4 , 2 6 8 1% 6 月單周商品房成交面積珠海 Z h u h ai 5 4 , 2 9 7 n . a. n . a. n . a. 1 , 0 7 7 , 6 0 0 23% n . a. n . a. 6 月單周住宅成交面積平均 Av . 9% ( 1 6 % ) 74% ( 1 0 % )重慶 C h o n gqi n g 4 3 6 , 1 0 0 4 0 1 , 8 0 0 9% ( 2 4 % ) 1 4 , 0 4 7 , 4 2 9 92% 4 , 0 0 5 ( 7 % ) 商品房期房成交面積成都 C h e n gdu 2 3 9 , 9 0 0 2 2 6 , 7 0 0 6% ( 1 0 % ) 7 , 5 2 1 , 7 1 7 82% n . a. n . a. 商品房期房成交面積武漢 W u h an 1 , 8 0 7 1 , 5 8 6 14% ( 1 3 % ) 4 4 , 5 7 0 68% 5 , 6 5 9 ( 1 % ) 住宅期房成交套數(shù)長沙 C h an gsh a 2 , 9 6 3 3 , 6 6 8 ( 1 9 % ) 15% 1 0 3 , 1 6 4 89% 4 , 1 3 4 ( 1 % ) 住宅期房成交套數(shù)平均 Av . 2% ( 8 % ) 83% ( 3 % )總體平均 To tal ave ra ge ( 1 % ) ( 3 % ) 92% ( 4 % )總體中值 To tal me di an ( 7 % ) ( 8 % ) 89% ( 1 % )YTD( S q m o r Unit)N o te sC i tyAv . s e l l i ng pr i c e( R m b /S q m )其它環(huán)渤海長三角珠三角區(qū)域注釋周成交(平方米或套)年初至今累計(jì)(平方米或套)We e k l y Tra di ng V o l um e( S q m o r Unit)城市成交均價(jià)(元/平方米)6 主要城市成交回到 07年水平 環(huán)渤海地區(qū)成交量 長三角地區(qū)成交量 資料來源： CRED，中金公司研究部 資料來源： 每周住宅期房簽約面積010020030040050007 0 1 07 0 3 07 0 5 07 0 7 07 0 9 07 1 1 08 0 1 08 0 3 08 0 5 08 0 7 08 0 9 08 1 1 09 0 1 09 0 3 09 0 5 09 0 7（千平方米）2022 年周均成交 28 . 3 萬平方米北京2022 年周均成交 17 . 2 萬平方米09 年年初至今周均成交 26 . 3 萬平方米 每周住宅成交面積010020030040007 0 1 07 0 3 07 0 5 07 0 7 07 0 9 07 1 1 08 0 1 08 0 3 08 0 5 08 0 7 08 0 9 08 1 1 09 0 1 09 0 3 09 0 5 09 0 7（千平方米）天津2022 年周均成交 18 . 8 萬平方米2022 年周均成交 9. 4 萬平方米 09 年年初至今周均成交 23 . 4 萬平方米 每周住宅成交面積010020030040050060070080090007 0 1 07 0 3 07 0 5 07 0 7 07 0 9 07 1 1 08 0 1 08 0 3 08 0 5 08 0 7 0