中國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析-基于投資品視角-文庫吧
2025-01-03 13:58 本頁面
【正文】 買一套房子，意味著花掉父母一輩子的積蓄，以及自己未來30年收入總和的50%——它的確是消費(fèi)品，但是是你這輩子最昂貴的消費(fèi)品，所以你買房子的心態(tài)不可能和買衣服一樣，房價(jià)如果下跌，即使你只有唯一的一套自住房，也會(huì)非常難受。也就是說，你在買這套唯一的自住房時(shí)，就附加了對(duì)它未來價(jià)格上漲的預(yù)期，你是帶著買投資品的心態(tài)去買的。因此，無論中國的買房 人中，是自住的還是炒房的，所有的買房人都是帶著投資的心態(tài)去買的，中國的商品房應(yīng)該定位為完全的投資品。既然商品房是投資品，一些我們經(jīng)常聽到、看似正確的觀點(diǎn)就不堪一擊了。 第 一個(gè)是“城市化論”：中國的房價(jià)將伴隨著城市化進(jìn)程不斷上漲，并在城市化結(jié)束時(shí)回落。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國的農(nóng)民不斷涌入城市，他們必須尋找自己的安身之地，對(duì)商品房的需求一直會(huì)保持旺盛，所以房價(jià)會(huì)持續(xù)上漲，直到城市化結(jié)束時(shí)為止。這是基于消費(fèi)品視角的觀點(diǎn)，所以錯(cuò)誤，給投資品定價(jià)，是不需要考慮需求量 的。另外再多說一句，即使基于消費(fèi)品視角，這個(gè)觀點(diǎn)也是錯(cuò)誤的，因?yàn)橄M(fèi)品供求關(guān)系的“求”，具體來說，應(yīng)該是有效需求量，即能夠支付得起的消費(fèi)者的需求 量。想要，叫需求；想要且買得起，才是有效需求；想要但買不起，對(duì)供應(yīng)方來說，等于沒有需求。截至2009年底，請(qǐng)問有多少能買得 起城里的商品房？對(duì)于他們和今后即將進(jìn)入城市的農(nóng)民來說，如果房價(jià)高漲，即使對(duì)商品房有需求，也是無效需求。 第二個(gè)是“房價(jià)收入比論”： 中國的房價(jià)收入比已經(jīng)惡化，超過美國、日本和香港，一般工薪階層在北京、上海等大城市需要不吃不喝30年才買得起一套房子，所以房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重偏高，可能大 幅回落。這個(gè)觀點(diǎn)之所以錯(cuò)誤，一方面是中國存在巨大統(tǒng)計(jì)外的灰色收入，實(shí)際房價(jià)收入比沒有這么高，一方面是它還是基于消費(fèi)品視角的。對(duì)于消費(fèi)品來說，消費(fèi)者收入水平會(huì)影響其需求量，價(jià)格高于收入水平，則需求量會(huì)下降，進(jìn)而使價(jià)格回落至合理水平，但對(duì)投資品卻沒有這樣的規(guī)律。比如，現(xiàn)在中國人平均要一年不吃 不喝才能買得起一手貴州茅臺(tái)股票（2009年全國人均可支配收入為17175元），你能認(rèn)為貴州茅臺(tái)股票已經(jīng)高估了嗎？用居民收入來衡量投資品價(jià)格高低，是荒唐的。只要中央銀行在加速印鈔票，即使老百姓收入不變，房價(jià)也會(huì)上漲。所以，中國房價(jià)收入比趕英超美已經(jīng)五六年了，但房價(jià)還是在飛漲。 第 三個(gè)是“供求關(guān)系論”：中國1998年以來開發(fā)的商品房、小產(chǎn)權(quán)房、企業(yè)自建房和1998年房改前的福利分房，加起來有200億平方米，大約可供10億人 居住，而中國目前城市人口一共才6億，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重泡沫。這個(gè)觀點(diǎn)也是基于消費(fèi)品視角的，對(duì)于彩電來說，生產(chǎn)出來2億臺(tái)，但市場(chǎng)需求只有1億 臺(tái)，其余的都堆在倉庫里，那價(jià)格必然會(huì)下降；但前面提到，投資品可以被囤積起來賺取差價(jià)，所以商品房放在“倉庫”里是沒有問題的，實(shí)際供應(yīng)量遠(yuǎn)不到200億平方米。另外，商品房和其他投資品一樣，它的“求”取決于中央銀行印出來的鈔票流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的金額，而不是用人口數(shù)推算出來的“套”或“平方米”。 第 四個(gè)是“空置率論”：空置率是最近非常熱門的概念，看空房市的人提出中國商品房空置率已經(jīng)超過國際警戒線10%，看多的人說沒有這么高，究竟有多高，國家 統(tǒng)計(jì)局說難以統(tǒng)計(jì)，只能任各界猜測(cè)。但實(shí)際上空置率論和供求關(guān)系論類似，都把商品房視為消費(fèi)品，空置的商品房相當(dāng)于放在倉庫里的彩電，這是錯(cuò)誤的。商品房作為投資品，通過觀察空置率來預(yù)測(cè)它的價(jià)格沒有任何意義。國外為什么有10%警戒線的說法？因?yàn)榍懊嬲f了，國外沒人炒房，商品房屬于消費(fèi)品。經(jīng)常關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的人可能知道，空置率論不是今年才提出來的，2004年溫氏政府第一次調(diào)控房地產(chǎn)的時(shí)候媒體就經(jīng)常拿它說事。我2004年9月去大學(xué)報(bào)到，火車上看 到一份報(bào)紙，說杭州空置率達(dá)到30%，如何如何。結(jié)果呢？杭州房價(jià)六年間漲了三倍多。 從投資品的視角，我 們認(rèn)為，房價(jià)在過去幾年的上漲，是由貨幣供應(yīng)量快速增加導(dǎo)致的。大量的貨幣印刷出來后，必須找到一些對(duì)象去吸收它。首先消費(fèi)品會(huì)吸收一部分（所以流動(dòng)性泛濫必然導(dǎo)致通貨膨脹），然后靠投資吸收大部分。在中國目前制造業(yè)經(jīng)營環(huán)境惡化、可投資渠道匱乏的現(xiàn)狀下，這些資金不約而同地選擇了房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價(jià)上漲。 我們要判斷房價(jià)的走勢(shì)，最應(yīng)該看的是貨幣供應(yīng)量變化。根據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)，1997年12月的廣義貨幣供應(yīng)量（M2）。由此可知，在朱執(zhí)政的五年中，%。到2010年8月，所以在溫執(zhí)政的近8年間，%。，在宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，%的波動(dòng)影響都不可小 視，CPI是2%還是5%，GDP是5%還是8%，解讀是完全不同的。M2八年增加了275%，和房價(jià)漲幅基本差不多。房價(jià)暴漲的2009年，%；房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定的2008年，%；%。拉動(dòng)中國房價(jià)持續(xù)8年上漲的，不是城市化， 而是流動(dòng)性泛濫。 所以，未來房價(jià)怎么走，關(guān)鍵就是看M2增速怎么走。從目前掌握的情況來看，%的增速，可以說是驚世 駭俗。為什么呢？因?yàn)榭繛E發(fā)貨幣來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是不可持續(xù)的。在濫發(fā)貨幣30年后，M2增長拉動(dòng)GDP增長的邊際效應(yīng)已經(jīng)越來越弱。1997年遭遇金融危機(jī)， %%的增速；2008年再遭金融危機(jī)，%%的增速。一味依靠濫發(fā)貨幣保證GDP增長的后果是，到2009年底，， 成為世界上發(fā)行鈔票最多的國家，但同期中國GDP只有美國的三分之一。在中國GDP總量超過日本位居世界第二后，GDP崇拜者們將趕超目標(biāo)自然鎖定了美 國?？墒牵谥袊陌l(fā)鈔量已經(jīng)超過美國的情況下，難以想象還需要印刷多少鈔票才能讓中國GDP再翻三倍。 流動(dòng)性過剩除了導(dǎo)致房價(jià)暴漲以 外，更重要的是引發(fā)嚴(yán)重的通貨膨脹，即消費(fèi)品的價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。通貨膨脹對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的影響比房價(jià)上漲大得多，因?yàn)殛P(guān)心房價(jià)的人要么是買得起房的人
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