【正文】 型需求為主的背景下，上調(diào)利率、控制二次購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房對(duì)需求量的影響不大。控制拆遷規(guī)模在影響需求的同時(shí)，也影響供給，對(duì)于供求關(guān)系而言，這一因素可以忽略不計(jì)。因此，可以預(yù)測(cè)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的增加以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將在前幾年的基礎(chǔ)上持續(xù)旺盛?！　墓┙o來看，近期出臺(tái)的提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和項(xiàng)目資本金比例、嚴(yán)格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給產(chǎn)生較大的影響。2004年全國(guó)商品房竣工面積增幅大幅回落，銷售面積增幅大于竣工面積增幅，價(jià)格上升較快，供求關(guān)系偏緊。同時(shí)，房地產(chǎn)新開工面積和土地購(gòu)置面積增幅雙雙回落，土地開發(fā)面積減少，從這些先行指標(biāo)的變化可以預(yù)計(jì)，在2005年國(guó)家控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調(diào)控政策不可能有根本改變的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增幅仍將呈下降趨勢(shì)，供求關(guān)系偏緊的局面很難改變?！　纳鲜鰧?duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，2005年房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)。不過考慮到以下因素，我們認(rèn)為2005年房地產(chǎn)價(jià)格的升幅將有所回落：第一，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自身具有通過價(jià)格機(jī)制來調(diào)整資源配置的功能，高房?jī)r(jià)將在一定程度上增加市場(chǎng)供給，擠出部分需求；第二，政府正努力通過增加中低價(jià)位的商品房供應(yīng)、控制投機(jī)炒作等手段抑制過高的房?jī)r(jià)；第三，政策變動(dòng)初期對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響最大(市場(chǎng)預(yù)期供給減少是2004年房?jī)r(jià)上漲的深層原因)，這種影響將隨著時(shí)間的推移逐步減小。　　，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)回歸理性過去房地產(chǎn)開發(fā)中最不透明的土地市場(chǎng)將走向陽光化，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)將走向平等競(jìng)爭(zhēng)，質(zhì)量、品牌和資本競(jìng)爭(zhēng)將成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)?！　≡诟?jìng)爭(zhēng)中，土地資源將更有效地配置到競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)中，導(dǎo)致企業(yè)的洗牌重組在2004年已呈現(xiàn)出跡象的基礎(chǔ)上持續(xù)進(jìn)行：一些缺少土地和資金支撐的中小開發(fā)商、一些不具備專業(yè)素質(zhì)和能力而只是憑借有利時(shí)機(jī)以資金合作方式從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中分一杯羹的企業(yè)、一些高負(fù)債公司有可能在這一輪競(jìng)爭(zhēng)中出局；房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整重組將主要表現(xiàn)為企業(yè)互利合作，在土地出讓制度真正轉(zhuǎn)軌前已儲(chǔ)備大量土地而無力融資的企業(yè)，需要選擇與有資金和實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)行合作開發(fā)，2004年這種合作現(xiàn)象初現(xiàn)苗頭，預(yù)計(jì)2005年將會(huì)大量出現(xiàn)；來自歐美成熟市場(chǎng)的直接投資有可能成為2005年市場(chǎng)的亮點(diǎn)之一?！　「拍畛醋鲗⒅饾u失去效力，品牌、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)將成為競(jìng)爭(zhēng)的主要表現(xiàn)。近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)概念炒作一浪高過一浪，形形色色的概念標(biāo)新立異、層出不窮，表現(xiàn)出濃厚的浮躁色彩，順應(yīng)了高收入購(gòu)房者不僅重視房屋品質(zhì)和舒適程度，而且追求文化品位和時(shí)尚的需求。隨著高收入階層的需求逐步得到滿足，市場(chǎng)重心由高收入者向中低收入者轉(zhuǎn)移，購(gòu)房者對(duì)于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、高性價(jià)比。以概念吸引購(gòu)房者的策略將逐漸失去光彩，品牌競(jìng)爭(zhēng)將回歸理性，并被日漸增多的開發(fā)商接受為主要競(jìng)爭(zhēng)手段。2004年北京興起的新產(chǎn)品主義理念集中反映了這種變化跡象，它把京城樓市由注重概念的塑造轉(zhuǎn)移到對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注，尤其是從戶型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)發(fā)展等多個(gè)方面重新認(rèn)識(shí)和定位樓市產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者主動(dòng)、或者被動(dòng)地受到新產(chǎn)品主義理念的影響，并越來越多地在產(chǎn)品開發(fā)、營(yíng)銷戰(zhàn)略、后續(xù)服務(wù)等方面做出相應(yīng)改進(jìn)?！　∪?政 策 建 議　　[1](一)正確判斷形勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定繁榮衣、食、住、行是人的四大需求，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)階段，衣食飽暖對(duì)大部分人來說已經(jīng)不是問題，而住房問題已成為百姓關(guān)注的“頭等大事”。如果說，中國(guó)現(xiàn)階段的主要矛盾是落后的社會(huì)生產(chǎn)力同人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點(diǎn)。由此，我們也就不難理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛和各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注?！　》康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)于改善廣大城市居民的居住條件，增加就業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有著重要意義。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。判斷當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，首先要從中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的階段出發(fā)，充分考慮住房貨幣化改革和城市化進(jìn)程等大環(huán)境的影響，選擇正確的研究視角和坐標(biāo)，科學(xué)的、歷史的、發(fā)展的來看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是簡(jiǎn)單的拿一些指標(biāo)與西方發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行生硬對(duì)比。同時(shí)，也要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上全面而有針對(duì)性的分析市場(chǎng)形勢(shì)：房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)波動(dòng)性大，市場(chǎng)供求關(guān)系是長(zhǎng)期積累、演變的結(jié)果，不能單純以年度同比指標(biāo)來判斷市場(chǎng)供求關(guān)系；房地產(chǎn)產(chǎn)品在空間上不可移動(dòng)，市場(chǎng)具有明顯的區(qū)域性特征，不能簡(jiǎn)單地以局部地區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系推導(dǎo)全國(guó)房地產(chǎn)整體形勢(shì)?！　》康禺a(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的管理主要應(yīng)是規(guī)范市場(chǎng)秩序，保護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo)應(yīng)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，滿足居民的基本住房需求。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)今后幾十年仍將以較快速度發(fā)展，這是住房社會(huì)需求強(qiáng)力拉動(dòng)的必然結(jié)果。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)是供不應(yīng)求。要站在貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展、滿足人民日益增長(zhǎng)的住房需求的高度，正確處理防止固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過熱與保證房地產(chǎn)市場(chǎng)正常供給的關(guān)系，正確處理保護(hù)耕地與增加房地產(chǎn)用地的關(guān)系，正確處理遏制投機(jī)性購(gòu)房與保護(hù)居民合理住房需求的關(guān)系。針對(duì)2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的潛在供應(yīng)減少，價(jià)格上漲過快的新情況，適時(shí)調(diào)整宏觀調(diào)控的目標(biāo)和手段，將保證市場(chǎng)供應(yīng)，平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止供求關(guān)系過大波動(dòng)作為衡量宏觀調(diào)控是否有效的最重要標(biāo)準(zhǔn)。減少行政直接干預(yù)，主要通過市場(chǎng)優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，應(yīng)是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的正確方向?！　?二)盤活存量土地，完善土地供應(yīng)辦法在2005年緊縮“地根”政策不會(huì)有大的改變的情況下，盤活存量土地，“擠出”閑置土地的意義尤為重大。盤活存量土地，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，也是土地制度改革的重要目標(biāo)之一。緊縮“地根”的權(quán)力在中央，而盤活存量用地的責(zé)任主要在地方。各級(jí)地方政府要在認(rèn)真清查閑置土地的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管，依法限制土地囤積居奇，搭建交易平臺(tái)，減少交易成本，為存量土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件?！　≡谛略龇康禺a(chǎn)用地供應(yīng)中，要進(jìn)一步完善土地供應(yīng)辦法，推行經(jīng)營(yíng)土地出讓招投標(biāo)制，并采用綜合評(píng)標(biāo)的方式，改變一味價(jià)高者得之的慣例，嘗試在掛牌和拍賣中增加規(guī)劃設(shè)計(jì)、商品房售價(jià)等限制性條款來穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格。加強(qiáng)土地整理儲(chǔ)備工作，掌握調(diào)劑土地供應(yīng)的主動(dòng)權(quán)；完善土地一級(jí)開發(fā)制度，盡量采取熟地供應(yīng)的方式出讓經(jīng)營(yíng)性用地，規(guī)范土地市場(chǎng)。根據(jù)各地實(shí)際情況，在廣泛征求房地產(chǎn)商、購(gòu)房人和各方面專家意見的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃，并及時(shí)向社會(huì)發(fā)布，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。　　在保護(hù)耕地，控制城市建設(shè)用地的同時(shí)，我們也應(yīng)認(rèn)識(shí)到：相對(duì)于農(nóng)村居民點(diǎn)用地，城市建設(shè)用地是更集約的用地。中國(guó)城市建設(shè)用地人均指標(biāo)僅100平方米左右，而農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地一般在150～200平方米，所以因農(nóng)民進(jìn)城而增加的城市用地與因人口進(jìn)城而減少的農(nóng)村居民點(diǎn)用地存在著后者大于前者的置換關(guān)系。因此，我們既要堅(jiān)持集約利用城市用地，盡可能的少占耕地，也要防止因過度限制正常的城市建設(shè)用地而增加城市化和工業(yè)化的成本?！　?三)改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障體系解決中低收入家庭住房問題是建立和諧社會(huì)的重要保證。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，政府應(yīng)通過