我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、存在問題及對策分析-文庫吧資料
2025-04-01 00:17本頁面
【正文】 目前房地產(chǎn)市場無論是在開發(fā)、銷售還是管理層面上都存在一定的無序化。那些靠近政治經(jīng)濟(jì)中心的城市可以獲得相比其他城市好得多的公共服務(wù)資源，而這些資源才是房產(chǎn)最核心的價值，并體現(xiàn)到了房價上。因此國家的宏觀調(diào)控這只看得見的手開始發(fā)揮作用，但事實證明，國十條等政策名存實亡，國家宏觀調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期的效果。從長遠(yuǎn)看，雙重二元結(jié)構(gòu)的收入分配結(jié)構(gòu)不僅制約著我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，還會引發(fā)社會不安定因素，影響社會和諧。(二) 社會體制問題助長地產(chǎn)高房價火焰二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展加劇二元結(jié)構(gòu) 我國傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)在當(dāng)前城市化的進(jìn)程中已經(jīng)演化成新的雙重二元結(jié)構(gòu)，即傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)與城市內(nèi)部二元結(jié)構(gòu)并列。結(jié)果是產(chǎn)生了很多銀行不良貸款，使房地產(chǎn)金融出現(xiàn)風(fēng)險。房地產(chǎn)信用制度和法律不完備。無論政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是個人交易行為的不規(guī)范，其根本原因都主要在于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度還不完善。因襲需要進(jìn)一步改革并完善住房分配制度及房地產(chǎn)金融保險制度。 住房分配制度和金融保險制度不夠健全。另外，房地產(chǎn)交易市場還存在部分非法的隱形交易，嚴(yán)重擾亂和破壞了房地產(chǎn)市場的秩序。許多大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作的行為屢見不鮮。房地產(chǎn)項目公司的設(shè)立和運(yùn)作存在制度隱患。下文中我們將從制度、社會和經(jīng)濟(jì)三個方面綜合分析房地產(chǎn)市場存在的主要問題。關(guān)鍵看地方如何執(zhí)行，如保障房的建設(shè)力度、進(jìn)度，房貸政策的執(zhí)行情況，認(rèn)真執(zhí)行則有利于穩(wěn)定房價。近期樓市持續(xù)回暖，這讓四月以來的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”備受質(zhì)疑，9月的房地產(chǎn)政策中，最突出的是“二次調(diào)控”政策，具體可歸納為：必須穩(wěn)定房價、大力進(jìn)行保障房建設(shè)、加強(qiáng)土地監(jiān)管。要求78家央企停止進(jìn)入并退出房地產(chǎn)市場，對土地拍賣的出讓方式進(jìn)行改革。同時，政府政策假定“第一套房”只會是消費(fèi)，不會是投資。“救市”政策從根本上改變房地產(chǎn)市場利益格局，推動房地產(chǎn)市場向投資為主導(dǎo)的市場疾跑。在此背景下，我國政府與世界其他國家政府一樣，采取了積極“救市”政策，包括4萬億投資，貨幣政策從從緊變?yōu)檫m度寬松等。2008年9月初，中央召集會議，研討房地產(chǎn)市場政策，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)把房地產(chǎn)市場從住房投資為主導(dǎo)的市場逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽》肯M(fèi)為主導(dǎo)的市場，才能保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。（3）第三階段，2007年2008年9月2007年央行文件，界定住房消費(fèi)和住房投資的界限，提出“二套房”概念，“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。2004年后出臺的政策“國六條”、“國八條”等，主要是針對宏觀經(jīng)濟(jì)層面，控制固定資產(chǎn)投資過熱，而非專門針對房地產(chǎn)市場。（2）第二階段，2003年2007年2003年的SARS事件使我國一些大中城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯，特別是房地產(chǎn)市場受影響明顯。1998年2008年，中國房地產(chǎn)市場分為三個階段：第一階段，1998年2003年；第二階段，2003年2007年；第三階段，2007年2008年9月。在此不一一列舉，但可以從該市場運(yùn)行的結(jié)構(gòu)體系圖反映出來： 土地市場房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場房地產(chǎn)商品交易市場房地產(chǎn)金融市場建筑裝飾材料市場中介服務(wù)市場物業(yè)管理市場G—W……P……W’—G’ASPm三、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程要研究其發(fā)展進(jìn)程，首先必須明確，我國房地產(chǎn)市場與
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