【文章內(nèi)容簡介】 營稅金及附加 營業(yè)利潤 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)指標(biāo)　土地開發(fā)面積 施工面積 房屋竣工量 竣工房屋價值 房地產(chǎn)業(yè)市場指標(biāo)商品房銷售面積 商品房銷售額 人均住房建筑面積 城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平及指標(biāo)權(quán)重的測算（1）城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平的測算設(shè)變數(shù)是城市化或房地產(chǎn)業(yè)的第個指標(biāo)，是第個樣本的第個指標(biāo)，其值為。對原始數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，其中為標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)，是第個指標(biāo)的上、下限。 對于正向指標(biāo)，即指標(biāo)值越大，它對系統(tǒng)的正貢獻越大，有： 對于逆向指標(biāo)，即指標(biāo)值越大，它對系統(tǒng)的負貢獻越小，有： 城市化發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平可以采用線性加權(quán)法得到：， 式中：為城市化發(fā)展水平或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，為城市化或房地產(chǎn)業(yè)各個指標(biāo)的權(quán)重。（2）指標(biāo)權(quán)重的確定 目前，確定指標(biāo)權(quán)重的方法主要有兩類，一類是主觀賦權(quán)法，另一類是客觀賦權(quán)法。前者是指根據(jù)評價者主觀上對各指標(biāo)的重要程度來決定權(quán)重的方法，如層次分析法（AHP）、德爾菲（Delphi）法等，但這種方法受專家自身學(xué)識水平的影響，帶有主觀臆斷性；后者是根據(jù)客觀原始數(shù)據(jù)信息的聯(lián)系強度或各指標(biāo)所提供的信息來決定指標(biāo)權(quán)重大小的方法，如熵值法、因子分析法、復(fù)相關(guān)系數(shù)法等，這種方法比較客觀。本文采用的賦值方法是熵值法，熵值法賦權(quán)的步驟如下： 設(shè)有項評價指標(biāo)，共年的數(shù)據(jù)，形成原始數(shù)據(jù)指標(biāo)矩陣。對于某些指標(biāo)，指標(biāo)值的差距越大，則該指標(biāo)在綜合評價中所起的作用越大；如果某項指標(biāo)的指標(biāo)值全部相同，則該指標(biāo)在綜合評價中不起作用。在信息論中，信息熵：是系統(tǒng)無序程度的度量，信息是系統(tǒng)有序程度的度量，二者絕對值相等，符號相反。某項指標(biāo)的指標(biāo)值變異程度越大，信息熵越小，該指標(biāo)提供的信息量越大，該指標(biāo)的權(quán)重也應(yīng)越大；反之，某項指標(biāo)的指標(biāo)值變異程度越小，信息熵越大，該指標(biāo)提供的信息量越小，該指標(biāo)的權(quán)重越小。所以根據(jù)各項指標(biāo)值的變異程度，利用信息熵工具，計算出各指標(biāo)的權(quán)重，為多指標(biāo)綜合評價提供依據(jù)[6]。 本文采用一種改進的熵值法，其步驟是[6]：(1)對逆指標(biāo)進行變換處理，可將逆指標(biāo)做符號變換。(2)對數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化變換：其中，為第項指標(biāo)的均值，為第項指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差。轉(zhuǎn)換后的數(shù)據(jù)，為消除負值，可將坐標(biāo)平移，令其中,為平移幅度。(3)將各指標(biāo)同度量化，計算第項指標(biāo)下第年指標(biāo)的比重，即 (4)計算第項指標(biāo)的熵值，即：其中，令，其中為指標(biāo)取值的年數(shù)。(5)計算第項指標(biāo)的差異性系數(shù)對于給定的，的差異性越小，則越大；當(dāng)全部相等時，此時對于確定權(quán)重，指標(biāo)毫無作用；相差越大，越小，則該指標(biāo)所起的作用不大。定義差異性系數(shù)：當(dāng)越大時，指標(biāo)越重要。(6)確定指標(biāo)的權(quán)重 協(xié)調(diào)發(fā)展模型簡介[4]協(xié)調(diào)指兩種或兩種以上系統(tǒng)或系統(tǒng)要素之間一種良性的相互聯(lián)系，是系統(tǒng)之間或系統(tǒng)內(nèi)要素之間配合得當(dāng)、和諧一致、良性循環(huán)的關(guān)系。協(xié)調(diào)是多個系統(tǒng)或要素保持健康發(fā)展的保證，因此協(xié)調(diào)度可以定義為系統(tǒng)之間或系統(tǒng)組成要素之間在發(fā)展演化過程中彼此和諧一致的程度。 根據(jù)協(xié)調(diào)度的概念，本文采用變異系數(shù)來表示城市化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)度。變異系數(shù)又稱離散系數(shù)，反映兩組數(shù)據(jù)的變異或者是離散程度，特別是適用于比較度量不同單位資料的變異度。對于不同含義的數(shù)據(jù)，比較大小是沒意義的，而變異系數(shù)是一個比值，沒有單位，因此可用來比較單位不同的觀察值的離散程度。城市化與房地產(chǎn)業(yè)是兩個不同的系統(tǒng)，因此可用變異系數(shù)表示二者之間協(xié)調(diào)度。 —變異系數(shù)；—標(biāo)準(zhǔn)差；—平均值同時，即設(shè)為城市化子系統(tǒng)綜合發(fā)展水平，代表房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平，則，城市化與房地產(chǎn)業(yè)變異系數(shù)越小越好，由公式得出，越小越好，則越大越好，故定義城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)度模型為：式中為協(xié)調(diào)度，為調(diào)節(jié)系數(shù)，一般情況下，根據(jù)本文研究問題的實際情況，為了增加協(xié)調(diào)度及協(xié)調(diào)發(fā)展度的區(qū)分度，本文設(shè)定為2。反映了在城市化與房地產(chǎn)業(yè)綜合效益或發(fā)展水平一定的條件（即與之和一定），城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平協(xié)調(diào)的程度。反映出了城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)的數(shù)量程度，由模型看出，的取值在01之間，值越大，協(xié)調(diào)性越好，反之，協(xié)調(diào)性越差。協(xié)調(diào)度作為反映城市化與房地產(chǎn)業(yè)相互協(xié)調(diào)的重要指標(biāo)，能較好反映城市化與房地產(chǎn)業(yè)相互協(xié)調(diào)的程度，它對于約束和指引城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展行為，促進二者的協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的意義，但在有些情況下卻很難反映城市化與房地產(chǎn)業(yè)的整體功能或綜合經(jīng)濟效益（或發(fā)展水平）。兩者區(qū)域協(xié)調(diào)度相當(dāng)，但可能兩個區(qū)域的城市化與房地產(chǎn)業(yè)水平不同，一個可能是都在高水平的協(xié)調(diào)，另一個可能是都在低水平的協(xié)調(diào)。城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展度的計算公式為： —協(xié)調(diào)發(fā)展度；—協(xié)調(diào)度；—城市化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平 其中，為城市化發(fā)展水平權(quán)重，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平權(quán)重，并且，因為本文中城市化與房地產(chǎn)業(yè)的重要性是一樣的，故。 協(xié)調(diào)發(fā)展度模型綜合了城市化與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)狀況以及二者所處的發(fā)展層次。與協(xié)調(diào)度模型相比，協(xié)調(diào)發(fā)展度具有更高的穩(wěn)定性及更廣的適用范圍，可用于不同區(qū)域（或城市）之間，同一區(qū)域（或城市）在不同時期城市化與生房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顩r的定量評價和比較，具有較強的操作性。 城市化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展程度測評 數(shù)據(jù)為1987～2007年的年度數(shù)據(jù)，來源于《中國統(tǒng)計年鑒》[7]。根據(jù)上述的協(xié)調(diào)發(fā)展度模型，計算出1987～2007年我國的城市化發(fā)展水平、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平、城市化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平、城市化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)度及協(xié)調(diào)發(fā)展度，見表2。表2 城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系表地區(qū)城市化發(fā)展水平E房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平T綜合發(fā)展水平P協(xié)調(diào)度C協(xié)調(diào)發(fā)展度D198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007圖3 城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平從圖3可以看出，1987～2007年城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平呈現(xiàn)快速增長趨勢，并且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度高于城市化的發(fā)展速度。城市化發(fā)展水平大體上以直線形式增長，只是在2001年和2002年出現(xiàn)下降，究其原因，主要是由于社會城市化水平下降，這與城市向周邊地區(qū)迅速擴張有直接的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平大體呈指數(shù)增長，增長速度越來越快。2006年之前，房地產(chǎn)業(yè)一直滯后于城市化的發(fā)展。2000年之前，城市化與房地產(chǎn)業(yè)之間的絕對差距逐漸增大，2000年之后，由于城市化水平短暫的下降，加之房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，使兩者之間的差距逐漸縮小，以至于在2006年和2007年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高于城市化發(fā)展水平。圖4 城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)度與協(xié)調(diào)發(fā)展度曲線從圖4可以看