我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)研究(編輯修改稿)
2025-07-25 18:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1992年，在我們考察的10個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，最大值為54%，最小值為30%。從一個(gè)國(guó)家的時(shí)間序列數(shù)據(jù)看，在一些國(guó)家這個(gè)比例的變化較大，例如加拿大，從30%上升為51%；但大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的變化不大，例如法國(guó)；德國(guó)、挪威、香港，都維持在某一水平附近。 從房地產(chǎn)貸款余額占全部信貸余額的比例分析，我國(guó)的這個(gè)比例相比于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)較低，%，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于。30%50%的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)值。 在美國(guó)，房地產(chǎn)信貸仍是商業(yè)銀行主要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。從商業(yè)銀行貸款結(jié)構(gòu)看，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款比率日益增大，1960年僅僅是24%，1980年代是29%，1990年代是40%，2000年是42%，近年來迅速攀升，到2004年已達(dá)到52%。90年代以來，房地產(chǎn)信貸已超過工商業(yè)貸款成為商業(yè)銀行的第一大信貸。相比較而言，在我國(guó)從單個(gè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款情況分析，三家上市銀行(招商銀行、浦東發(fā)展銀行、民生銀行)2004年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款占全部貸款余額的比例并不是很高，最高的浦發(fā)和民生銀行只有11%左右；即使將房地產(chǎn)開發(fā)信貸與個(gè)人信貸加總，占全部信貸余額的比例也只維持在20%左右。四大國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的全部貸款占銀行全部貸款的比例比三家股份制上市銀行的比例還要低。2004年，四家國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款的平均比例為18；7%，其中建設(shè)銀行最高，%，這與建設(shè)銀行的主營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)。從七家銀行的總平均分析，%，%，而開發(fā)企業(yè)貸款所占份額最低，%。從七家銀行的總平均看，%，%，而開發(fā)企業(yè)貸款所占份額最低，%。與美國(guó)商業(yè)銀行該比率相比，相差較遠(yuǎn)?！ ∷募覈?guó)有商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款有如下特征。首先，全部貸款的平均不良率較低，%%之間；%；房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量要好于其他行業(yè)貸款的平均水平(圖1)。其次，銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)取決于商業(yè)銀行的營(yíng)運(yùn)水平，而非房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。各個(gè)銀行房地產(chǎn)的貸款質(zhì)量分布差異明顯，并與各個(gè)銀行整體貸款的質(zhì)量水平正相關(guān)。往往某銀行全部貸款的不良比率高，它的房地產(chǎn)貸款的不良比率也高；這說明商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)取決于自身的營(yíng)運(yùn)能力而非房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)?！ 臄?shù)量分析，我國(guó)商業(yè)銀行和整體金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款，占商業(yè)銀行和全部金融機(jī)構(gòu)貸款的比例與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)相比非常低；從貸款質(zhì)量分析，房地產(chǎn)貸款不良貸款率低，質(zhì)量遠(yuǎn)高于平均水平。因此，在金融機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)存在的金融風(fēng)險(xiǎn)比較小。 二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素與制度因素 (一)宏觀經(jīng)濟(jì)因素 房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)密切相關(guān)。但在不同國(guó)家或地區(qū)、甚至在不同時(shí)段內(nèi)，房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系表現(xiàn)得較為復(fù)雜。從15個(gè)工業(yè)國(guó)家產(chǎn)出缺口與實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)比較來看，一些國(guó)家的房地產(chǎn)周期領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，如美國(guó)、英國(guó)、加拿大、日本、澳大利亞等；而另一些國(guó)家的房地產(chǎn)周期落后于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，如法國(guó)、丹麥和西班牙；還有些國(guó)家在一段時(shí)期領(lǐng)先，而在另一段時(shí)期則成為滯后指標(biāo)(1MF，2000p,75)。但不管是領(lǐng)先還是后，房地產(chǎn)業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期在運(yùn)行軌跡上密切相關(guān)?！ 奈覈?guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的數(shù)據(jù)分析，在上一輪房地產(chǎn)業(yè)周期中，1993年的宏觀緊縮導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)1994年后投資增長(zhǎng)率大幅回落，直到1998年
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