我國房地產產業(yè)宏觀金融風險研究(編輯修改稿)
2025-07-25 18:55 本頁面
【文章內容簡介】 1992年，在我們考察的10個國家和地區(qū)中，最大值為54%，最小值為30%。從一個國家的時間序列數(shù)據(jù)看，在一些國家這個比例的變化較大，例如加拿大，從30%上升為51%；但大多數(shù)國家和地區(qū)的變化不大，例如法國；德國、挪威、香港，都維持在某一水平附近?！ 姆康禺a貸款余額占全部信貸余額的比例分析，我國的這個比例相比于發(fā)達國家和地區(qū)較低，%，%，遠遠低于。30%50%的國際經驗值?！ ≡诿绹?，房地產信貸仍是商業(yè)銀行主要的業(yè)務領域。從商業(yè)銀行貸款結構看，商業(yè)銀行房地產貸款比率日益增大，1960年僅僅是24%，1980年代是29%，1990年代是40%，2000年是42%，近年來迅速攀升，到2004年已達到52%。90年代以來，房地產信貸已超過工商業(yè)貸款成為商業(yè)銀行的第一大信貸。相比較而言，在我國從單個銀行對房地產業(yè)的貸款情況分析，三家上市銀行(招商銀行、浦東發(fā)展銀行、民生銀行)2004年的房地產開發(fā)貸款占全部貸款余額的比例并不是很高，最高的浦發(fā)和民生銀行只有11%左右；即使將房地產開發(fā)信貸與個人信貸加總，占全部信貸余額的比例也只維持在20%左右。四大國有商業(yè)銀行對房地產業(yè)的全部貸款占銀行全部貸款的比例比三家股份制上市銀行的比例還要低。2004年，四家國有商業(yè)銀行對房地產業(yè)貸款的平均比例為18；7%，其中建設銀行最高，%，這與建設銀行的主營業(yè)務有關。從七家銀行的總平均分析，%，%，而開發(fā)企業(yè)貸款所占份額最低，%。從七家銀行的總平均看，%，%，而開發(fā)企業(yè)貸款所占份額最低，%。與美國商業(yè)銀行該比率相比，相差較遠。 四家國有商業(yè)銀行對房地產業(yè)的貸款有如下特征。首先，全部貸款的平均不良率較低，%%之間；%；房地產貸款的質量要好于其他行業(yè)貸款的平均水平(圖1)。其次，銀行房地產風險取決于商業(yè)銀行的營運水平，而非房地產業(yè)的系統(tǒng)性風險。各個銀行房地產的貸款質量分布差異明顯，并與各個銀行整體貸款的質量水平正相關。往往某銀行全部貸款的不良比率高，它的房地產貸款的不良比率也高；這說明商業(yè)銀行的房貸風險取決于自身的營運能力而非房地產業(yè)的金融風險?！ 臄?shù)量分析，我國商業(yè)銀行和整體金融機構對房地產業(yè)的貸款，占商業(yè)銀行和全部金融機構貸款的比例與國際經驗相比非常低；從貸款質量分析，房地產貸款不良貸款率低，質量遠高于平均水平。因此，在金融機構環(huán)節(jié)存在的金融風險比較小。 二、房地產金融風險的宏觀經濟因素與制度因素 (一)宏觀經濟因素 房地產業(yè)與宏觀經濟的波動密切相關。但在不同國家或地區(qū)、甚至在不同時段內，房地產周期與宏觀經濟周期的關系表現(xiàn)得較為復雜。從15個工業(yè)國家產出缺口與實際房地產價格的變化趨勢比較來看，一些國家的房地產周期領先于宏觀經濟周期，如美國、英國、加拿大、日本、澳大利亞等；而另一些國家的房地產周期落后于宏觀經濟周期，如法國、丹麥和西班牙；還有些國家在一段時期領先，而在另一段時期則成為滯后指標(1MF，2000p,75)。但不管是領先還是后，房地產業(yè)周期與宏觀經濟周期在運行軌跡上密切相關?！ 奈覈暧^經濟周期和房地產業(yè)發(fā)展周期的數(shù)據(jù)分析，在上一輪房地產業(yè)周期中，1993年的宏觀緊縮導致了房地產業(yè)1994年后投資增長率大幅回落，直到1998年
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