[調(diào)研報(bào)告]中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年(編輯修改稿)
2025-05-11 03:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 夠充分體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的部分增加成本，創(chuàng)造出體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的品 質(zhì)。 在激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)這個(gè)環(huán)節(jié)創(chuàng)新是至關(guān)重要的，“審時(shí)度勢(shì)”的創(chuàng)新尤為重要。位于深圳香蜜湖的一個(gè)項(xiàng)目，在高層公寓上設(shè)計(jì)達(dá) 27平方米的景觀陽(yáng)臺(tái)，充分體現(xiàn)了觀賞香蜜湖美麗景觀的價(jià)值，其美妙可以讓人的心靈受到震顫。其成本的增加確實(shí)為項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)巨大的利益。而有些項(xiàng)目不 審時(shí)度勢(shì)，不根據(jù)自身項(xiàng)目的土地資源、景觀資源、環(huán)境資源、客戶資源，盲目設(shè)計(jì)超大陽(yáng)臺(tái)或者空中花園，讓購(gòu)買(mǎi)者花很多的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)不必要的空間，這是一種對(duì)創(chuàng) 新的誤解?！ ?chuàng)新對(duì)于一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)講是相對(duì)的。創(chuàng)新是在學(xué)習(xí)和模仿的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，在產(chǎn)品策劃的過(guò)程中，包含產(chǎn)品的創(chuàng)新，也包含居住理念的創(chuàng)新。而這些創(chuàng)新都必須遵循市場(chǎng)原則，在消費(fèi)者最關(guān)心的地方做得更加出色。 “審時(shí)度勢(shì)”的內(nèi)涵揭示了創(chuàng)新所必須注意的方法，創(chuàng)新不是越新越好，別的地方受歡迎的產(chǎn)品并不一定在另一地方得到認(rèn)同，這是因?yàn)閰^(qū)域不同，項(xiàng)目擁有的 資源不同，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力不同。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性和產(chǎn)品的異質(zhì)化，給創(chuàng)新注入了豐富的內(nèi)涵，“審時(shí)度勢(shì)”就是要根據(jù)不同時(shí)間、不同市場(chǎng)、不同購(gòu) 買(mǎi)者確定創(chuàng)新的內(nèi)容?！ 》康禺a(chǎn)商品的價(jià)值有很大部分體現(xiàn)在使用功能，創(chuàng)新就在于將使用功能的價(jià)值最大化。無(wú)論是在外立面設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃的創(chuàng)新，都是在實(shí)現(xiàn)著功能價(jià)值的最大化。（三） 在房地產(chǎn)商品的投訴中，工程質(zhì)量占了較大的比例，這種情況的出現(xiàn)反映出在承建商的選擇，施工監(jiān)理，工期安排，投入成本是否合理？在這個(gè)環(huán)節(jié)如何降低工程費(fèi)用，合理控制成本，提高工程質(zhì)量是關(guān)鍵的因素?！ ≡诜康禺a(chǎn)成本預(yù)算中，根據(jù)不同的地區(qū)建筑安裝成本占到30%—40%左右，這個(gè)環(huán)節(jié)的控制直接反應(yīng)出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)制是否具有競(jìng)爭(zhēng)能力。一個(gè) 公司的價(jià)值鏈不單只涉及自身范圍之內(nèi)，它根植于一個(gè)更大的活動(dòng)體系之中。在這個(gè)體系之中包含有建筑施工企業(yè)及材料，設(shè)備等供應(yīng)商的價(jià)值鏈，要管理好自身公 司的價(jià)值鏈就必須考慮合作公司及供應(yīng)商的價(jià)值鏈。因?yàn)樗麄兊某杀竞屠麧?rùn)都是房地產(chǎn)商品購(gòu)買(mǎi)者所支付價(jià)格的一部分，同時(shí)也會(huì)影響購(gòu)買(mǎi)者的滿意度?！ ≡诔墒斓姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)里，房地產(chǎn)商都會(huì)通過(guò)招投標(biāo)來(lái)控制成本，在這一點(diǎn)上私營(yíng)企業(yè)和股份制企業(yè)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。而國(guó)有企業(yè)由于其機(jī)制的問(wèn)題，相比較之下，顯得較為脆弱?！ ≡谙嚓P(guān)企業(yè)的自動(dòng)化，技術(shù)革新以及規(guī)模擴(kuò)大之后，各種建筑材料的價(jià)格不斷變化，其趨勢(shì)是產(chǎn)品質(zhì)量越來(lái)越好，價(jià)格呈下降趨勢(shì)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷掌 握市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)，與長(zhǎng)期合作的公司通過(guò)談判，獲得更有利的價(jià)格。對(duì)購(gòu)入商品產(chǎn)品的成本控制，也可以同合作方進(jìn)行緊密合作，以幫助它降低成本或者減少利潤(rùn)。 當(dāng)然，可以盡力在一些設(shè)計(jì)不合理的地方做出調(diào)整以砍掉成本來(lái)彌補(bǔ)某些差異，或者嘗試使用成本更低的替代品又不影響工程質(zhì)量都是可行的，其前提是在充分重視 工程質(zhì)量和商品質(zhì)量的原則下，盡量控制成本?！ ?999年由深圳萬(wàn)科，北京萬(wàn)通等房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起成立的“中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”其目標(biāo)就是建設(shè)一個(gè)市場(chǎng)化的平臺(tái)，通過(guò)信息交流，聯(lián)合采購(gòu)，集體融資，在設(shè)備與建材采購(gòu)上控制成本。 房地產(chǎn)商品是“百年大計(jì)，質(zhì)量
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