[調(diào)研報告]中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年-在線瀏覽
2025-06-01 03:37本頁面
【正文】 買土地這個過程中，購買土地的成本是一個方面的因素，同時也要考慮購買的土地開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)項目，這也是土地價值的一部分，這兩個環(huán)節(jié)往往是連在一起的。 在取得土地之后的項目定位是開發(fā)項目過程中戰(zhàn)略層面的一個重要環(huán)節(jié)，定位的錯誤會使后面的價值鏈斷裂。但是城市中心區(qū)域的土地是有限的，更多的項目是在城市的非中心區(qū)域或者郊區(qū)與城鄉(xiāng)結(jié)合部。因為歐美 國家的城市格局較為穩(wěn)定，富人區(qū)、貧民區(qū)、中心區(qū)與非中心區(qū)相對明晰。這些在過去都是城市的郊區(qū)，今天卻變成了主城中心的重要部分?！ ∪〉靡粋€地方城市中心區(qū)土地開發(fā)權(quán)的成本可以說是這個城市最高的，投資商會根據(jù)其土地的價值，周邊環(huán)境，交通條件，教育與公共配套來確定投資商業(yè)房地產(chǎn)，高級公寓或者住宅?！ ∥挥诜浅鞘兄行幕蛘呓紖^(qū)的項目定位比城市中心區(qū)域的項目要復雜一些，對投資者的操作要求難度更高?！ 〉牵墒斓耐顿Y商已經(jīng)開始拋棄以土地成本決定售價的思維方式，在這個環(huán)節(jié)更注重創(chuàng)造價值而不是只單純追求控制成本。非城市中心及郊區(qū)房地產(chǎn)商品是因為在交通、配套、教 育、時間與空間方面的差距，產(chǎn)生了價格的差距。這就為我們在激烈競爭的市場中，在項目 定位這個細分市場上尋找戰(zhàn)略層面的差異化和精確化提供了空間。因此，商品的銷售價格并不完全由土地成本來決定，而是根據(jù)買家的不同時期的價值評估來決定。任何一個企業(yè)在經(jīng)營中控制成本的意識是必須的，即使是定位在高 價格高品質(zhì)的項目，也不可能在每一個環(huán)節(jié)不計成本的增加投資，只能在購買者最關(guān)心的地方，能夠充分體現(xiàn)產(chǎn)品價值的部分增加成本，創(chuàng)造出體現(xiàn)產(chǎn)品價值的品 質(zhì)。位于深圳香蜜湖的一個項目，在高層公寓上設計達 27平方米的景觀陽臺，充分體現(xiàn)了觀賞香蜜湖美麗景觀的價值，其美妙可以讓人的心靈受到震顫。而有些項目不 審時度勢，不根據(jù)自身項目的土地資源、景觀資源、環(huán)境資源、客戶資源，盲目設計超大陽臺或者空中花園，讓購買者花很多的錢購買不必要的空間，這是一種對創(chuàng) 新的誤解。創(chuàng)新是在學習和模仿的基礎上產(chǎn)生，在產(chǎn)品策劃的過程中，包含產(chǎn)品的創(chuàng)新，也包含居住理念的創(chuàng)新?！ 皩彆r度勢”的內(nèi)涵揭示了創(chuàng)新所必須注意的方法，創(chuàng)新不是越新越好，別的地方受歡迎的產(chǎn)品并不一定在另一地方得到認同，這是因為區(qū)域不同，項目擁有的 資源不同，消費者的購買能力不同?！ 》康禺a(chǎn)商品的價值有很大部分體現(xiàn)在使用功能，創(chuàng)新就在于將使用功能的價值最大化。（三） 在房地產(chǎn)商品的投訴中，工程質(zhì)量占了較大的比例，這種情況的出現(xiàn)反映出在承建商的選擇，施工監(jiān)理，工期安排，投入成本是否合理？在這個環(huán)節(jié)如何降低工程費用，合理控制成本，提高工程質(zhì)量是關(guān)鍵的因素。一個 公司的價值鏈不單只涉及自身范圍之內(nèi)，它根植于一個更大的活動體系之中。因為他們的成本和利潤都是房地產(chǎn)商品購買者所支付價格的一部分，同時也會影響購買者的滿意度。而國有企業(yè)由于其機制的問題，相比較之下，顯得較為脆弱。對購入商品產(chǎn)品的成本控制，也可以同合作方進行緊密合作，以幫助它降低成本或者減少利潤?！ ?999年由深圳萬科，北京萬通等房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起成立的“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡”其目標就是建設一個市場化的平臺，通過信息交流，聯(lián)合采購，集體融資，在設備與建材采購上控制成本。
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