[調研報告]中國房地產業(yè)經過十幾年-展示頁
2025-04-23 03:37本頁面
【正文】 的“地段論”以外，我國作為，城市化水平不高的發(fā)展中國家，要用發(fā)展的眼光來評估土地價值?！ ∥覀円话愣贾莱鞘兄行膮^(qū)域的土地價值很高，開發(fā)房地產項目比較容易取得較大的利潤回報。只有這樣，我們才能使用價值鏈這個工具從戰(zhàn)略成本上分析購買土地的成本是否合理?！ ∶恳粔K土地因其地理位置不同而產生價值的差異，同時也面對不同的投資風險的差異，這在房地產投資風險中被稱為“地方風險”或者“環(huán)境風險”，也就是說，一項房地產項目的財務價值在很大程度上依賴項目的收入能力，也就是土地價值所產生的商品價值。（一） 在房地產開發(fā)經營的價值鏈上購買土地是第一環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)開發(fā)項目首先是取得土地使用權，選擇什么位置的土地，取得土地的成本以及開發(fā)什么類型的項目，關系到房地產企業(yè)是否具有把握市場的能力。這六個方面的其中一項都會產 生成本，這些成本之合就構成了公司的內部成本結構，也就是購買者所承擔的價格或者總成本的主要部分，而房地產企業(yè)的根本目標是創(chuàng)造一個超過成本的總價值的 銷售價值，即利潤空間。前兩年廣州一房地產商為打造豪宅社區(qū)，一擲千萬重金買規(guī)劃設計圖就是通過在規(guī)劃設計這個環(huán)節(jié)增加成本使產品更具有競爭力?！ 』谝陨线@些特點，房地產商品在生產和經營中與其它商品相比更為復雜和專業(yè)性，其生產和銷售過程中的價值鏈體系與其它商品相比毫不疑問存在很大差異。房地產商品是以土地為基礎，具有不可移動性，這一 物理特征被稱為“固定的地方”，所以房地產又被稱為不動產；土地又是永久性的，購買房地產商品根據(jù)不同的性質可以獲得四十年或者七十年產權，相對一般商品 而言，可以看作是永久性的；房地產商品與其他商品相比，其購買單價又是巨大的，尤其在我國的一些中心城市如北京、上海、廣州、深圳等。（包含物質和非物質方面的），并將這些價值及時準確地與購買者溝通，使之獲得認可，只要做到這一點，企業(yè)才能在 競爭中處于有利地位。中國房地產業(yè)經過十幾年的發(fā)展已日趨成熟。在我國經濟發(fā)展較好的中心城市，房地產市場已是一個完全競爭的區(qū)域市場，房地產作為一種商品要想獲得市場認同， 提供商品的企業(yè)就必須把握競爭的主動權，卓越管理生產或者銷售環(huán)節(jié)的價值鏈，使自己產品的價格和成本與同一定位的競爭對手相比，具有較強的競爭性，同時更 為重要的是要創(chuàng)造出購買者最為重視的價值?！ 》康禺a作為一種商品與其他商品有很大的不同，這是由房地產商品的物理特征和購買者的消費形態(tài)決定的。每一個單位價格從幾 十萬到上百萬甚至上千萬都有，從消費形態(tài)上看屬于大宗消費商品；而購買房地產商品的消費者又將自己生活的目標與家庭的快樂與幸福等因素聯(lián)系在一起，因此， 房地產又呈現(xiàn)出生活核心化的形態(tài)。 它一方面在生產和銷售過程要努力控制成本，同時更我為重要的是在那些能夠帶來附加值和額外特色方面花更多的成本，并且確保任何一點成本的增加能夠創(chuàng)造購買 者重視的價值?！ 》康禺a企業(yè)價值鏈組成結構由五個方面組成：購買土地←→產品項目定位←→規(guī)劃設計←→施工建設←→市場營銷←→售后服務。如何將這個空間達到合理而理想的目標，關系到這個企業(yè)創(chuàng)造購買者重視價值的能力，也是表明該企業(yè)在市場競爭中的地位是強大還是脆弱 的一個最有說服力的信號。當然這其中也涉及到資金運營的能力?！ ≡谫?
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