3關(guān)于全縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-26 13:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 6 2750 2123 678 572 13 38 13 XX 省 XX 縣區(qū)中北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 財(cái)富廣場(chǎng) 32 2800 280 第 15 頁(yè) 共 27 頁(yè) 48 29 0 縣城 XX 縣區(qū)合計(jì) 9563 5884 4833 二、存在的主要問(wèn)題 （一）房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)非良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商和政府三方所 得利益均不理想。第一，消費(fèi)者普遍感覺(jué)購(gòu)房負(fù)擔(dān)較重。一套 130 ㎡的住房?jī)r(jià)格達(dá) 萬(wàn)，以雙職工家庭計(jì)算， 2024 年在崗職工平均工資為 24000 元，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到 倍，超過(guò)國(guó)際慣例通用的 46 倍的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，商品房性價(jià)比偏低。我縣縣城商品房均價(jià)（ 2500 元 /㎡）與 XX 縣區(qū)（ 2800 元 /㎡）相差不大，但上高的商品房在環(huán)境、配套、物業(yè)等方面檔次遠(yuǎn)高于我縣。第二，開(kāi)發(fā)商反映開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資收益不高。因資金問(wèn)題、拆遷困難、建設(shè)過(guò)程中阻工鬧事多等原因，我縣的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)周期大都 第 16 頁(yè) 共 27 頁(yè) 在六年以上。一位開(kāi)發(fā)商反映，雖然在 **以 20 萬(wàn) /畝的價(jià)格購(gòu)地，但開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本很高，平攤后年投資回報(bào)率并不高。而在上高等地以 130 萬(wàn) /畝的價(jià)格購(gòu)到凈地可以直接開(kāi)工建設(shè)，三年之內(nèi)完成一個(gè)樓盤(pán)的建設(shè)和銷(xiāo)售，相比之下，年投資回報(bào)率還更高。第三，政府以低地價(jià)、低規(guī)費(fèi)、優(yōu)稅收等條件進(jìn)行房地產(chǎn)招商，減少了大筆財(cái)政收入。 （二）普通中低檔商品房供大于求。我縣縣城商品房大多數(shù)都是 120150 ㎡的中等戶型，中低檔商品房市場(chǎng)目前趨于飽和狀態(tài)。如表二所示，縣城已動(dòng)工的 20 個(gè)樓盤(pán)商品房總設(shè)計(jì)戶數(shù)為9563 套，已建成 5884 套，已銷(xiāo)售 4833 套，已建待售 1051 套，已批待建 3679 套，以上二項(xiàng)合計(jì)已批待售 4730 套，以三口之家計(jì)算，還需增加 14190 人來(lái)縣城定居。 （三）土地投放量過(guò)大，沒(méi)有實(shí)行凈地出讓?zhuān)恋爻鲎寖r(jià)格低。一方面，商品房用地投放總量過(guò)大、速度過(guò)快。 2024 年以來(lái)，全縣房地產(chǎn)供地共 畝（見(jiàn)表三）。其中縣城 XX 縣區(qū)供地共 畝，至今還有 7 宗未動(dòng)工土地計(jì) 畝（見(jiàn)表四），如按照我縣目前的建設(shè)模式，平均容積率 計(jì)算，這 7宗土地還可以建設(shè)商品房 420240 ㎡，約 3100 套。加上現(xiàn)有樓盤(pán)的已批待售商品房 4730 套 ，縣城內(nèi)已供地待售商品房合計(jì) 7830套。另一方面，土地出讓效益低。由于我縣在土地出讓時(shí)沒(méi)有做好周邊環(huán)境，大多沒(méi)有做到凈地出讓?zhuān)瑢?dǎo)致土地出讓價(jià)格非常低。 第 17 頁(yè) 共 27 頁(yè) 我縣的土地平均價(jià)格為 20 萬(wàn) /畝，最高賣(mài)了 87 萬(wàn) /畝，而 XX 縣區(qū)采用先做環(huán)境再凈地出讓的做法，土地賣(mài)到 130— 400 萬(wàn) /畝，經(jīng)濟(jì)效益可觀。 全縣房地產(chǎn)業(yè)供地情況表（表三） 年度 土地投放量（畝） 土地出讓金收入（萬(wàn)元） 已開(kāi)發(fā)面積（畝） 未建設(shè)面積（畝） 2024 0 2024 2024 第 18 頁(yè) 共 27 頁(yè) 0 2024 50 2024 90 2024 2024 第 19 頁(yè) 共 27 頁(yè) 2024 0 2024 2024 3220 合計(jì) 縣城內(nèi)房地產(chǎn)未動(dòng)工樓盤(pán)土地情況統(tǒng)計(jì)表
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