【正文】 、廣告策略以及售后服務(wù)。在銷售之前，考慮當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的整體環(huán)境進(jìn)行產(chǎn)品的定價(jià)以及優(yōu)惠政策制，并進(jìn)行一定的廣告宣傳工作；銷售目標(biāo)的制定要結(jié)合企業(yè)當(dāng)前的庫存情況、對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)供需狀況以及對(duì)房?jī)r(jià)未來價(jià)格的趨勢(shì)進(jìn)行綜合分析，銷售目標(biāo)的達(dá)成需要良好的銷售團(tuán)隊(duì)的盡職工作；完善售后服務(wù)工作也很重要，各企業(yè)房地產(chǎn)商品存在較為同質(zhì)化的特點(diǎn)，聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)提供良好的物業(yè)管理作為售后服務(wù)，提高服務(wù)水平，可以使房地產(chǎn)增值，提高房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)銷量提升。 浮動(dòng)租金 在租賃業(yè)務(wù)中，做好對(duì)市場(chǎng)需求的分析工作，當(dāng)租賃市場(chǎng)火熱，供不應(yīng)求時(shí)，為了避免市場(chǎng)租金價(jià)格上漲帶來的利潤(rùn)損失，可以在合同中約定浮動(dòng)租金或約定租金調(diào)整期限，或者與業(yè)主簽訂租賃期限較短的合同。 預(yù)售和預(yù)租預(yù)售和預(yù)租雖然會(huì)損失一部分利潤(rùn)，但可以提前鎖定一部分資金，滿足企業(yè)的流動(dòng)性資金需求。 加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理加強(qiáng)應(yīng)收裝款的措施包括從加強(qiáng)管理層對(duì)應(yīng)收賬款的重視力度，完善應(yīng)收賬款管理的相關(guān)制度包括，從應(yīng)收賬款的產(chǎn)生源頭進(jìn)行把控，以及對(duì)已經(jīng)產(chǎn)生的應(yīng)收賬款的清理等。 （四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范 收益分配政策需要考慮企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、融資需求、企業(yè)的社會(huì)影響、債權(quán)人以及投資者的利益等問題。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其利潤(rùn)分配應(yīng)考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、投資及融資策略的需要，以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主，以現(xiàn)金分配為輔。由于房地產(chǎn)企業(yè)自有資金規(guī)模小，融資渠道狹窄，資金瓶頸是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制訂利潤(rùn)分配戰(zhàn)略應(yīng)充分發(fā)揮內(nèi)源融資功能，盡量減少分配現(xiàn)金，以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主。第5章 案例分析：A公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范 本章以A房地產(chǎn)公司的實(shí)例進(jìn)行房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范，先闡述了A公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，接著分析了A公司現(xiàn)有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范體系并指出存在的問題，最后就其完善提出了建議。第一節(jié) A公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) A公司是一家于1993年在上海成立，1994年在上海證券交易所掛牌上市，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)公司，本節(jié)通過財(cái)務(wù)報(bào)表分析法，對(duì)A公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析： 表3 A公司2013年度資產(chǎn)負(fù)債表 單位：百萬元年結(jié)日：12 月31 日201220132014E現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物4,7345,4197,127應(yīng)收帳款1,3711,5881,782庫存14,62420,80821,380其他流動(dòng)資產(chǎn)1403,5394,069流動(dòng)資產(chǎn)總計(jì)20,86831,35434,357固定資產(chǎn)765742676無形資產(chǎn)197187178其他長(zhǎng)期資產(chǎn)15,25417,80523,245長(zhǎng)期資產(chǎn)總計(jì)16,21618,73424,099總資產(chǎn)37,08450,08858,456應(yīng)付帳款8,45615,74118,309短期債務(wù)4,1394,2567,462其他流動(dòng)負(fù)債3,4705,1926,058流動(dòng)負(fù)債總計(jì)16,06625,18931,829長(zhǎng)期借款5,3006,7238,448其他長(zhǎng)期負(fù)債1,7661,9500股本1,1711,1711,171儲(chǔ)備11,38613,03214,794股東權(quán)益12,55714,20215,965少數(shù)股東權(quán)益1,3952,0232,214總負(fù)債及權(quán)益37,08450,08858,456每股帳面價(jià)值(人民幣)每股有形資產(chǎn)(人民幣)每股凈負(fù)債/(現(xiàn)金)(人民幣) 表4 A公司利潤(rùn)表部分項(xiàng)目 單位：百萬元年結(jié)日：12 月31 日201220132014E銷售收入6,78610,15311,878銷售成本(4,528)(6,975)(7,969)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用(782)(906)(1,172)息稅折舊前利潤(rùn)1,4762,2732,737折舊及攤銷(111)(145)(75)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) (息稅前利潤(rùn))1,3662,1282,662凈利息收入/(費(fèi)用)(84)(67)(112)其他收益/(損失)599359366稅前利潤(rùn)1,8812,4212,916所得稅(480)(549)(729)少數(shù)股東權(quán)益(35)(228)(208)凈利潤(rùn)1,3661,6431,979核心凈利潤(rùn)1,0841,3611,703每股收益(人民幣)核心每股收益(人民幣) 表5 A公司現(xiàn)金流量表部分項(xiàng)目科目20132012變動(dòng)比例（%)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~2,4981,747籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~3,4151,267投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~1,602761 短期償債能力分析 短期償債能力的分析可以通過對(duì)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率的分析實(shí)現(xiàn)，以下分析數(shù)據(jù)來自A公司2013年年報(bào)數(shù)據(jù)： A公司流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債= A公司速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)存貨）/流動(dòng)負(fù)債=依據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)研究協(xié)會(huì)發(fā)布的均值數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)利率均值1,69，可以看出兩個(gè)反映A公司償債能力的指標(biāo)均低于均值，其中速度比率更是顯著低于均值，是由于流動(dòng)資產(chǎn)中的存貨的大量增加所致，%，以上分析說明A公司存貨較高尚未變?yōu)楝F(xiàn)金收益，相較短期負(fù)債現(xiàn)金留存程度不高，面臨較大的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。二、長(zhǎng)期償債能力分析通過企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)等分析企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力，可以判斷企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣以及企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金保障能力，以下分析數(shù)據(jù)來自A公司2013年年報(bào)數(shù)據(jù)，本期指2013年： A公司資產(chǎn)負(fù)債率=期初和期末負(fù)債總額均值/期初和期末資產(chǎn)總額均值 = A公司流動(dòng)資產(chǎn)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/資產(chǎn)總額=A公司權(quán)益負(fù)債比率=所有者權(quán)益/總負(fù)債=A公司長(zhǎng)期負(fù)債比率=長(zhǎng)期負(fù)債總額/總負(fù)債=A公司長(zhǎng)期負(fù)債與營(yíng)運(yùn)資金比率=長(zhǎng)期負(fù)債總額/營(yíng)運(yùn)資金=A公司已獲利息倍數(shù)=息稅前利潤(rùn)/利息支出= 通過以上指標(biāo)得出，A公司資本結(jié)構(gòu)較為合理，流動(dòng)資產(chǎn)比率較高，但是其中很大貢獻(xiàn)來自2013大量增加的存貨，長(zhǎng)期借款僅占總借款比率26%，說明企業(yè)的借款來源大部分來自企業(yè)的短期借款，雖然營(yíng)運(yùn)資金的長(zhǎng)期負(fù)債保障能力不是很足，說明企業(yè)長(zhǎng)期償債能力未有大的問題。三、營(yíng)運(yùn)能力分析反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的指標(biāo)有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，營(yíng)運(yùn)能力可以反映企業(yè)的銷售回款能力，以下營(yíng)運(yùn)能力分析數(shù)據(jù)來自A公司2013年年報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，本期代表2013年：A公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/期初和期末應(yīng)收賬款均值= A公司存貨周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/存貨期初和期末均值=A公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/總資產(chǎn)期初和期末均值=，，將以上指標(biāo)結(jié)合在一起分析，說明A公司的存貨銷售情況接近行業(yè)正常水平，但應(yīng)收賬款管理不嚴(yán)，回款速度較慢，有一定的資金回收風(fēng)險(xiǎn)。四、盈利能力分析 企業(yè)的盈利能力是企業(yè)的獲取利潤(rùn)的能力，是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重要保障，一下盈利能力分析數(shù)據(jù)來自企業(yè)2013年年報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表，本期代表2013年： A公司毛利率=（營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本）/營(yíng)業(yè)收入=% A公司凈利率=凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入=% A公司總資產(chǎn)利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總資產(chǎn)期初期末均值=% A 凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/股東權(quán)益期初期末均值=% A公司總資產(chǎn)報(bào)酬率=（利潤(rùn)總額+利息支出）/總資產(chǎn)期初期末均值=% A公司的毛利率為22%,遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)均值37%而凈利率16%，說明A公司運(yùn)營(yíng)成本較高，盡管息稅率較低，但仍影響了企業(yè)的獲利能力。%，%，%、%%，總的來說A公司的利潤(rùn)水平以及A公司資產(chǎn)的獲得報(bào)酬能力都較低，急需通過降低成本提高盈利水平。 發(fā)展能力分析 以下數(shù)據(jù)分析本期代表2013年： A公司營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率=（本期營(yíng)業(yè)收入上期營(yíng)業(yè)收入）/上期營(yíng)業(yè)收入 =%A公司凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率=（本期凈利潤(rùn)上期凈利潤(rùn)）/上期凈利潤(rùn) =% A公司股東權(quán)益增長(zhǎng)率=（本期股東權(quán)益上期股東權(quán)益）/上期股東權(quán)益 =%A公司總資產(chǎn)增長(zhǎng)率=（本期總資產(chǎn)上期總資產(chǎn)）/上期總資產(chǎn) =%A公司的各項(xiàng)發(fā)展能力指標(biāo)均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的特征，表明A公司具有較好的發(fā)展前景，但也會(huì)面臨擴(kuò)張過于迅速的管理困難風(fēng)險(xiǎn)。六、現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量是一個(gè)公司的命脈，由于是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這種資金密集型企業(yè)，經(jīng)常面臨著種類繁多的數(shù)額巨大的現(xiàn)金支付，因此對(duì)一家房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量分析是進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，現(xiàn)就公司2013年相關(guān)現(xiàn)金流量指標(biāo)進(jìn)行分析，本期代表2013年：A公司本期現(xiàn)金比率=本期現(xiàn)金及其他有價(jià)證券總額/流動(dòng)負(fù)債=%A公司上期現(xiàn)金比率=上期現(xiàn)金及其他有價(jià)證券總額/流動(dòng)負(fù)債=%A公司本期經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金比率=本期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量/流動(dòng)負(fù)債=%A公司上期經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金比率=上期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量/流動(dòng)負(fù)債=%A公司本期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金負(fù)債總額比=本期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量/總負(fù)債=%A公司上期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金負(fù)債總額比=上期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量/總負(fù)債=%可以看出，A公司近兩年的現(xiàn)金存量和流量均較為穩(wěn)定，并且各凈現(xiàn)金流比率維持在正值水平，也即現(xiàn)金流入狀態(tài)，說明A公司現(xiàn)金活動(dòng)的現(xiàn)金流的負(fù)債保障能力在提高。綜合以上分析，A公司最突出的兩個(gè)問題在于短期債務(wù)償付以及應(yīng)收賬款管理。 第2節(jié) A公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范體系分析 本節(jié)對(duì)A公司的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法以及防范措施進(jìn)行闡述分析，并指出可能存在的問題。一、A公司風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法A公司對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是進(jìn)行調(diào)查研究和意見匯總，合規(guī)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)并組織總部及成員公司各部門擬定《部門風(fēng)險(xiǎn)情況表》,該計(jì)劃書中必須包含各部門根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)及特點(diǎn)對(duì)本年度本部門可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)的分析和應(yīng)對(duì)建議。各部門通過對(duì)本部門風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,確認(rèn)哪些風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)引起重視、哪些風(fēng)險(xiǎn)予以一般關(guān)注，風(fēng)險(xiǎn)的重要程度的判斷主要依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和影響程度來確定的。部門風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上,各部門將各自風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)并在《部門風(fēng)險(xiǎn)情況調(diào)查表》注明,為一級(jí)風(fēng)險(xiǎn) 、二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)、和三級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)合規(guī)部整理統(tǒng)一提交公司風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)管理小組以風(fēng)險(xiǎn)管理專題評(píng)審。公司風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)領(lǐng)導(dǎo)小組針對(duì)部門提交的《部門風(fēng)險(xiǎn)情況調(diào)查表》進(jìn)行會(huì)審,公司風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)領(lǐng)導(dǎo)小組重點(diǎn)分析經(jīng)營(yíng)及管理中可能存在的“一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)”和“二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)”。 使用內(nèi)部調(diào)查研究的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法是基于各部門對(duì)各自風(fēng)險(xiǎn)的定性判斷，由于各人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知水平也各不相同，判別的主觀性很強(qiáng)，該方法雖然搜集的素材廣泛，但是耗時(shí)較長(zhǎng)，操作程序繁瑣，對(duì)被調(diào)差對(duì)象的專業(yè)要求度較高，并且以半年為一次的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別周期較長(zhǎng)，不能起到良好的及時(shí)監(jiān)控企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用。 A公司采取的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施 籌資風(fēng)險(xiǎn)防范措施 （1）拓寬籌資渠道 在單一依靠銀行融資不能滿足A公司的籌資需求的情況下，A公司努力發(fā)展多元化的融資渠道：A公司進(jìn)行了兩次股票定向增發(fā)，一次在2007年非公開發(fā)行約7億股，募集資金83億元人民幣，募集資金18億元人民幣；A公司進(jìn)行了債券融資，于2014年4月和2014年8月，分二次發(fā)行了規(guī)模為20億元人民幣的債券進(jìn)行融資。 （2）制定籌資計(jì)劃 公司依據(jù)各項(xiàng)目開支以及公司總部開支編制預(yù)算表，在合理控制企業(yè)資本的前提條件下，以公司現(xiàn)在的資金情況以及資金需求情況制定籌資需求數(shù)量的時(shí)間計(jì)劃，并監(jiān)控籌資過程，跟蹤各時(shí)間節(jié)點(diǎn)籌集資金的落實(shí)情況以上籌資風(fēng)險(xiǎn)防范措施雖然注意到了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)問題，才企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債也可以看出A公司的資產(chǎn)負(fù)債率一直控制在行業(yè)均值70%一下，并且多渠道的融資措施幫助A公司將利息成本一直控制在8%左右，但只以完成企業(yè)的融資數(shù)量需求為目標(biāo)制定融資計(jì)劃顯然是不夠的，沒有充分考慮借款的質(zhì)量和期限結(jié)構(gòu)，這樣就導(dǎo)致A公司隨后面臨的短期債務(wù)償付風(fēng)險(xiǎn)，從A公司2014年第一季度的財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)數(shù)據(jù)來看，公司現(xiàn)金及其等價(jià)物價(jià)值為47億元人民幣，而公司的短期債務(wù)為50億元人民幣，所以對(duì)貸款期限結(jié)構(gòu)因素的忽視，將不能很好的防范籌資風(fēng)險(xiǎn)。 投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施 (1)加大對(duì)非房地產(chǎn)行業(yè)的投資A公司管理層決定下半年決定減少開發(fā)用地的購買，減少新項(xiàng)目的開工，加對(duì)其他行業(yè)的投資力度，如加大對(duì)影院行業(yè)以及文化傳媒行業(yè)的投資力度，采取多元化經(jīng)營(yíng)的措施防范投資風(fēng)險(xiǎn)。(2)項(xiàng)目建設(shè)過程控制措施公司財(cái)務(wù)部門結(jié)合預(yù)算部分編制的每月項(xiàng)目支出預(yù)算表，以該預(yù)算表為成本控制目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際支出各環(huán)節(jié)進(jìn)行把控，對(duì)不合理開支以及單項(xiàng)超超預(yù)算開支予以警示并建議整改，在工程部門的協(xié)助下全面了解項(xiàng)目進(jìn)度情況，依照工程合同約定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，并做好相應(yīng)的節(jié)點(diǎn)付款安排以及必要時(shí)的趕工措施費(fèi)安排。以上措施說明采取了多元化經(jīng)營(yíng)的分散投資風(fēng)險(xiǎn)措施以及完善投資開發(fā)過程的防范措施，但是從A公司主營(yíng)營(yíng)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，公司主營(yíng)營(yíng)業(yè)為房地產(chǎn)