【正文】 、廣告策略以及售后服務。在銷售之前，考慮當前房地產(chǎn)價格的整體環(huán)境進行產(chǎn)品的定價以及優(yōu)惠政策制，并進行一定的廣告宣傳工作；銷售目標的制定要結合企業(yè)當前的庫存情況、對當前市場供需狀況以及對房價未來價格的趨勢進行綜合分析，銷售目標的達成需要良好的銷售團隊的盡職工作；完善售后服務工作也很重要，各企業(yè)房地產(chǎn)商品存在較為同質化的特點，聘請專業(yè)的物業(yè)管理團隊提供良好的物業(yè)管理作為售后服務，提高服務水平，可以使房地產(chǎn)增值，提高房地產(chǎn)投資者的信譽，促進銷量提升。 浮動租金 在租賃業(yè)務中，做好對市場需求的分析工作，當租賃市場火熱，供不應求時，為了避免市場租金價格上漲帶來的利潤損失，可以在合同中約定浮動租金或約定租金調整期限，或者與業(yè)主簽訂租賃期限較短的合同。 預售和預租預售和預租雖然會損失一部分利潤，但可以提前鎖定一部分資金，滿足企業(yè)的流動性資金需求。 加強應收賬款管理加強應收裝款的措施包括從加強管理層對應收賬款的重視力度，完善應收賬款管理的相關制度包括，從應收賬款的產(chǎn)生源頭進行把控，以及對已經(jīng)產(chǎn)生的應收賬款的清理等。 （四）收益分配風險的防范 收益分配政策需要考慮企業(yè)的資本結構、融資需求、企業(yè)的社會影響、債權人以及投資者的利益等問題。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其利潤分配應考慮企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、投資及融資策略的需要，以轉增實收資本為主，以現(xiàn)金分配為輔。由于房地產(chǎn)企業(yè)自有資金規(guī)模小，融資渠道狹窄，資金瓶頸是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制訂利潤分配戰(zhàn)略應充分發(fā)揮內源融資功能，盡量減少分配現(xiàn)金，以轉增實收資本為主。第5章 案例分析：A公司的財務風險識別與防范 本章以A房地產(chǎn)公司的實例進行房地產(chǎn)公司財務風險識別與防范，先闡述了A公司面臨的財務風險現(xiàn)狀，接著分析了A公司現(xiàn)有的財務風險識別與防范體系并指出存在的問題，最后就其完善提出了建議。第一節(jié) A公司面臨的財務風險 A公司是一家于1993年在上海成立，1994年在上海證券交易所掛牌上市，主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)公司，本節(jié)通過財務報表分析法，對A公司面臨的財務風險進行分析： 表3 A公司2013年度資產(chǎn)負債表 單位：百萬元年結日：12 月31 日201220132014E現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物4,7345,4197,127應收帳款1,3711,5881,782庫存14,62420,80821,380其他流動資產(chǎn)1403,5394,069流動資產(chǎn)總計20,86831,35434,357固定資產(chǎn)765742676無形資產(chǎn)197187178其他長期資產(chǎn)15,25417,80523,245長期資產(chǎn)總計16,21618,73424,099總資產(chǎn)37,08450,08858,456應付帳款8,45615,74118,309短期債務4,1394,2567,462其他流動負債3,4705,1926,058流動負債總計16,06625,18931,829長期借款5,3006,7238,448其他長期負債1,7661,9500股本1,1711,1711,171儲備11,38613,03214,794股東權益12,55714,20215,965少數(shù)股東權益1,3952,0232,214總負債及權益37,08450,08858,456每股帳面價值(人民幣)每股有形資產(chǎn)(人民幣)每股凈負債/(現(xiàn)金)(人民幣) 表4 A公司利潤表部分項目 單位：百萬元年結日：12 月31 日201220132014E銷售收入6,78610,15311,878銷售成本(4,528)(6,975)(7,969)經(jīng)營費用(782)(906)(1,172)息稅折舊前利潤1,4762,2732,737折舊及攤銷(111)(145)(75)經(jīng)營利潤 (息稅前利潤)1,3662,1282,662凈利息收入/(費用)(84)(67)(112)其他收益/(損失)599359366稅前利潤1,8812,4212,916所得稅(480)(549)(729)少數(shù)股東權益(35)(228)(208)凈利潤1,3661,6431,979核心凈利潤1,0841,3611,703每股收益(人民幣)核心每股收益(人民幣) 表5 A公司現(xiàn)金流量表部分項目科目20132012變動比例（%)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2,4981,747籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額3,4151,267投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1,602761 短期償債能力分析 短期償債能力的分析可以通過對流動比率和速動比率的分析實現(xiàn)，以下分析數(shù)據(jù)來自A公司2013年年報數(shù)據(jù)： A公司流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債= A公司速動比率=（流動資產(chǎn)存貨）/流動負債=依據(jù)中國房地產(chǎn)研究協(xié)會發(fā)布的均值數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)流動利率均值1,69，可以看出兩個反映A公司償債能力的指標均低于均值，其中速度比率更是顯著低于均值，是由于流動資產(chǎn)中的存貨的大量增加所致，%，以上分析說明A公司存貨較高尚未變?yōu)楝F(xiàn)金收益，相較短期負債現(xiàn)金留存程度不高，面臨較大的短期償債風險。二、長期償債能力分析通過企業(yè)的資本結構等分析企業(yè)的長期償債能力，可以判斷企業(yè)的資本結構的優(yōu)劣以及企業(yè)長期經(jīng)營的現(xiàn)金保障能力，以下分析數(shù)據(jù)來自A公司2013年年報數(shù)據(jù)，本期指2013年： A公司資產(chǎn)負債率=期初和期末負債總額均值/期初和期末資產(chǎn)總額均值 = A公司流動資產(chǎn)比率=流動資產(chǎn)總額/資產(chǎn)總額=A公司權益負債比率=所有者權益/總負債=A公司長期負債比率=長期負債總額/總負債=A公司長期負債與營運資金比率=長期負債總額/營運資金=A公司已獲利息倍數(shù)=息稅前利潤/利息支出= 通過以上指標得出，A公司資本結構較為合理，流動資產(chǎn)比率較高，但是其中很大貢獻來自2013大量增加的存貨，長期借款僅占總借款比率26%，說明企業(yè)的借款來源大部分來自企業(yè)的短期借款，雖然營運資金的長期負債保障能力不是很足，說明企業(yè)長期償債能力未有大的問題。三、營運能力分析反映企業(yè)營運能力的指標有應收賬款周轉率、存貨周轉率和總資產(chǎn)周轉率，營運能力可以反映企業(yè)的銷售回款能力，以下營運能力分析數(shù)據(jù)來自A公司2013年年報財務數(shù)據(jù)，本期代表2013年：A公司應收賬款周轉率=主營業(yè)務收入/期初和期末應收賬款均值= A公司存貨周轉率=主營業(yè)務成本/存貨期初和期末均值=A公司總資產(chǎn)周轉率=主營業(yè)務收入/總資產(chǎn)期初和期末均值=，，將以上指標結合在一起分析，說明A公司的存貨銷售情況接近行業(yè)正常水平，但應收賬款管理不嚴，回款速度較慢，有一定的資金回收風險。四、盈利能力分析 企業(yè)的盈利能力是企業(yè)的獲取利潤的能力，是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的重要保障，一下盈利能力分析數(shù)據(jù)來自企業(yè)2013年年報財務報表，本期代表2013年： A公司毛利率=（營業(yè)收入營業(yè)成本）/營業(yè)收入=% A公司凈利率=凈利潤/營業(yè)收入=% A公司總資產(chǎn)利潤率=凈利潤/總資產(chǎn)期初期末均值=% A 凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/股東權益期初期末均值=% A公司總資產(chǎn)報酬率=（利潤總額+利息支出）/總資產(chǎn)期初期末均值=% A公司的毛利率為22%,遠低于房地產(chǎn)行業(yè)均值37%而凈利率16%，說明A公司運營成本較高，盡管息稅率較低，但仍影響了企業(yè)的獲利能力。%，%，%、%%，總的來說A公司的利潤水平以及A公司資產(chǎn)的獲得報酬能力都較低，急需通過降低成本提高盈利水平。 發(fā)展能力分析 以下數(shù)據(jù)分析本期代表2013年： A公司營業(yè)收入增長率=（本期營業(yè)收入上期營業(yè)收入）/上期營業(yè)收入 =%A公司凈利潤增長率=（本期凈利潤上期凈利潤）/上期凈利潤 =% A公司股東權益增長率=（本期股東權益上期股東權益）/上期股東權益 =%A公司總資產(chǎn)增長率=（本期總資產(chǎn)上期總資產(chǎn)）/上期總資產(chǎn) =%A公司的各項發(fā)展能力指標均呈現(xiàn)出快速增長的特征，表明A公司具有較好的發(fā)展前景，但也會面臨擴張過于迅速的管理困難風險。六、現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量是一個公司的命脈，由于是對于房地產(chǎn)企業(yè)這種資金密集型企業(yè)，經(jīng)常面臨著種類繁多的數(shù)額巨大的現(xiàn)金支付，因此對一家房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量分析是進行財務風險分析的一個非常重要的環(huán)節(jié)，現(xiàn)就公司2013年相關現(xiàn)金流量指標進行分析，本期代表2013年：A公司本期現(xiàn)金比率=本期現(xiàn)金及其他有價證券總額/流動負債=%A公司上期現(xiàn)金比率=上期現(xiàn)金及其他有價證券總額/流動負債=%A公司本期經(jīng)營凈現(xiàn)金比率=本期經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/流動負債=%A公司上期經(jīng)營凈現(xiàn)金比率=上期經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/流動負債=%A公司本期經(jīng)營現(xiàn)金負債總額比=本期經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/總負債=%A公司上期經(jīng)營現(xiàn)金負債總額比=上期經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/總負債=%可以看出，A公司近兩年的現(xiàn)金存量和流量均較為穩(wěn)定，并且各凈現(xiàn)金流比率維持在正值水平，也即現(xiàn)金流入狀態(tài)，說明A公司現(xiàn)金活動的現(xiàn)金流的負債保障能力在提高。綜合以上分析，A公司最突出的兩個問題在于短期債務償付以及應收賬款管理。 第2節(jié) A公司的財務風險識別與防范體系分析 本節(jié)對A公司的風險識別方法以及防范措施進行闡述分析，并指出可能存在的問題。一、A公司風險識別方法A公司對財務風險的識別是進行調查研究和意見匯總，合規(guī)部門負責指導并組織總部及成員公司各部門擬定《部門風險情況表》,該計劃書中必須包含各部門根據(jù)業(yè)務性質及特點對本年度本部門可能產(chǎn)生的風險的分析和應對建議。各部門通過對本部門風險進行分析,確認哪些風險應當引起重視、哪些風險予以一般關注，風險的重要程度的判斷主要依據(jù)風險發(fā)生的可能性和影響程度來確定的。部門風險分析的基礎上,各部門將各自風險評級并在《部門風險情況調查表》注明,為一級風險 、二級風險、和三級風險，經(jīng)合規(guī)部整理統(tǒng)一提交公司風險危機管理小組以風險管理專題評審。公司風險危機領導小組針對部門提交的《部門風險情況調查表》進行會審,公司風險危機領導小組重點分析經(jīng)營及管理中可能存在的“一級風險”和“二級風險”。 使用內部調查研究的財務風險識別方法是基于各部門對各自風險的定性判斷，由于各人對風險的認知水平也各不相同，判別的主觀性很強，該方法雖然搜集的素材廣泛，但是耗時較長，操作程序繁瑣，對被調差對象的專業(yè)要求度較高，并且以半年為一次的風險識別周期較長，不能起到良好的及時監(jiān)控企業(yè)財務風險的作用。 A公司采取的財務風險防范措施 籌資風險防范措施 （1）拓寬籌資渠道 在單一依靠銀行融資不能滿足A公司的籌資需求的情況下，A公司努力發(fā)展多元化的融資渠道：A公司進行了兩次股票定向增發(fā)，一次在2007年非公開發(fā)行約7億股，募集資金83億元人民幣，募集資金18億元人民幣；A公司進行了債券融資，于2014年4月和2014年8月，分二次發(fā)行了規(guī)模為20億元人民幣的債券進行融資。 （2）制定籌資計劃 公司依據(jù)各項目開支以及公司總部開支編制預算表，在合理控制企業(yè)資本的前提條件下，以公司現(xiàn)在的資金情況以及資金需求情況制定籌資需求數(shù)量的時間計劃，并監(jiān)控籌資過程，跟蹤各時間節(jié)點籌集資金的落實情況以上籌資風險防范措施雖然注意到了企業(yè)的資本結構問題，才企業(yè)的資產(chǎn)負債也可以看出A公司的資產(chǎn)負債率一直控制在行業(yè)均值70%一下，并且多渠道的融資措施幫助A公司將利息成本一直控制在8%左右，但只以完成企業(yè)的融資數(shù)量需求為目標制定融資計劃顯然是不夠的，沒有充分考慮借款的質量和期限結構，這樣就導致A公司隨后面臨的短期債務償付風險，從A公司2014年第一季度的財務報表相關數(shù)據(jù)來看，公司現(xiàn)金及其等價物價值為47億元人民幣，而公司的短期債務為50億元人民幣，所以對貸款期限結構因素的忽視，將不能很好的防范籌資風險。 投資風險防范措施 (1)加大對非房地產(chǎn)行業(yè)的投資A公司管理層決定下半年決定減少開發(fā)用地的購買，減少新項目的開工，加對其他行業(yè)的投資力度，如加大對影院行業(yè)以及文化傳媒行業(yè)的投資力度，采取多元化經(jīng)營的措施防范投資風險。(2)項目建設過程控制措施公司財務部門結合預算部分編制的每月項目支出預算表，以該預算表為成本控制目標對項目的實際支出各環(huán)節(jié)進行把控，對不合理開支以及單項超超預算開支予以警示并建議整改，在工程部門的協(xié)助下全面了解項目進度情況，依照工程合同約定的時間節(jié)點對項目的進度進行監(jiān)督，并做好相應的節(jié)點付款安排以及必要時的趕工措施費安排。以上措施說明采取了多元化經(jīng)營的分散投資風險措施以及完善投資開發(fā)過程的防范措施，但是從A公司主營營業(yè)相關數(shù)據(jù)分析，公司主營營業(yè)為房地產(chǎn)