房地產開發(fā)商拿地的十六種模式(編輯修改稿)
2025-06-12 04:41 本頁面
【文章內容簡介】 轉售給需要土地的公司，作價5億元。該交易可以在境內完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預提所得稅稅負比較：如果長期股權投資計稅基礎為1億元，市場公允價格為5億元。則第一步投資的時候，可以按照3億元投資，此時2億元的所得額可以遞延10年實現(xiàn)。第二步，境外銷售價格為5億元，此時增值額為2億元，此時預提所得稅稅負為10%。6 “設立spv購買股權” 大的地產企業(yè)經常運用，但是在國稅函【2009】698號文件頒布以后，收到了一些限制。（一）股權架構設計：在維爾京群島設立控股公司；在香港設立二級控股公司；香港的公司全資控股大陸有地一方。（二）操作模式：維爾京群島轉讓香港股權，價款在境外支付。理論上，中國大陸沒有征稅權。 （三）反避稅： 國稅函【2009】698號文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業(yè)不是上市公司的話，由于此類轉讓非常隱蔽，稅務當局很難知道消息。根據中港協(xié)定，如果不動產占到目標股權50%，中國大陸有征稅權。第二議定書確定，這里的50%是在36個月之內，曾經達到過50%。疑問：維爾京群島轉讓股權，是否會被SAT認定為適用中港稅收協(xié)定的不動產條款？7 直接同目標企業(yè)合并，然后目標公司的股東賣股權。 情況描述：甲公司準備購買乙公司的土地，乙公司先將其他資產清理掉，只有一塊土地。 操作模式：甲公司直接將乙公司吸收合并；（財稅【2009】5財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號、財稅【2008】175號、財稅【2003】183號） 12個月后，乙公司股東將股權轉售給甲公司原有股東。 點評：企業(yè)合并法律程序比較復雜，但是在幾乎零稅負的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。8 有地一方投資到地產公司，然后賣股權 情況表述：有地一方將土地投資到房地產公司，然后將所持有的股權變現(xiàn)。投資及將來轉讓股權均不繳納營業(yè)稅（財稅【2002】191號文件。） 投資到地產公司，自2006年3月2日以來，需要交納土地增值稅。（如果是非地產公司更好） 投資行為，需要交納企業(yè)所得稅。 總結：節(jié)省稅負有限，只省略了營業(yè)稅，好處是投資的溢價可以作為土地成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接賣土地來說，是比較好的方式，綜合稅負來看，上游少繳了營業(yè)稅，而下游稅負沒有提高。 以上適用企業(yè)資產很多，無法直接用賣股權的方式交易土地的情形。9 非地產公司投資到非房地產公司，然后同地產企業(yè)合并，或者申請房地產開發(fā)資質。 情況描述：（該方法適用范圍較為狹窄，適用于協(xié)調能力強的企業(yè)，算是刀鋒下跳舞） 第一，企業(yè)投資到一家非房地產企業(yè)，名稱為某某化工公司（該問題中南京市地稅局問答明確不繳納
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