【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 進(jìn)入銷售階段，對(duì)購(gòu)房者才可發(fā)放按揭貸款。但在實(shí)際運(yùn)作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開(kāi)始預(yù)售，預(yù)售資金用于后期項(xiàng)目建設(shè)等(但會(huì)計(jì)上這部分收入并不能入帳，所以在上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中反映不出來(lái)這一塊)。　　在預(yù)售后不久，公司A即開(kāi)始大幅度增資，其追加資金則可能利用預(yù)售收入，即A以其他資金(大多是銀行貸款)追加投資，取得對(duì)公司C的絕對(duì)控股地位。增資完后，再把預(yù)售款轉(zhuǎn)到公司A；被A控制的上市公司B卻不追加投資，其股權(quán)被稀釋，只能獲得投資收益?！　〉谌?，項(xiàng)目竣工，公司A享有大部分收益。項(xiàng)目竣工后，公司C以項(xiàng)目總投資額30％的投入，獲得總銷售額30％的毛利或者18％的凈利潤(rùn)。按照對(duì)公司C的股權(quán)比例進(jìn)行利潤(rùn)分成，A獲得大部分利潤(rùn)，上市公司B承擔(dān)了初期高成本及風(fēng)險(xiǎn)(實(shí)際上這部分風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行來(lái)承擔(dān))，最終卻獲得了小部分利潤(rùn)。1開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款所謂“開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。開(kāi)發(fā)商出資貼息貸款給購(gòu)房者買房，對(duì)承辦的金融機(jī)構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，換而言之，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者由銀行變成了開(kāi)發(fā)商。但“賣方信貸”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有三個(gè)方面的好處：第一，解決了融資問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商利用委托貸款進(jìn)行融資的貨幣乘數(shù)模型Ｅ＝Ａ（１＋２０％／８０％）ｎ，其中，Ａ 為開(kāi)放商初次投入的委托貸款預(yù)定金額，Ｅ 為 獲得回收總房款資金數(shù)量，ｎ為委托貸款的周轉(zhuǎn)次數(shù)。由于開(kāi)發(fā)商委托貸款提供房款８０％的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人２０％的首付款，只要委托貸款周轉(zhuǎn)三次，開(kāi)發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。低成本的融資對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，既可作為銷售利潤(rùn)歸入自有資金，也可直接投入工程建設(shè)，特別是因?yàn)樽杂匈Y金的提高能夠更好地滿足開(kāi)發(fā)商３０％自有資金的難題，更容易得到商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款。使得資金鏈更加的寬余起來(lái)。第二，實(shí)現(xiàn)提前銷售。按照央行１２１號(hào)文件的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房貸款的按揭，開(kāi)發(fā)商從辦得“四證”，并獲得銷售許可證，到“結(jié)構(gòu)封頂”還需要平均１年左右時(shí)間，這期間是開(kāi)發(fā)商資金最為短缺的時(shí)間，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金斷鏈?zhǔn)窃诖似陂g發(fā)生的。目前我國(guó)商品房銷售中８０％以上的購(gòu)房者是靠貸款才能夠買得起房子的，沒(méi)有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難把房子賣出去。依靠開(kāi)發(fā)商貼息的委托貸款，可以很好地解決達(dá)一問(wèn)題。第三，提供營(yíng)銷題材。商家貼息，是很有誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷題材，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，低價(jià)買期房再加上提前的貸款利息貼補(bǔ)，大大減少了購(gòu)房者的成本，這種有實(shí)質(zhì)性好處的由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級(jí)市 市場(chǎng)營(yíng)銷更容易被購(gòu)房者接納。1住房“假按揭”融資通常認(rèn)為，住房“價(jià)按揭”是在真實(shí)的材料和主體名義下構(gòu)建起來(lái)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人以本單位職工或其他關(guān)系人作為名義購(gòu)房人，假借購(gòu)房向銀行辦理個(gè)人住房貸款，從而套取銀行資本的行為?！皟r(jià)按揭”主要有以下表現(xiàn)行為：A、 無(wú)購(gòu)房事實(shí)之按揭。即開(kāi)發(fā)人通過(guò)內(nèi)部員工、關(guān)聯(lián)企業(yè)員工，采取偽造假身份證等方式，虛構(gòu)購(gòu)房事實(shí)，在銀行辦理按揭貸款，再用貸來(lái)的款歸還開(kāi)發(fā)商的其他債務(wù)或挪作其他用途。B、 返租按揭。即開(kāi)發(fā)人與購(gòu)房者相互串通，以高出同地段房產(chǎn)價(jià)格成倍的價(jià)格進(jìn)行購(gòu)房交易，通過(guò)購(gòu)房者向銀行就高價(jià)部分進(jìn)行按揭，為開(kāi)發(fā)商套取現(xiàn)金，此后開(kāi)發(fā)人分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購(gòu)房者的融資方式。C、 虛構(gòu)購(gòu)房按揭。在公安機(jī)關(guān)確定樓盤名稱和門牌號(hào)碼之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)不斷變動(dòng)臨時(shí)門牌號(hào)碼，虛構(gòu)房產(chǎn)，對(duì)同一套房產(chǎn)重復(fù)按揭。D、 虛增面積按揭。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人利用實(shí)際購(gòu)建的房屋與圖紙的偏差，通過(guò)承諾減少支付首期付款或降低實(shí)際房?jī)r(jià)和返租等方式，虛增面積進(jìn)行按揭。1證券市場(chǎng)融資我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)證券市場(chǎng)融資少，有其歷史原因，主要是因?yàn)?992年至1994年間房地產(chǎn)泡沫，使得國(guó)家決定禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。具體來(lái)說(shuō)，證監(jiān)會(huì)就在997年連續(xù)出臺(tái)文件，明令禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。如1996年12月26日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)《關(guān)于股票發(fā)行工作若干規(guī)定的通知》中規(guī)定，“在產(chǎn)業(yè)政策方面，從嚴(yán)控制一般加工工業(yè)及商業(yè)流通性企業(yè)，金融、房地產(chǎn)等行業(yè)暫不考慮?！?997年9月10日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于做好股票發(fā)行工作的通知》規(guī)定，在產(chǎn)業(yè)政策方面繼續(xù)“對(duì)金融、房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)暫不受理”。直到1999年7月，建設(shè)部出于拉動(dòng)內(nèi)需、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的需要，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，擬推薦三家房地產(chǎn)企業(yè)上市試點(diǎn)。2000年4月30日，證監(jiān)會(huì)確定北京的天鴻寶業(yè)、深圳的金地集團(tuán)、天津綜合開(kāi)發(fā)公司為解禁后首批在證券市場(chǎng)發(fā)行股票的房地產(chǎn)企業(yè)，這三家企業(yè)隨后分別在2001年3月、4月和9月發(fā)行上市。2001年至2004年上半年。2004年房地產(chǎn)企業(yè)的融資將走向多元化。其中，證券市場(chǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道之一，房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)融資大大增加。在這個(gè)證券市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過(guò)各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購(gòu)買，證券市場(chǎng)把本來(lái)集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者手中。據(jù)聯(lián)合證券統(tǒng)計(jì)，2004年，目前已經(jīng)經(jīng)過(guò)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)公司總?cè)谫Y規(guī)模已近70億元，加上年初兩家房地產(chǎn)公司上市，2004年房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)的融資規(guī)模已相當(dāng)于過(guò)去3年總?cè)谫Y規(guī)模的四分之三，房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)融資規(guī)模將創(chuàng)下歷史新高。借殼上市，發(fā)行債券融資仍是房企上市的捷徑。2003年已知將落實(shí)香港主板上市計(jì)劃的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有：上海復(fù)化、SOHO中國(guó)、首創(chuàng)置業(yè)、上海仲盛和天津順馳五家，到香港股市去融資是2003年國(guó)內(nèi)房企的最大亮點(diǎn)。2003年國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)將迎來(lái)常規(guī)發(fā)展的一年，在新增債券市場(chǎng)發(fā)行量、發(fā)債主體上均和以往有很大變化，華遠(yuǎn)集團(tuán)獲準(zhǔn)發(fā)行6億元的企業(yè)債券。 因?yàn)榻陙?lái)資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，借殼上市成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的主流。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果能夠巧妙地運(yùn)用借殼上市的技巧，可以達(dá)到事半功倍的效果。如億城股份正是采取了巧妙的借殼上市手段，才獲得了今天的發(fā)展。1股權(quán)融資方式這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。 股權(quán)融資的方式有多種，最常見(jiàn)的是以合資形式成立項(xiàng)目公司，雙方根據(jù)項(xiàng)目所需資金，特別是啟動(dòng)資金的缺口按比例投資，實(shí)現(xiàn)銷售后，利潤(rùn)同樣按比例分紅。通常這都是一種短期的融資方式。出資的方式也不都是現(xiàn)金，也有土地等其他方式。 股權(quán)融資不像銀行融資，盡管有利息和還款期，但銀行畢竟只是外部監(jiān)督，不介入企業(yè)的內(nèi)部管理。股權(quán)融資的雙方不僅要根據(jù)投資的比例分紅，更麻煩的還要分權(quán)，除了以股東會(huì)、董事會(huì)名義共同決策外，也要派管理人員。由于合作雙方的背景、企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念、管理方式以及個(gè)人風(fēng)格都不可避免的存在差異，但良好的溝通、建設(shè)性的關(guān)系、公正的心理，以及以項(xiàng)目和發(fā)展為重的基準(zhǔn)是合作成功與否的關(guān)鍵。如果單純地為了融資而融資，或被動(dòng)的融資，不是高瞻遠(yuǎn)矚和戰(zhàn)略性的積極融資，都可能給未來(lái)的合作埋下破裂的禍根和無(wú)法調(diào)和的矛盾。 股權(quán)融資方式是很多不具備銀行融資和資本市場(chǎng)融資條件的房企和資金實(shí)力差的中小項(xiàng)目公司最便捷和可操作的方式。目前的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京房地產(chǎn)正趕上百年不遇的機(jī)會(huì)，在大量業(yè)外和國(guó)外，特別是港臺(tái)的巨額資金虎視眈眈的窺探著房地產(chǎn)這個(gè)最后的暴利孤島的情況下，關(guān)鍵是看是否具備合作的基本質(zhì)素和基本條件，現(xiàn)在已經(jīng)毫無(wú)疑問(wèn)地進(jìn)入了偶然成交和迅速成交的年代。股權(quán)性的融資優(yōu)點(diǎn)在于：①可以增加一個(gè)融資渠道，不一定是債券性融資；②可以獲得持續(xù)發(fā)展的資本；③可以解決短期流動(dòng)資金；④對(duì)知名度和品牌度影響都很好；⑤對(duì)雇員的期權(quán)激勵(lì)。 不過(guò)，股權(quán)性融資有特別的嚴(yán)格規(guī)范；股權(quán)有可能分期制；成本還是比較高。在國(guó)際市場(chǎng)上，都是債券性融資成本比股權(quán)性融資成本要低，因?yàn)樵谝粋€(gè)比較成熟的股票市場(chǎng)，分紅利潤(rùn)要做到股票估價(jià)的5％，但國(guó)內(nèi)現(xiàn)在大家都沒(méi)有達(dá)到這個(gè)水平 。 操作步驟： ①對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn) ②簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。 ③在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù) 1債權(quán)融資方式 債權(quán)融資是指?jìng)鶛?quán)人運(yùn)用現(xiàn)有或?qū)?lái)的債權(quán)來(lái)融通資金的過(guò)程。目前我國(guó)最多的是債權(quán)融資的方式，并且這種債權(quán)集中于從銀行獲得的貸款、企業(yè)之間的欠債和預(yù)收的貸款。目前由于我國(guó)金融市場(chǎng)的開(kāi)放程度較差，即使用債權(quán)融資也還有許多可利用的金融工具未被充分的利用，如信托基金和企業(yè)債券等工具的應(yīng)用。債權(quán)融資則是最常見(jiàn)和常用的一種融資方式，如果從銀行或金融機(jī)構(gòu)借款，這種借款常常為短期的或?qū)ｍ?xiàng)的流動(dòng)資金或開(kāi)發(fā)貸款，不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事較長(zhǎng)建設(shè)期過(guò)程中的運(yùn)用安排，增加了企業(yè)現(xiàn)金流的控制難度。發(fā)行企業(yè)債券或信托基金則有可能使長(zhǎng)期債務(wù)增加、短期債務(wù)減少，更有利于企業(yè)的資金計(jì)劃安排。債權(quán)性融資就是銀行貸款、企業(yè)債券。債權(quán)性融資現(xiàn)在在中國(guó)比較難，目前企業(yè)發(fā)債要通過(guò)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)，而國(guó)家更愿意支持那些重點(diǎn)大中型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目。所以，一個(gè)地產(chǎn)公司去發(fā)信貸會(huì)很難批。還可以到境外去發(fā)債務(wù)。歐洲發(fā)債務(wù)的利率，大概一厘左右，一年下來(lái)可能百分之一的利息都不要。但債權(quán)性融資也有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)在于債權(quán)性融資特別便捷，相對(duì)成本比較低；缺點(diǎn)是發(fā)債壓力較大，所以風(fēng)險(xiǎn)也比較大。 方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。1債轉(zhuǎn)股的融資方式 債轉(zhuǎn)股是指投資公司或銀行組建資產(chǎn)管理公司，把原來(lái)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理公司與企業(yè)間的控股與被控股的關(guān)系。債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后，原來(lái)的還本付息就轉(zhuǎn)變?yōu)榘垂煞旨t。債轉(zhuǎn)股不但可以使企業(yè)丟掉債務(wù)包袱，而且減少了銀行壞帳損失，盤活和加快回收不良資產(chǎn)，有利于緩解金融風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在減輕債務(wù)之后就可以進(jìn)行公司改造，重新組織生產(chǎn)，在資產(chǎn)管理公司的監(jiān)督下從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。資產(chǎn)管理公司只是階段性持股，最終或轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)投資者或被企業(yè)回購(gòu)或上市。因此，債轉(zhuǎn)股的實(shí)質(zhì)就是企業(yè)將債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)階段性的轉(zhuǎn)移給資產(chǎn)管理公司，并將投資公司或銀行從債權(quán)債務(wù)關(guān)系中解脫出來(lái)。投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。 債轉(zhuǎn)股對(duì)于企業(yè)的意義應(yīng)該在于，債變成股以后，可以緩解企業(yè)高額存量債務(wù)在短時(shí)期內(nèi)的還本付息壓力，從而給經(jīng)營(yíng)不好的企業(yè)一段較為寬松、從容的軟時(shí)間約束，來(lái)解決其長(zhǎng)期存在的政策性負(fù)擔(dān)問(wèn)題，提高其競(jìng)爭(zhēng)和盈利能力。只有在這段“軟”時(shí)間約束里，企業(yè)能夠消除其競(jìng)爭(zhēng)和盈利能力低的根本原因，并要求企業(yè)最終能給資產(chǎn)管理公司支付比銀行利息更高的投資回報(bào)。 可轉(zhuǎn)換債券兼具股票和債券的特點(diǎn)，當(dāng)股市低迷時(shí)，投資者可選擇享受利息收益；當(dāng)股市看好時(shí)，投資者可將其賣出獲取價(jià)差或者轉(zhuǎn)成股票，享受股價(jià)上漲收益。因可轉(zhuǎn)換債券有收回本金的保證和券面利息的收益，而且其投資者往往受回售權(quán)的保護(hù)，投資風(fēng)險(xiǎn)比較小，但是收益可能很大，同時(shí)，可轉(zhuǎn)換債券的轉(zhuǎn)股和兌付壓力也對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理者形成約束，迫使他們謹(jǐn)慎決策、努力提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，這些因