房地產(chǎn)策劃-開發(fā)商的企業(yè)轉(zhuǎn)型(編輯修改稿)
2025-03-16 09:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ： 整體大于部分之合 根據(jù)公布的數(shù)據(jù)，帕爾迪的周轉(zhuǎn)率為 ，萬科的周轉(zhuǎn)率為 ，上市開發(fā)商平均周轉(zhuǎn)率為 ，而一些開發(fā)商的周轉(zhuǎn)率只有 。假定它們利潤(rùn)率都是 25%，但年投資回報(bào)率卻大相徑庭。 28% 14% % 5% 年回報(bào)率 帕爾迪 萬科 上市公司 部分公司 計(jì)劃管理 項(xiàng)目開發(fā)的效益（投資回報(bào)率），主要取決于銷售利潤(rùn)率與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。而后者主要取決于計(jì)劃管理能力。 開發(fā)企業(yè)的計(jì)劃管理是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主要管理手段。計(jì)劃管理有四個(gè)方面的意義： 運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的構(gòu)建 房地產(chǎn)開發(fā)工作頭緒繁雜，接口千頭萬緒，只有通過計(jì)劃，才能將這些工作構(gòu)建成一個(gè)系統(tǒng)，使之能夠順暢運(yùn)轉(zhuǎn) ,協(xié)調(diào)配合，并防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。 目標(biāo)管理的基礎(chǔ) 大部分開發(fā)企業(yè)仍沒有擺脫人盯人的原始管理方式，既使管理人員勞累不堪，也使管理顧此失彼。只有通過計(jì)劃，才能奠定目標(biāo)管理的基礎(chǔ)，使每個(gè)人主動(dòng)的工作。 工作進(jìn)度的管理 房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)慢，只有通過計(jì)劃，才能加強(qiáng)各項(xiàng)工作的進(jìn)度管理，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度和資金使用的效率。 績(jī)效考核的標(biāo)準(zhǔn) 只有將計(jì)劃作為績(jī)效考核的標(biāo)準(zhǔn)，考核的指標(biāo)才可能量化。 很多開發(fā)商總是抱怨“計(jì)劃趕不上變化”，因而放棄了計(jì)劃管理。 “計(jì)劃趕不上變化”大致由于兩個(gè)原因造成，第一、不可控因素；第二、計(jì)劃管理能力；實(shí)際上，第二個(gè)原因更重要。 一級(jí)計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 計(jì)劃 執(zhí)行 計(jì)劃節(jié)點(diǎn)層級(jí) 計(jì)劃工作周期 計(jì)劃調(diào)整 成果考核 績(jī)效管理 四級(jí)計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 開發(fā)商計(jì)劃管理 計(jì)劃監(jiān)控 戰(zhàn)略規(guī)劃 3— 5年發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目及 部門 月度計(jì)劃 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 成本計(jì)劃 銷售計(jì)劃 資金計(jì)劃 管理計(jì)劃 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo) 計(jì)劃系統(tǒng) 設(shè)計(jì)計(jì)劃 工程計(jì)劃 個(gè)人計(jì)劃 個(gè)人計(jì)劃 個(gè)人計(jì)劃 個(gè)人計(jì)劃 一級(jí)計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 四級(jí)計(jì)劃 計(jì)劃編制 項(xiàng)目策劃 外包選擇 客戶定位 目標(biāo)客戶 市場(chǎng)調(diào)查 簽訂合同 工作任務(wù)書 外包方考察 需求分析 價(jià)格定位 產(chǎn)品研發(fā) （總經(jīng)理控制： 一級(jí)節(jié)點(diǎn) 10—20） （計(jì)劃部門控制： 二級(jí)節(jié)點(diǎn) 80—120） （部門控制： 三級(jí)節(jié)點(diǎn) 400— 600） 一、計(jì)劃節(jié)點(diǎn)層級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)工作周期案例 1（設(shè)計(jì)階段） 序號(hào) 工作項(xiàng)目 產(chǎn)品系列 完成標(biāo)準(zhǔn) 低層 多層 小高層 高層 超高層 1 概念設(shè)計(jì) 30 30 30 30 30 完成公司內(nèi)部評(píng)審 2 方案設(shè)計(jì) 45 45 45 45 45 具備報(bào)批報(bào)建要求 3 初步設(shè)計(jì) 40 40 40 具備報(bào)批報(bào)建要求 4 施工圖設(shè)計(jì) 60 60 55 55 55 完成專家評(píng)審、具備報(bào)批報(bào)建要求、具備工程量清單編制要求 周期（天） 135 135 170 170 170 二、工作周期控制 標(biāo)準(zhǔn)工作周期案例 2（項(xiàng)目總周期） 序號(hào) 工作項(xiàng)目 產(chǎn)品系列 完成標(biāo)準(zhǔn) 低層（ 4） 多層（ 6） 小高層（ 1
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