【文章內容簡介】 道，不一定是債券性融資；②可以獲得持續(xù)發(fā)展的資本；③可以解決短期流動資金；④對知名度和品牌度影響都很好；⑤對雇員的期權激勵。 不過，股權性融資有特別的嚴格規(guī)范；股權有可能分期制；成本還是比較高。在國際市場上，都是債券性融資成本比股權性融資成本要低，因為在一個比較成熟的股票市場，分紅利潤要做到股票估價的5％，但國內現在大家都沒有達到這個水平 。 操作步驟： ①對融資方的債務債權進行核查確認 ②簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協助義務。 ③在有關管理部門辦理登記手續(xù) 1債權融資方式 債權融資是指債權人運用現有或將來的債權來融通資金的過程。目前我國最多的是債權融資的方式，并且這種債權集中于從銀行獲得的貸款、企業(yè)之間的欠債和預收的貸款。目前由于我國金融市場的開放程度較差，即使用債權融資也還有許多可利用的金融工具未被充分的利用，如信托基金和企業(yè)債券等工具的應用。債權融資則是最常見和常用的一種融資方式，如果從銀行或金融機構借款，這種借款常常為短期的或專項的流動資金或開發(fā)貸款，不利于房地產開發(fā)企業(yè)從事較長建設期過程中的運用安排，增加了企業(yè)現金流的控制難度。發(fā)行企業(yè)債券或信托基金則有可能使長期債務增加、短期債務減少，更有利于企業(yè)的資金計劃安排。債權性融資就是銀行貸款、企業(yè)債券。債權性融資現在在中國比較難，目前企業(yè)發(fā)債要通過國家有關部門批準，而國家更愿意支持那些重點大中型基礎建設項目。所以，一個地產公司去發(fā)信貸會很難批。還可以到境外去發(fā)債務。歐洲發(fā)債務的利率，大概一厘左右，一年下來可能百分之一的利息都不要。但債權性融資也有其優(yōu)點和缺點。優(yōu)點在于債權性融資特別便捷，相對成本比較低；缺點是發(fā)債壓力較大，所以風險也比較大。 方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。1債轉股的融資方式 債轉股是指投資公司或銀行組建資產管理公司，把原來與房地產企業(yè)之間的債權債務關系，轉變?yōu)橘Y產管理公司與企業(yè)間的控股與被控股的關系。債權轉股權后，原來的還本付息就轉變?yōu)榘垂煞旨t。債轉股不但可以使企業(yè)丟掉債務包袱，而且減少了銀行壞帳損失，盤活和加快回收不良資產，有利于緩解金融風險。企業(yè)在減輕債務之后就可以進行公司改造，重新組織生產，在資產管理公司的監(jiān)督下從事經營活動。資產管理公司只是階段性持股，最終或轉讓給境內投資者或被企業(yè)回購或上市。因此，債轉股的實質就是企業(yè)將債務和風險階段性的轉移給資產管理公司，并將投資公司或銀行從債權債務關系中解脫出來。投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。 債轉股對于企業(yè)的意義應該在于，債變成股以后，可以緩解企業(yè)高額存量債務在短時期內的還本付息壓力，從而給經營不好的企業(yè)一段較為寬松、從容的軟時間約束，來解決其長期存在的政策性負擔問題，提高其競爭和盈利能力。只有在這段“軟”時間約束里，企業(yè)能夠消除其競爭和盈利能力低的根本原因，并要求企業(yè)最終能給資產管理公司支付比銀行利息更高的投資回報。 可轉換債券兼具股票和債券的特點，當股市低迷時，投資者可選擇享受利息收益；當股市看好時，投資者可將其賣出獲取價差或者轉成股票，享受股價上漲收益。因可轉換債券有收回本金的保證和券面利息的收益，而且其投資者往往受回售權的保護，投資風險比較小，但是收益可能很大，同時，可轉換債券的轉股和兌付壓力也對公司的經營管理者形成約束，迫使他們謹慎決策、努力提高經營業(yè)績，這些因素使得可轉換債券對投資者很有吸引力。事實上，發(fā)行可轉債與增發(fā)新股非常類似。如果可轉債全部轉股成功，其實是相當于按轉股價增發(fā)了一批股票。區(qū)別是增發(fā)新股當時一次性全部計入總股本，而可轉債是延期漸次轉入總股本，因而，可轉債可認為是一種“推遲的股本融資”，而對上市公司來說，發(fā)行可轉換公司債券的優(yōu)點十分明顯。 由于可轉換債券兼具股票和債券兩者之長，融資規(guī)模大，融資成本低，靈活性強，適應性廣，而且可以利用財務杠桿以增加股東財富和優(yōu)化企業(yè)資本結構，優(yōu)點十分明顯，目前由于利率水平。資金使用成本較低，公司支付的債息可作為固定開支計入企業(yè)成本，避免交納公司所得稅企業(yè)財務費用支出少，避免了公司股本在短期內的急劇擴張，尤其在二級市場處于低迷，融資環(huán)境發(fā)生了重大變化的情況下，發(fā)行可轉換債券將有助于企業(yè)取得最大的融資效益，是值得滿足條件尤其是資產負債率較低的上市公司優(yōu)先選用的融資方式?？梢灶A料，可轉債以其獨有的特點，對投資者以及企業(yè)有較強的吸引力，從而使其在特定條件下成為上市公司再融資的首選作為新生事物，今后可轉換債券在我國證券市場的應用前景十分廣闊。1房地產信托融資 信托，簡單地講，是投資者基于對信托公司的信任，將其財產權委托給信托公司由其運作，信托期限滿后收回本金和運作收益的一種理財形為。是現實生活中儲蓄向投資的有效轉換途徑之一。 信托品種主要是通過以下方式參與到房地產企業(yè)中的。（1）信托貸款。信托投資公司通過設計推出信托品種募集到資金后貸給房地產企業(yè)。這種形式和商業(yè)銀行貸款基本上相同。主要有三種具體方式： A、債權信托。由于上調存款準備金，部分商業(yè)銀行為了緩解頭寸的緊張，將房貸資產出售給信托公司，也可稱為是一種準資產證券化形式。信托以購買信貸資產的途徑間接參與房地產企業(yè)。B、前期貸款。因為商業(yè)銀行對房地產企業(yè)貸款必須在“五證”辦全后才可進行，而對于自有資金不足、進度達不到銀行貸款條件的項目，便可通過信托貸款形式取得資金用于征地、拆遷等前期投入，在此期間再辦理各項審批手續(xù)，當審批通過后再向銀行申請貸款。C、主要貸款。也就是信托貸款直接參與房地產企業(yè)開發(fā)項目的全部過程。與商業(yè)銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個特點：期限較短；對資金及收益安全性要求較高；利率相對較低；單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制(信托合同不超過200份，籌集5000萬每份不低于25萬)；適用于滾動式開發(fā)形式等。 （2）股權信托。房地產股權信托的一般運作模式是集合資金以股權的方式對項目公司投資，信托公司派出董事或財務人員參與項目管理，在信托終止時，項目公司股東或第三方公司溢價回購信托股權。信托投資公司通過募集資金對房地產開發(fā)商階段性持股使大型開發(fā)項目得以順利進行。 “121”號文件中規(guī)定：申請貸款的房地產企業(yè)自有資金不能低于項目總金額的30%。這對于資金規(guī)模上億元的開發(fā)項目而言，注冊資本金最低在3000萬元以上，并且企業(yè)的全部資金不可能只投入在一個在建項目上。去年重慶國投推出的“世紀星城股權信托計劃”是個典型例子?！笆兰o星城”，已取得土地和建設用地許可證，不能滿足30%的下限(30%)，重慶國投發(fā)行股權信托計劃募集2億元對北京順華增資，這樣便可順利申請銀行貸款，而且2億元的使用效益遠在銀行貸款之上，也沒有改變企業(yè)的資產負債結構。作為新的一種信托品種，2003年房地產運用股權信托募集的資金近10億。這種形式的信企合作方式有以下明顯特征：A、對于這種階段性持有的股份在信托期限結束后的處置，現有兩種方式：一是開發(fā)商或公司其它股東回購；二到期拍賣。信托的目的不是去長期控制某家房地產開發(fā)商，而是通過這種方式去運作投資委托的資金以達到預期的理財效果，為委托人(投資者)謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬。 B、股權信托在這份合同中具有擁有表決權的優(yōu)先股的性質，作為股東每年的回報率在合同中是固定的，不參與利潤分成。在信托期限內占到開發(fā)商股份的控股或者相對控股地位，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。這對于房地產企業(yè)的規(guī)范化程度要求也較高，但這是任何一家企業(yè)正常發(fā)展中的起碼要求，也是為了保證信托品種的安全性，收益性。（3）受益權信托。 信托公司以受托的信托財產衍生的權益優(yōu)先享有權對投資者發(fā)行受益權憑證，募集到資金后再讓渡給房地產企業(yè)，是財產信托的一種。中煤信托(中誠信托的前身)去年推出的“榮豐2008財產信托”就是一個很好的受益權信托的典范。，設置財產信托，榮豐公司享有該財產的全部受益權，中煤信托向投資者發(fā)行受益權證，將部分受益權出售給投資者，投資者優(yōu)先于榮豐公司享有這部份權益。按成本價2200元/米計算，可開發(fā)近8萬平米相當于6層6單元的板式樓10棟左右，一個完整的花園式小區(qū)，售完可使開發(fā)商獲取近6000萬元的利潤(扣除融資成本約4%)。這種融資方式最大特點是幾乎不用額外的擔保，而且是資產證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產的未來預期現金流入作為信用基礎去化解讓渡資金使用權中的風險，使資產的有形價值向無形價值延伸、擴展，這樣不僅使得信托的風險隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財產信托可以適當規(guī)避資金信托合同不超過200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。信托財產不屬于信托投資公司的固有財產，當受托人破產清算時，信托財產不屬于破產財產不參與對債權人的分配。對于委托人而言，當委托人破產清算時，信托財產也不得被清算(除非受益人為唯一的，在這種合同里受益人不是唯一的)。 中煤信托推出后得到管理層的默許。從這種角度考慮發(fā)行受益權信托向房地產企業(yè)融資不失為時下首推的一種方式。（4）租賃權信托 租賃權信托，就是商業(yè)房產的所有者將商鋪的租賃權轉讓一定年限，投資者在購買租賃權后自己并不參與經營，而是委托信托公司進行統(tǒng)一管理，享受回報，信托期滿由物業(yè)所有者或承租方回購商鋪剩余年限的租賃權。 愛建新城地下商鋪租賃權信托計劃是由愛建信托集合多個委托人擁有的愛建新城地下商鋪租賃權，委托給上海市第一百貨商店股份有限公司進行經營管理，收取經營收益。第一百貨于信托計劃生效后受托經營管理愛建新城地下商鋪，并于2年后信托計劃期滿受讓剩余年限的租賃權。開發(fā)商愛達置業(yè)將愛建新城地下商鋪的房產所有權抵押給愛建信托，并將與信托財產等值的流動資產信托給愛建信托，作為到期支付信托收益和實現信托目的的履約保證。 從信托財產交付的原始形態(tài)進行分類，租賃權信托屬于集合資金信托的范疇，委托人將其合法擁有的資金交付給信托公司，購買物業(yè)的租賃權，因此在發(fā)行上仍受200份的限制。租賃權轉讓的目的就是用現有的資產為公司或項目融資，改善其現金流水平，其本質就是一種資產證券化產品。 （5） 房地產投資信托（類房地產基金信托） 房地產投資基金（REIT）是指符合特殊法律要求，在股市上市，致力于收購并經營商業(yè)性房地產的公司，其投資、經營項目包括出租用公寓樓、商場、寫字樓、醫(yī)療中心(如養(yǎng)老院)、娛樂場所和倉儲設施等，也有一些REIT從事純金融操作，投資于按揭貸款的組合業(yè)務。由于我國到現在為止仍然沒有出臺產業(yè)基金法，因此也就沒有真正意義上的房地產基金，但國內現在所發(fā)行的某些房地產投資信托產品已具有房地產基金的一些初步特征。 北京國投仿效房地產基金的運作模式，集合運用信托資金購買法國歐尚天津第一店的物業(yè)產權，投資人實際擁有該產權。信托資金所購物業(yè)的租戶是在世界 500 強企業(yè)中排名 175 位的法國歐尚超市集團，目前在全世界范圍內共有大型超市 300 家、小超市 600 家。北京國投與歐尚簽定了 20+20 年的租約，因此信托資金購買的是帶長期、穩(wěn)定租約的房地產項目，這種運作方式在我國房地產金融市場是一大創(chuàng)新。在信托期末，北京國投將以該物業(yè)為依托，發(fā)行下一個信托計劃或處置該物業(yè)用于歸還上一期投資人的本金，另外，開發(fā)商承諾在信托期限內以信托計劃資金上浮10%的價格回購該物業(yè)。 房地產投資信托與租賃權信托的不同之處在于租賃權信托以一種短期信托憑證的形式發(fā)行，具有短期性（2~3年）和優(yōu)先股的特征，而房地產投資信托，如前例中北京國投與歐尚簽訂的20+20年租約是一種長期、穩(wěn)定性的投資。由于立法的缺位，房地產信托只是房地產基金的一個雛形，房地產基金的優(yōu)勢并沒有真正得到發(fā)揮，由于房地產基金是上市發(fā)行的，投資者可以隨時買入或者賣出，而房地產投資信托目前沒有一個交易平臺，不能隨時變現；房地產基金可以同時運作多個項目，領域涉及土地開發(fā)、項目開發(fā)、物業(yè)租賃、資產證券化和不良資產處置，而房地產信托一般只針對單個項目。但是信托受人之托，代人理財的契約關系制度構造了一個天然的基金平臺，是我國房地產基金的先鋒。 （6）優(yōu)先購房權 2004年春節(jié)前，北京國投推出了蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權信托，引起了地產金融業(yè)界和消費者的普遍關注。申請購買該信托產品的消費者首先通過電腦選號獲得購買資格，以相當于兩成購房款的價格購買該信托產品，獲得以6000元/平方米的優(yōu)惠價格購房的資格，該筆資金同時充抵購房首付款，其余八成房款可辦理20年按揭貸款。優(yōu)先購房權可以轉讓，也可以由開發(fā)商今典集團回購。 優(yōu)先購房權的巧妙之處在于通過信托平臺用消費者的錢建房，消費者由間接投資變?yōu)橹苯油顿Y。信托公司的職能在這里變得尤為重要。與委托代理不同，信托公司作為受托人要履行謹慎勤勉之責，由于委托人管理不善造成信托財產損失的，受托人要進行賠償，而在委托代理關系中，委托人損失自負；信托公司還具有專家理財的職能，對信托財產以自己名義統(tǒng)一管理和運用，在委托代理關系中，委托人要對項目進行決策，受托人遵照執(zhí)行，因此對委托人的素質要求較高，不適于廣大投資人。信托制度無疑為普通投資人提供了一個良好的外部理財工具，適應了社會與經濟發(fā)展的要求。 無論是租賃權信托還是優(yōu)先購房權信托，一般都是采取集合資金的模式，由受托人購買某項權利，期滿再由用資機構溢價回購該項權利，實現信托資金的退出。信托公司一般要求融資機構提供抵押或擔保，尤其對于開發(fā)程度比較低的項目，如果沒有安全保證措施，一旦資金鏈條斷裂，項目的風險無疑會大大增加。 （7）爛尾樓信托 位于成都的精圖大廈5年前由于流動資金斷流，已完成了90％的工程被迫停工，并被法院查封，，由于巨額債務和日后的銷售風險無人接手。 衡平信托巧妙地發(fā)揮了信托財產破產隔離的功能，以未來的現金流吸