【正文】 （ 7500－ 3000） 20%＝ 900（萬元） （ 5）應(yīng)納稅總額＝ 5＋ 900＝ 905(萬元 ) 方案 2比方案 1節(jié)省稅費＝ 2824－ 905＝ 1919（萬元） 轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅比較表 轉(zhuǎn)讓在建項目納稅額 轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅額 增（＋）、 減（－） 550 － 550 － － － 885 － 885 5 5 865 － 865 519 900 ＋ 381 合 計 2824 905 － 1919 單位：萬元 2－ 1新設(shè)立的房地產(chǎn) 企業(yè)怎樣確定籌建期？ [例 2－ 16] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年 7月成立， 2023年 2月取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金 2800萬元，然后，公司開始辦理土地使用權(quán)過戶的手續(xù)、搞規(guī)劃設(shè)計、進(jìn)行“三通一平”等項工作，又辦理開工許可證等前期工作，該小區(qū)規(guī)劃為“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”。一直到 2023年 7月才開工施工建設(shè)，在這期間發(fā)生費用 200萬元，財會部門作為“開辦費”處理。工程經(jīng)過一年的施工，于 2023年 9月竣工。開發(fā)成本 5200萬元，可售面積 20230平方米，以單位均價 6700元對外銷售，到 2023年末，房產(chǎn)全部售出。發(fā)生期間費用180萬元，借款利息 420萬元，但不能全部取得銀行借款證明。計算應(yīng)交土地增值稅。 2－ 1 土地是否開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓，土地增值稅納稅效果不同 [例 2－ 17] 鴻祺房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年以 2023萬元拍得一塊土地 ,沒有進(jìn)行土地開發(fā)， 2023年 3月 ,準(zhǔn)備把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ,評估價 5000萬元，由于取得土地后，沒有進(jìn)行任何實質(zhì)性開發(fā)，計算土地增值稅時不得加計扣除，稅負(fù)較重。經(jīng)過稅務(wù)師事務(wù)所籌劃，建議該公司對土地進(jìn)行一級開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓，就可以享受到 30％的加計扣除?；I劃方案：只對土地進(jìn)行前期開發(fā)，如“場地通平”、建造圍墻、舊房拆除、清運殘土等土地開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓，但是，不可以進(jìn)行建筑施工。預(yù)計開發(fā)費用需要 1000萬元，開發(fā)后評估價 6100萬元。計算兩個方案土地增值稅納稅效果。 2－ 1 房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？ [例 2－ 18]、景泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年投入 15000萬元，取得一項土地使用權(quán)。經(jīng)過董事會會議決定，準(zhǔn)備將其中的五分之一土地，用于建造賓館和餐飲娛樂中心，建成之后注冊設(shè)立國泰國際大酒店。賓館的建設(shè)期為 2年，建設(shè)投資預(yù)計需要 13000萬元，預(yù)計建成后賓館房產(chǎn)的公允價 28800萬元。 2－ 1房地產(chǎn) 企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出？ 企業(yè)取得的財政補貼和稅收返還， 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 》 規(guī)定屬于“政府補助”的范疇，計入“營業(yè)外收入”科目。 [例 2－ 19] A房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年 2月支付 2023萬元取得一項土地使用權(quán)。按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，土地出讓金返還 20％， 6月 16日 A公司收到土地出讓金返還 400萬元，應(yīng)當(dāng)如何做賬務(wù)處理？ 方案一、計入“營業(yè)外收入” 借：銀行存款 400萬 貸：營業(yè)外收入 400萬 2－ 增加多少綠化投入，可以免征土地增值稅？ [例 412] 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年開發(fā)京麗苑小區(qū)，項目規(guī)劃為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅， 2023年初，小區(qū)建設(shè)已經(jīng)接近尾聲，商品房正在銷售中。財會人員開始測算土地增值稅的稅負(fù)：該項目取得土地使用權(quán)支付的金額為 4000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)直接成本 6000萬元，項目管理部發(fā)生開發(fā)間接費 100萬元。該小區(qū)可售面積 43000平方米，預(yù)計每平方米均價 4000元，預(yù)計銷售收入總額 17200萬元。城市建設(shè)維護(hù)稅 7％，教育費附加 3％，開發(fā)費用允許按 10％扣除。 土地增值稅測算： （ 1）營業(yè)稅及附加＝ 17200 ％＝ 946（萬元） （ 2）扣除項目金額＝（ 4000＋ 6000＋ 100） 130％＋ 946 ＝ 13130＋ 946＝ 14 076（萬元） （ 3）增值額＝ 17200－ 14076＝ 3124（萬元） （ 4）增值率＝ 3124247。 14076＝ ％ 適用稅率 30％，速算扣除率為 0； （ 5）應(yīng)交土地增值稅＝ 3124 30％－ 0＝ （萬元） 籌劃方案： 準(zhǔn)備進(jìn)一步美化小區(qū)的環(huán)境，增加園林綠化投入。那么，在扣除項目金額 14 076萬元的基礎(chǔ)上，需投入多少資金呢？ 設(shè)：“扣除項目增加額”為 Y1 ，使得 ［ 17200－（ 14076＋ Y1）］ 247。 （ 14076＋ Y1 ）＜ 20％ 解不等式， Y1 ＝ （萬元） 扣除項目金額＝ 130％建造成本＋營業(yè)稅及附加，由于銷售總額不變，營業(yè)稅及附加也不變。 Y1 ＝ 130％建造成本增加額 應(yīng)投入資金＝ 247。 130％＝ 。 所以，投入 ，可以使得增值率低于 20％。 2－ 2企業(yè)清算與兼并處置房地產(chǎn)，土地增值稅納稅效果不同。 [例 2－ 14] B公司由于長期經(jīng)營虧損，經(jīng)過股東會討論作出決定，準(zhǔn)備將其破產(chǎn)清算。在 B公司的清算資產(chǎn)中，土地、房產(chǎn)所占比例較大。土地原價 1000萬元，已經(jīng)攤銷 10年，攤余價值 800萬元；房產(chǎn)原價 1400萬元，已經(jīng)計提折舊 10年，凈值 950萬元。經(jīng)過評估機(jī)構(gòu)評估，土地評估價值 5000萬元，房產(chǎn)評估價值 1500萬元，應(yīng)交土地增值稅計算如下： 第三講 企業(yè)所得稅檢查及稅企爭議焦點問題解析 第一節(jié) 《 稅收專項檢查項目工作方案 》 一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)檢查內(nèi)容 （一）收入總額完整性的檢查。 檢查被查企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、提供勞務(wù)收入、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入、股息紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入、接受捐贈收入及其他收入是否并入收入總額。 特別要關(guān)注其銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益是否并入收入總額； 不征稅收入、免稅收入是否并入收入總額； 代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由其開具發(fā)票的，是否并入收入總額 一次性收款、分期收款、按揭銷售、委托銷售等各種形式的簽約收入，包括簽訂房地產(chǎn)銷售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同的簽約收入，是否并入收入總額； 國稅發(fā) [2023]31號規(guī)定的視同銷售貨物行為，是否并入收入總額； 未完工產(chǎn)品的計稅毛利率及銷售額的確定，是否符合國稅發(fā) [2023]31號的有關(guān)規(guī)定。 檢查其開發(fā)產(chǎn)品（包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品）的銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售收入、預(yù)租收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及成本、費用、損失、稅金等的扣除，是否符合國稅發(fā)[2023]31號等有關(guān)規(guī)定。 檢查其有無故意壓低售價轉(zhuǎn)移收入的行為，有無將已實現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認(rèn)收入的情況。 確定應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入的劃分，檢查其有無將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報等情況。 （二）檢查稅前扣除項目的真實性、合法性 重點檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用，尤其是建安企業(yè)和個人所提供的安裝工程成本是否真實； 重點查看是否存在虛開辦公費、虛開服務(wù)業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費、銷售費用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況。 期間費用、計稅成本的檢查。檢查其是否按國稅發(fā) [2023]31號的有關(guān)規(guī)定，區(qū)分期間費用和歸集開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本； 是否如實按規(guī)定扣除當(dāng)期發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。 要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點，針對會計處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不一致的項目在納稅申報時是否予以調(diào)整，重點檢查各項準(zhǔn)備金、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、租賃費、工資及相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽? （三）重點檢查項目。 檢查應(yīng)付未付、應(yīng)收未收款項的處理情況，是否存在預(yù)售款長期掛“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不按照規(guī)定繳納所得稅問題； 檢查預(yù)提費用、應(yīng)付賬款等科目，對年末留有余額的預(yù)提費用和因債權(quán)人原因無法支付的應(yīng)付賬款應(yīng)調(diào)整成本和收入； 檢查無形資產(chǎn)和長期待攤費用的攤銷是否符合稅法規(guī)定； 檢查企業(yè)按重估價計提折舊的固定資產(chǎn)，看其重估收益是否申報繳納企業(yè)所得稅等。 檢查企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易情況，是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程 ,如建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等 ,通過加大建安成本造價、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤，或委托關(guān)聯(lián)企業(yè)代理銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付高額傭金轉(zhuǎn)移利潤等； 檢查房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理； 有融資性售后回租事項的，對融資性租賃的資產(chǎn)，是否按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，如何在稅前扣除。 第二節(jié) 企業(yè)所得稅 稅企爭議焦點問題解析 3－ 房地產(chǎn)企業(yè)銷售確認(rèn)的原則和條件 ， 已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時確認(rèn)銷售收入 ？ （一）銷售收入確認(rèn)的原則 （ 1）稅法優(yōu)先原則； （ 2）權(quán)責(zé)發(fā)生制原則； （ 3）實質(zhì)重于形式原則； （ 4）凈收益征稅原則； （ 5）配比原則； （ 6）獨立交易原則。 （ 二 ） 銷售確認(rèn)的條件：企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的 ，應(yīng)確認(rèn)收入的實現(xiàn)： （ 1） 商品銷售合同已經(jīng)簽訂 ， 企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； （ 2） 企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán) ， 也沒有實施有效控制； （ 3） 收入的金額能夠可靠地計量； （ 4） 已發(fā)生 或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算 。 討論：房地產(chǎn)公司預(yù)售房并開具了發(fā)票是否應(yīng)確認(rèn)收入 ？ 3－ “買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅 （一）關(guān)于商業(yè)折扣 例 5某房地產(chǎn)公司為了促銷，打出“買一贈一”的廣告，售出別墅一棟， 300平方米，售價 120萬元，贈送一個車庫， 15平方米，市場價 10萬元。應(yīng)當(dāng)怎樣確認(rèn)收入？ 國稅函 [2023]875號 ：企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入。 企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。 《 營業(yè)稅實施細(xì)則 》 ：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除 別墅售價＝ 120247。 （ 120＋ 10） 120＝ （萬元） 車庫售價＝ 120247。 （ 120＋ 10） 10＝ （萬元） 討論： 買住宅增空調(diào)機(jī)怎樣處理？ 例 5乙房地產(chǎn)公司為了促銷，打出“買一贈一”的廣告，售出別墅一棟， 300平方米，售價 1 800 000元，贈送中華牌小汽車一輛，價格 120 000元，增值稅額 20 400元。應(yīng)當(dāng)如何納稅？ 汽車含稅價＝ 120230＋ 20400＝ 140400元 分?jǐn)倓e墅售價＝ 1800000247。 （ 1800000＋ 140400） 1800000 ＝ 1 669 759元 分?jǐn)偲囀蹆r＝ 1800000247。 （ 1800000＋ 140400） 140400 ＝ 130241元