【正文】 平方 200元價(jià)格向外租出。請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ —— 轉(zhuǎn)租營(yíng)業(yè)稅 —— 轉(zhuǎn)租房產(chǎn)稅 —— 轉(zhuǎn)租所得稅 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 一、清算階段所得稅匯算清財(cái)稅處理與籌劃 未完工年度的所得稅預(yù)繳 （ 1）、涉稅風(fēng)險(xiǎn)之一：預(yù)繳數(shù)額計(jì)算風(fēng)險(xiǎn) 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)為所得稅查賬征收企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目位于省會(huì)城市。截止 2023年度累計(jì)虧損 500萬元。 2023年第一季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 8000萬元，取得子公司分紅 150萬元，轉(zhuǎn)讓其持有的股權(quán)取得凈收益 1000萬元，另從當(dāng)?shù)卣〉脽o償資助的補(bǔ)助資金 2023萬元。第一季度的期間費(fèi)用、稅金等共計(jì) 1450萬元。請(qǐng)問：該企業(yè)第一季度所得稅如何預(yù)繳？ 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 一、清算階段所得稅匯算清繳財(cái)稅處理與籌劃 未完工年度的所得稅預(yù)繳 （ 2）、涉稅風(fēng)險(xiǎn)之二：合規(guī)票據(jù)風(fēng)險(xiǎn) 案例 稽查局在檢查某房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，發(fā)現(xiàn) 2023年 1季度企業(yè)預(yù)繳所得稅時(shí)，計(jì)算費(fèi)用扣除項(xiàng)目中，有部分未取得發(fā)票等合法憑證，要求企業(yè)就未取得發(fā)票部分補(bǔ)稅并進(jìn)行處罰。請(qǐng)問是否合理？ 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 一、清算階段所得稅匯算清繳財(cái)稅處理與籌劃 未完工年度所得稅匯算清繳涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員在未完工年度，為調(diào)控所得稅稅負(fù)，在企業(yè)財(cái)務(wù)處理中人為將當(dāng)年度取得的未完工產(chǎn)品銷售收入從預(yù)收賬款科目結(jié)轉(zhuǎn)至主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，同時(shí)從當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本中選擇結(jié)轉(zhuǎn)一部分有發(fā)票的成本，使當(dāng)年度結(jié)轉(zhuǎn)完的收入和成本費(fèi)用基本相當(dāng)，并以此填報(bào)所得稅納稅申報(bào)表。請(qǐng)問有何風(fēng)險(xiǎn)？ 完工年度所得稅匯算清繳風(fēng)險(xiǎn) 如何填表？ 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財(cái)稅處理與籌劃 土地增值稅清算單位涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 1）、分期開發(fā)的清算風(fēng)險(xiǎn) （ 2）、普通住宅與非普通住宅分別清算的涉稅風(fēng)險(xiǎn) 什么是普通住宅？ 《 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知 》 （國(guó)辦發(fā) [2023]26號(hào)）文件制定了關(guān)于普通住宅的基本標(biāo)準(zhǔn)，即住宅小區(qū)建筑容積率在 1． 0以上、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 1． 2倍以下。 同時(shí)規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 普通住宅認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn) 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財(cái)稅處理與籌劃 土地增值稅預(yù)征風(fēng)險(xiǎn) （ 1）、不同性質(zhì)商品房預(yù)征的不同稅率 （ 2）、特殊類型的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)征優(yōu)惠政策 （ 3）、車位收入是否需要預(yù)征 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財(cái)稅處理與籌劃 土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)文件規(guī)定，土地增值稅的清算條件分為正常清算條件和強(qiáng)制清算條件兩類。正常清算條件是指符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： （ 1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （ 2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （ 3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 強(qiáng)制清算條件是指符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： （ 1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （ 2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （ 3）、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （ 4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財(cái)稅處理與籌劃 土地增值稅視同銷售風(fēng)險(xiǎn) 土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn) 先投資非房地產(chǎn)企業(yè)，再變更為房地產(chǎn)企業(yè) 舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn) 《 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財(cái)稅字［ 1995］ 48號(hào)）文件規(guī)定，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn) （ 1） 、按照評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目 （ 2）、不能取得評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的情況 （ 3）、既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的情況 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財(cái)稅處理與籌劃 開發(fā)成本土地增值稅扣除風(fēng)險(xiǎn) （ 1）、土地閑置費(fèi)扣除風(fēng)險(xiǎn) （ 2）、拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除風(fēng)險(xiǎn) （ 3）、共同成本的分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn) （ 4）、建安工程費(fèi)的證據(jù)鏈風(fēng)險(xiǎn) （ 5）、甲供材風(fēng)險(xiǎn) （ 6）、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的開票地風(fēng)險(xiǎn) （ 7）、開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用的認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn) 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財(cái)稅處理與籌劃 利息土地增值稅扣除風(fēng)險(xiǎn) （ 1）、利息不得加計(jì)扣除，必須在清算時(shí)從開發(fā)間接費(fèi)中調(diào)至開發(fā)費(fèi)用。 （ 2）、幾個(gè)項(xiàng)目共同使用一筆借款的，利息應(yīng)按照正確的方法進(jìn)行分?jǐn)?。但如前所述，利息在土地增值稅清算中的分?jǐn)偡椒ㄎ茨苊鞔_，實(shí)踐中存在成本法和建筑面積法的爭(zhēng)議。 （ 3）、金融機(jī)構(gòu)借款利息可以選擇據(jù)實(shí)扣除，非金融機(jī)構(gòu)借款利息不得選擇據(jù)實(shí)扣除。 （ 4）、選擇據(jù)實(shí)扣除利息的，對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 （ 5）、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)未發(fā)生利息，是否可以尋找開發(fā)費(fèi)用按照 10%進(jìn)行扣除？ 期間費(fèi)用扣除風(fēng)險(xiǎn) 是否查賬，比較實(shí)際發(fā)生與 5%孰低？？ 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財(cái)稅處理與籌劃 各種稅金的扣除風(fēng)險(xiǎn) （ 1）、已繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加允許在土地增值稅清算中全額扣除； （ 2）、契稅允許計(jì)入土地成本全額扣除； （ 3）、已繳納的所得稅不得在土地增值稅清算中扣除； （ 4）、印花稅和土地使用稅不得在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中單獨(dú)計(jì)算扣除。這兩個(gè)部分對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講屬于管理費(fèi)用，因此按照比例進(jìn)行扣除。 （ 5）、企業(yè)替第三方支付、代墊、代扣稅款不得在土地增值稅清算中扣除。 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財(cái)稅處理與籌劃 （十）、各種合作開發(fā)模式的土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn) （十一）、土地增值稅核定征收風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)）文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； 符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； 申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財(cái)稅處理與籌劃 （十一）、土地增值稅核定征收風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 國(guó)稅發(fā) [2023]53號(hào) 四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞 核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 總結(jié)： 項(xiàng)目清算階段是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的最后階段，也是納稅管理的最關(guān)鍵階段。無論是完工年度所得稅匯算清繳中關(guān)于開發(fā)成本的最終確認(rèn)和差額調(diào)整，還是土地增值稅清算中的成本確認(rèn)，核心是從稅的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行最后總結(jié)，很多以前階段積累的風(fēng)險(xiǎn)都將在這個(gè)階段爆發(fā)，需要企業(yè)特別關(guān)注。 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 房地產(chǎn)公司設(shè)立階段財(cái)稅 處理與籌劃 公司設(shè)立條件與資質(zhì) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立條件 《 中華人民共和國(guó)公司法 》 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》 第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有 100萬元以上的注冊(cè)資本；（二）有 4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。 公司出資方式與注冊(cè)資本 房地產(chǎn)企業(yè)出資方式 貨幣出資 非貨幣資產(chǎn)出資：土地使用權(quán)出資、在建工程出資、不動(dòng)產(chǎn)出資 案例 11：甲公司以 100畝土地的土地使用權(quán)出資，評(píng)估折價(jià) 6000萬元（在甲公司賬面原值為 3000萬元），乙公司以貨幣資金出資 4000萬元，雙方共同成立丙房地產(chǎn)公司，請(qǐng)分析三方涉稅問題。 如果丙為非房地產(chǎn)公司，又有什么變化？ 如果甲公司是以自建房屋出資，涉稅處理有什么變化？ 如果丙公司一年后將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如何納稅？ 如果甲公司半年后將股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如何納稅？ 公司出資方式與注冊(cè)資本 房地產(chǎn)企業(yè)出資方式 非貨幣資產(chǎn)出資 土地使用權(quán)出資、在建工程出資、不動(dòng)產(chǎn)出資 案例 1— 2：甲公司以 100畝土地的土地使用權(quán)對(duì)乙房地產(chǎn)公司出資，評(píng)估折價(jià) 6000萬元（在甲公司賬面原值為 3000萬元），由于乙公司每股凈資產(chǎn) 2元，因此甲方折價(jià) 3000萬股，請(qǐng)分析雙方財(cái)務(wù)處理及涉稅問題。 案例 1— 3：甲公司以 100畝土地的土地使用權(quán)對(duì)出資，評(píng)估折價(jià) 6000萬元（在甲公司賬面原值為 3000萬元），甲僅同意以其中 3000萬折價(jià)入股，其余 3000萬不能計(jì)入資本公積，請(qǐng)問如何處理？ 公司出資方式與注冊(cè)資本 房地產(chǎn)企業(yè)出資方式 非貨幣資產(chǎn)出資 土地使用權(quán)出資、在建工程出資、不動(dòng)產(chǎn)出資 案例 14：自然人甲以 1000平方寫字樓出資，評(píng)估折價(jià) 1000萬元（甲的購(gòu)買價(jià)格為 500萬元），乙公司以貨幣資金出資 1000萬元，雙方共同成立丙公司，請(qǐng)分析三方涉稅問題。 公司出資方式與注冊(cè)資本 房地產(chǎn)企業(yè)出資方式 其他出資方式 股權(quán)出資： 《 股權(quán)出資登記管理辦法 》 債權(quán)出資 公司架構(gòu)設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的全局觀 —— 架構(gòu)思想 架構(gòu)一種預(yù)先的設(shè)計(jì)和安排，是指房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略的指引下，在企業(yè)設(shè)立中綜合考慮各方面因素，尤其是納稅管理因素，最終形成的管理體系。 企業(yè)一 企業(yè)二 企業(yè)三 企業(yè)四 股本架構(gòu) 業(yè)務(wù)架構(gòu) 組織架構(gòu) 地域架構(gòu) 財(cái)務(wù)核算 架構(gòu) 成本收益 架構(gòu) 企 業(yè) 群 架 構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu) 資產(chǎn)架構(gòu) 公司架構(gòu)設(shè)計(jì) 房地產(chǎn) 企業(yè)群架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu)是指決策層對(duì)旗下企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)相互之間 產(chǎn)權(quán)關(guān)系、資產(chǎn)關(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)系 等所進(jìn)行的重新設(shè)計(jì)和安排，以達(dá)到某種特定目的。 避稅目的 安全目的 融資目的 公司架構(gòu)設(shè)計(jì) 房地產(chǎn) 企業(yè)群架構(gòu)之產(chǎn)權(quán)架構(gòu) 產(chǎn)權(quán)架構(gòu)之控制權(quán)之爭(zhēng) 房地產(chǎn)企業(yè)合作中的控制權(quán)問題 產(chǎn)權(quán)架構(gòu)之異地運(yùn)營(yíng)模式 子公司與分公司 產(chǎn)權(quán)架構(gòu)之風(fēng)險(xiǎn)控制模式 緊密企業(yè)與非緊密企業(yè) 公司架構(gòu)設(shè)計(jì) 房地產(chǎn) 企業(yè)群架構(gòu)之資產(chǎn)架構(gòu) 資產(chǎn)所有權(quán)的安排與調(diào)整 資產(chǎn)架構(gòu)與業(yè)務(wù)架構(gòu)的關(guān)系 折舊或攤銷的問題 土地使用權(quán)歸屬問題 企業(yè)群資產(chǎn)安排之酒店經(jīng)營(yíng)案例 資產(chǎn)所有權(quán)的“明星企業(yè)”模式 公司架構(gòu)設(shè)計(jì) 房地產(chǎn) 企業(yè)群架構(gòu)之業(yè)務(wù)架構(gòu) 多元戰(zhàn)略中的業(yè)務(wù)架構(gòu) 某集團(tuán)公司 生物制藥 酒店餐飲 房地產(chǎn) 商業(yè)超市 公司架構(gòu)設(shè)計(jì) 房地產(chǎn) 企業(yè)群架構(gòu)之業(yè)務(wù)架構(gòu) 專業(yè)化戰(zhàn)略中的業(yè)務(wù)架構(gòu) 原土地 持有人 拆遷補(bǔ)償戶 規(guī)劃設(shè)計(jì) 單位 土建單位 銷售代理 公司 裝飾裝修 單位 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 可行性分析 與咨詢 廣告公司 園林綠化 公司架構(gòu)設(shè)計(jì) 房地產(chǎn) 單一企業(yè)架構(gòu) 股本架構(gòu) 業(yè)務(wù)架構(gòu)