【正文】 清算的總建筑面積 ? 注：要符合同一物業(yè)類型 91 清算后轉(zhuǎn)讓舊房 ? 2023云南關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充意見(jiàn) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造商品房，已自用或出租使用年限在 2年以上 (不含 2年 )再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。如果物業(yè)公司將出租收益轉(zhuǎn)存業(yè)主維修基金，不涉及企業(yè)所得稅 ? 注：不允許買斷租賃權(quán) 88 89 贈(zèng)送裝修 ? 將銷售收入分解為商品房銷售收入和裝修收入，開(kāi)發(fā)商從而少交土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，逃避預(yù)交所得稅，業(yè)主少交契稅。 ? （人防工程只允許出租） 85 合同明確約定（續(xù)） ? 出售使用權(quán)，按照出租不動(dòng)產(chǎn)處理，需要計(jì)算營(yíng)業(yè)稅等 ? 對(duì)應(yīng)的占地面積不得作為住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)） ? 對(duì)應(yīng)的建造成本不得作為住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本（公共配套設(shè)施費(fèi)） ? 轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商的固定資產(chǎn) 86 合同沒(méi)有明確約定 ? 如果在商品房買賣合同中沒(méi)有明確約定，則產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，但由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，則按照出租不動(dòng)產(chǎn)處理。 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。 ? 第二百二十六條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。 76 分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（續(xù)） ? 借：應(yīng)付股利 —— xxx ? 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ? 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ? 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ? 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) — 營(yíng)業(yè)稅 ? — 土地增值稅 77 出租收入 ? 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十五條第二款 ? 納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ? 借：應(yīng)付賬款 開(kāi)發(fā)商品抵債金額 ? 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 開(kāi)發(fā)商品公允價(jià)格 ? 營(yíng)業(yè)外收入 差額 ? 如果不存在公允價(jià)值，按照組成計(jì)稅價(jià)格和實(shí)際抵債金額孰高的原則確認(rèn)預(yù)售收入 ? 1991財(cái)農(nóng)稅 37號(hào)關(guān)于以房抵債征收契稅的復(fù)函 對(duì)外股權(quán)投資（營(yíng)業(yè)稅） ? 2023財(cái)稅 191號(hào)關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 ? 一、以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ? 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提稅前扣除的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)納入跟蹤管理，對(duì)于按規(guī)定應(yīng)繳納但是超過(guò) 3年仍未上交的，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后年度實(shí)際支付時(shí)再準(zhǔn)予稅前扣除。 ? 注：提供工程施工合同和建設(shè)工程規(guī)劃備案材料（含造價(jià)工程師編制的預(yù)算造價(jià)） ? 園林綠化屬于基礎(chǔ)設(shè)施 ，不包括在內(nèi) 59 預(yù)計(jì)工程成本（續(xù) 2） ? (三 )應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 ? 注：主要對(duì)應(yīng)書(shū)面合同約定的付款期限沒(méi)有屆滿的金額，不包括約定的付款期限已經(jīng)屆滿但沒(méi)有實(shí)際付款的金額，以及建設(shè)方提供的設(shè)備款。 ? (三 ) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 。 53 土地增值稅調(diào)整 ? 2023國(guó)稅函 220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 ? 土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 ? 注：代收的有線電視、燃?xì)獬跹b費(fèi)等公用事業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)參照?qǐng)?zhí)行 48 代收款項(xiàng)（開(kāi)發(fā)商） ? 如果開(kāi)發(fā)商以自己的名義統(tǒng)一收款，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，但轉(zhuǎn)付相關(guān)單位的金額可以作為開(kāi)發(fā)成本在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)申報(bào)扣除，但土地增值稅不允許加計(jì)扣除 ? 如果開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一收款，但開(kāi)具相關(guān)單位的發(fā)票，則不計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，但轉(zhuǎn)付相關(guān)單位的金額也不允許作為開(kāi)發(fā)成本處理 49 代收款項(xiàng)（票據(jù)） ? 2023長(zhǎng)春關(guān)于明確營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 111 ? 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的煤氣安裝費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)等費(fèi)用，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用有關(guān)部門(mén)的合法票據(jù)直接開(kāi)據(jù)給業(yè)戶的，則不屬于代收代墊款項(xiàng)，不征收營(yíng)業(yè)稅。 ? 如果沒(méi)有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費(fèi)是為了在以后會(huì)計(jì)年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費(fèi)于相關(guān)廣告見(jiàn)諸于媒體時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)按照會(huì)計(jì)規(guī)范的要求，在辦理竣工決算前不需要在賬簿上記載會(huì)計(jì)收入和成本，但按照稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整，否則屬于 “進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)” 34 虧損彌補(bǔ) ? 2023國(guó)稅函 635號(hào)關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問(wèn)題的通知 ? 注：季度申報(bào)可以彌補(bǔ)以前年度虧損，但第一季度的申報(bào)如果在上年度匯算清繳前，無(wú)法彌補(bǔ)上年度虧損 ? 從新的季度申報(bào)表的邏輯結(jié)構(gòu)分析，也可以彌補(bǔ)當(dāng)年以前季度的虧損 ? 季度預(yù)繳申報(bào)表 35 廣告宣傳和業(yè)務(wù)招待 ? 2023國(guó)稅發(fā) 31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 （明確廢止） ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。 ? （二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 24 25 預(yù)售款的會(huì)計(jì)處理 ? 2023企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào) —— 收入 ? 2023國(guó)稅函 875號(hào)關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知 ? 成本可靠計(jì)量標(biāo)志一般認(rèn)為應(yīng)辦理 竣工決算。在這段期間，開(kāi)發(fā)商保留控制權(quán)，用于售樓部或樣板間、家居展示等用途。 ? 注：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品內(nèi)的樣板房裝修費(fèi) 16 樣板房 ? 2023廣州土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引 ? 三 (四 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用； 對(duì)在銷售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 ? 指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 ? 2023公告第 25號(hào)企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法 44 11 委托銷售 ? 六（四）采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ? 品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 ? 注 2：實(shí)際工作中應(yīng)按照企業(yè)在內(nèi)部 認(rèn)購(gòu)階段取得的預(yù)售款預(yù)征所得稅，但有關(guān)行政部門(mén)判定該收入為非法收入除外。商品房預(yù)售 ? 2023中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ? 第四十五條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ? （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得 土地使用權(quán)證 書(shū)； ? （二）持有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ； ? （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ? （四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。