房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范教材-資料下載頁(yè)
2025-02-22 11:44本頁(yè)面
【正文】 以后，甲方供材的發(fā)票都可以直接在開發(fā)企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除，而無需所謂的“發(fā)票轉(zhuǎn)換” （二）稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)甲方供材關(guān)注兩點(diǎn)： 由于建筑企業(yè)開具發(fā)票金額和繳納營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額有可能不一致，檢查建筑企業(yè)是否按照規(guī)定足額繳納了營(yíng)業(yè)稅； 開發(fā)企業(yè)：是否重復(fù)列支成本。將材料發(fā)票重復(fù)列支。 （三）財(cái)稅 【 2023】 177號(hào)文件已經(jīng)作廢，地產(chǎn)企業(yè)沒有為建安企業(yè)代扣代繳營(yíng)業(yè)稅款的義務(wù)。 （四）材料和設(shè)備的區(qū)別（因甲供設(shè)備不繳納營(yíng)業(yè)稅） 第六部分 地下車庫(kù) 車位與所得稅、土增稅 計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，可售車位的開發(fā)成本應(yīng)與其它開發(fā)產(chǎn)品一樣，正常分?jǐn)偣餐杀?，分?jǐn)偡椒ǎ梢园凑?《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)）第二十九條、三十條的規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偂＠玫叵禄A(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理，其成本費(fèi)用由可售面積承擔(dān)。 計(jì)算土地增值稅時(shí)，利用人防設(shè)施建造的車位對(duì)外銷售，根據(jù) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)第三點(diǎn)規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費(fèi)用可以扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對(duì)取得銷售收入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車位契稅 。 第七部分 利息費(fèi)用 一、 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例 》 的規(guī)定，“借款合同”是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)與借款人之間簽訂的借款合同（不包括銀行同業(yè)拆借合同）。因此，非金融機(jī)構(gòu)之間的借款合同不需繳納印花稅。 二、具有資金池理念的企業(yè)集團(tuán)： 國(guó)稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)文件第 21條（無需發(fā)票） 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 要求： A、同一集團(tuán)，關(guān)聯(lián)企業(yè)不算。 B、不準(zhǔn)有利差。 （根據(jù)統(tǒng)借統(tǒng)貸原則，集團(tuán)公司核心企業(yè)借款在沒有利差的情況下，因允許不計(jì)相關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)）。 三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題（國(guó)稅函 【 2023】 220號(hào)）： （ a）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 （ b）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 關(guān)注點(diǎn) ： 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。（即：全部用自有資金的，也按照 10%扣除）。 上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 四、向個(gè)人支付的利息費(fèi)用是否允許稅前扣除，是否開發(fā)票。 不劃算，要交個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅。 第八部分 其他 一、一級(jí)土地開發(fā)：國(guó)稅發(fā) 2023年第 15號(hào)： 強(qiáng)調(diào)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，可以不交納營(yíng)業(yè)稅。如果收益是成本固定比例就要繳納。該公告自2023年 5月 1日起施行。本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行；納稅人已繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照本公告規(guī)定予以退稅。 演講完畢，謝謝觀看！
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