房地產企業(yè)涉稅政策解析與稽查風險防范教材-資料下載頁
2025-02-22 11:44本頁面
【正文】 以后，甲方供材的發(fā)票都可以直接在開發(fā)企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除，而無需所謂的“發(fā)票轉換” （二）稅務機關對甲方供材關注兩點： 由于建筑企業(yè)開具發(fā)票金額和繳納營業(yè)稅營業(yè)額有可能不一致，檢查建筑企業(yè)是否按照規(guī)定足額繳納了營業(yè)稅； 開發(fā)企業(yè)：是否重復列支成本。將材料發(fā)票重復列支。 （三）財稅 【 2023】 177號文件已經作廢，地產企業(yè)沒有為建安企業(yè)代扣代繳營業(yè)稅款的義務。 （四）材料和設備的區(qū)別（因甲供設備不繳納營業(yè)稅） 第六部分 地下車庫 車位與所得稅、土增稅 計算企業(yè)所得稅時，可售車位的開發(fā)成本應與其它開發(fā)產品一樣，正常分攤共同成本，分攤方法，可以按照 《 房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) [2023]31號）第二十九條、三十條的規(guī)定進行分攤。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理，其成本費用由可售面積承擔。 計算土地增值稅時，利用人防設施建造的車位對外銷售，根據 《 國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]187號）第四條第（三）項第三點規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費用可以扣除。 房地產企業(yè)出售的地下停車位，以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取得銷售收入應繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產權手續(xù)，不需要繳納車位契稅 。 第七部分 利息費用 一、 根據 《 中華人民共和國印花稅暫行條例 》 的規(guī)定，“借款合同”是指銀行或其他金融機構與借款人之間簽訂的借款合同（不包括銀行同業(yè)拆借合同）。因此，非金融機構之間的借款合同不需繳納印花稅。 二、具有資金池理念的企業(yè)集團： 國稅發(fā) 【 2023】 31號文件第 21條（無需發(fā)票） 企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。 要求： A、同一集團，關聯(lián)企業(yè)不算。 B、不準有利差。 （根據統(tǒng)借統(tǒng)貸原則，集團公司核心企業(yè)借款在沒有利差的情況下，因允許不計相關流轉稅費）。 三、房地產開發(fā)費用的扣除問題（國稅函 【 2023】 220號）： （ a）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的 5%以內計算扣除。 （ b）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的 10%以內計算扣除。 關注點 ： 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。（即：全部用自有資金的，也按照 10%扣除）。 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 四、向個人支付的利息費用是否允許稅前扣除，是否開發(fā)票。 不劃算，要交個稅和營業(yè)稅。 第八部分 其他 一、一級土地開發(fā)：國稅發(fā) 2023年第 15號： 強調共擔風險的情況下，可以不交納營業(yè)稅。如果收益是成本固定比例就要繳納。該公告自2023年 5月 1日起施行。本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行；納稅人已繳納稅款的，稅務機關應按照本公告規(guī)定予以退稅。 演講完畢，謝謝觀看！
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