【正文】 分析： 稅法規(guī)定 ,納稅人應(yīng)當(dāng)自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起確認(rèn)收入，房地產(chǎn)公司在 2023年 5月收取租金時(shí)不做收入。應(yīng)在 2023年 10月確認(rèn)租金收入，金額為 12（萬元）。 也可分期確認(rèn) 4萬元收入。五、其他收入（特別規(guī)定）? （一）、買一贈一銷售的處理? 《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函 [2023]875號）? 企業(yè)以 買一贈一等 方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。 【例 39】 某房地產(chǎn)公司 2023年 5月賣給張先生一套住宅，銷售載明房屋總價(jià)款是 48萬元，另外附加條款規(guī)定，贈送 2匹 TCL掛式空調(diào)機(jī)一臺（市場價(jià) 2800元）。 2023年 7月賣給李女士住宅一套，銷售合同約定房屋總價(jià)款為 56萬元，另外附加條款規(guī)定贈送地下車位（有產(chǎn)權(quán)）一個(gè)，該房屋的公允價(jià)值大約 48萬元、車位的公允價(jià)值大約 10萬元，問，就以上業(yè)務(wù)公司應(yīng)該如何確認(rèn)收入？（一）、買一贈一銷售的處理分析： （ 1）國稅函 [2023]875號所說的 “ 買一贈一 ” 是指 “組合銷售本企業(yè)商品（產(chǎn)品） ” ， 所銷售和贈與的商品產(chǎn)品均應(yīng)是 “ 本企業(yè)的 ” 的商品（產(chǎn)品）。按照這一規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋贈送的空調(diào)、太陽能熱水器等家用物品，因不是本企業(yè)商品（產(chǎn)品），應(yīng)該不屬于國稅函 [2023]875號文件規(guī)定的范圍。所贈空調(diào)、熱水器的價(jià)值應(yīng)計(jì)入企業(yè)的銷售費(fèi)用。 5月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入 480000元。（一）、買一贈一銷售的處理 （ 2）所贈車位、車庫，屬于本企業(yè)的產(chǎn)品，應(yīng)該按照國稅函 [2023]875號文件規(guī)定處理。該公司應(yīng)按如下方法確認(rèn)收入： ① 房屋和車位的公允價(jià)值比為： 房屋占＝ 4800000247。(480000 ＋ 100000)100% ＝% 車位占＝ 100000247。(480000 ＋ 100000)100% ＝ % ② 應(yīng)確認(rèn)收入： 應(yīng)確認(rèn)銷售房屋收入＝ 560000% ＝ 463456元 應(yīng)確認(rèn)銷售車位收入＝ 560000% ＝ 96544元（一）、買一贈一銷售的處理第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：(一 )凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方 (即合作、合資方，下同 )分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。國稅發(fā) [2023]31號文件：（二）、合作開發(fā)收入(二 )凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理 :1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。（ 注：與國稅發(fā) [2023]31號基本相同；不同的是，國稅發(fā)[2023]31號規(guī)定 “投資方取得的利息、紅利應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)稅處理 ”）（二）、合作開發(fā)收入 【例 310】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司與 A公司合作（合資）開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，合同約定投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品， A公司投資額為 800萬元，該項(xiàng)目于 2023年 12月完工，按約定 A公司分得銷售成本為 1000萬元的房屋，問如何進(jìn)行企業(yè)所得稅處理？假如未結(jié)算計(jì)稅成本分得房屋又應(yīng)如何進(jìn)行企業(yè)所得稅處理？（二）、合作開發(fā)收入分析： 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 ? 在已結(jié)算計(jì)稅成本的情況下：計(jì)稅成本與投資額的差額 =1000－ 800=200萬，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 200萬元。（差額為負(fù)數(shù)，調(diào)減應(yīng)納稅所得額；差額為正數(shù)調(diào)增應(yīng)納稅所得額）。 在未結(jié)算計(jì)稅成本的情況下：應(yīng)將投資額 800萬按規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算調(diào)整應(yīng)納稅所得額。（二）、合作開發(fā)收入《企業(yè)所得稅法》第六條：企業(yè)從各種來源取得的收益都應(yīng)該確認(rèn)為收入。因此違約金收入也應(yīng)確認(rèn)為收入；按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》應(yīng)屬于其他業(yè)務(wù)收入。（三）、房地產(chǎn)企業(yè)違約金收入 【例 311】 某房地產(chǎn)公司 2023年 7月共取得兩筆違約金收入。一筆是某購房戶因?yàn)槲窗雌谥Ц顿彿靠钪Ц兜倪`約金 2023元，一筆是某建筑公司因?yàn)楣こ萄悠谥Ц兜倪`約金 50000元。問：企業(yè)就這兩筆違約金會計(jì)上應(yīng)該如何處理？在稅收上處理有何不同？ （ 1）會計(jì)上，這兩筆違約金均應(yīng)作為企業(yè)收入處理。實(shí)際工作中應(yīng)計(jì)入 “ 營業(yè)外收入 ” 科目。也有的企業(yè)將購房違約金收入直接計(jì)入 “ 預(yù)收帳款 ” 或 “ 銷售收入 ” ；將工程延期違約金收入沖減了 “ 開發(fā)成本 — 建安成本 ” 。以上處理均可以，但是絕對不可以利用 “ 其他往來 ”“ 盈余公積 ”“ 職工福利費(fèi) ” 等賬戶隱瞞、轉(zhuǎn)移收入。分析：（三）、房地產(chǎn)企業(yè)違約金收入（ 2）在稅收上處理有所不同。首先，從企業(yè)所得稅的角度，二者都是企業(yè)收入的一部分；其次，從營業(yè)稅的角度，取得的購房戶違約金，與企業(yè)銷售有直接關(guān)系，應(yīng)作為企業(yè)銷售收入的一部分，計(jì)算繳納營業(yè)稅。而從建筑公司取得違約金，與企業(yè)的銷售沒有關(guān)系，不需要繳納營業(yè)稅。（ 四）、關(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費(fèi)收入的確認(rèn)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國稅函〔 2023〕 98號） 新稅法實(shí)施前已按其他方式計(jì)入當(dāng)期收入的利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入，在新稅法實(shí)施后，凡與按合同約定支付時(shí)間確認(rèn)的收入額發(fā)生變化的，應(yīng)將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認(rèn)的收入額后的差額，確認(rèn)為當(dāng)期收入。 ?（三）、房地產(chǎn)企業(yè)違約金收入 【例 312】 某房地產(chǎn)公司 2023年 7月 1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年， 2023年 6月 30日到期，每年租金 60萬元。租金于 2023年 6月 25日至 31日之間一次付清。 2023年企業(yè)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)租金收入 30萬元，問 2023年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？ 按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。依以上規(guī)定：房地產(chǎn)公司應(yīng)于 2023年 6月確認(rèn)收入 180萬元，因此， 2023年不應(yīng)確認(rèn)收入。由于 2023年已經(jīng)確認(rèn)收入 30萬元， 2023年 6月實(shí)際應(yīng)確認(rèn)收入 150萬元。 也可均勻分期確認(rèn)收入（國稅函【 2023】 79號）。分析： （ 四）、關(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費(fèi)收入的確認(rèn)（五）政策性搬遷和處置收入?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函 [2023]118號）政策性搬遷或處置收入的概念：企業(yè)政策性搬遷和處置收入：是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷 (包括部分搬遷或部分拆除 )或處置相關(guān)資產(chǎn)， “按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入 ”、 “處置相關(guān)資產(chǎn)收入 ”、以及 “通過市場(招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式 )取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入 ”。政策性搬遷或處置收入的企業(yè)所得稅處理：（ 1）企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的：用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán) (以下簡稱重置固定資產(chǎn) )，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額 。（ 2）企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告的：應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅 。（五）政策性搬遷和處置收入。（ 3）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)：可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。（ 4）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。 （五）政策性搬遷和處置收入。第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的稅務(wù)處理一、房地產(chǎn)企業(yè)成本扣除原則企業(yè)使用或者銷售存貨，按照規(guī)定計(jì)算的存貨成本，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除?！镀髽I(yè)所得稅法》第十五條：一、開發(fā)產(chǎn)品成本的概念在 國稅發(fā)【 2023】 31號文件中，專門設(shè)立了兩章來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本、費(fèi)用扣除。第三章 ： 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理（ 1124條）第四章： 計(jì)稅成本的核算（ 2535條）企業(yè)所得稅四大扣除項(xiàng)目： （《 企業(yè)所得稅法 》第八條）（對象化的費(fèi)用）（一般來說都是共性的稅收政策）一、開發(fā)產(chǎn)品成本的概念第二十五條 計(jì)稅成本 是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品 (包括固定資產(chǎn)，下同 )過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入 某項(xiàng) 成本對象 的各項(xiàng)費(fèi)用。即：對象化的成本。（ 這次提出了成本對象的概念 ）二、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容? 　? 第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下： ? 　　 (一 )土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 。指為取得土地開發(fā)使用權(quán) (或開發(fā)權(quán) )而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 ? 將土地成本分配到有關(guān)房屋開發(fā)成本對象中，借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本，貸：開發(fā)成本 —— 自用土地開發(fā)成本（未進(jìn)行一級開發(fā)）?；蛸J：銀行存款，或貸：代建費(fèi)用等（以路換地等形式）或貸：開發(fā)產(chǎn)品。? 　　 　 注意：土地使用稅是期間費(fèi)用。二、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容? 　 (二 )前期工程費(fèi) 。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。 ? 如果能分清成本對象，應(yīng)在 “開發(fā)成本 ——前期工程費(fèi) ”中進(jìn)行歸集。如果分不清成本對象，也應(yīng)該先歸集，然后按 2個(gè)或 2個(gè)以上的成本對象按 “建筑面積法 ”將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本對象中。在前期工程費(fèi)科目中核算。二、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容? (三 )建筑安裝工程費(fèi) 。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，按不同的施工方式，分為發(fā)包和自營兩種方式進(jìn)行開發(fā)。? ：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接計(jì)入成本對象的 “建筑安裝工程費(fèi) ”項(xiàng)目。如果房地產(chǎn)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按照各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)比例，計(jì)算其標(biāo)價(jià)，即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)用。二、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容? 例：某房地產(chǎn)公司將 A、 B兩棟住宅樓的建筑安裝工程以招標(biāo)形式出包給甲建筑施工公司，標(biāo)價(jià)為 1000萬元， A棟住宅的預(yù)算造價(jià)為 720萬元， B棟住宅數(shù)的預(yù)算造價(jià) 480萬元。在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按下列方法計(jì)算 A、 B樓的建筑安裝工程費(fèi)。? A樓的建筑安裝工程費(fèi)=1000720247。1200=600（萬元）? B樓的建筑安裝工程費(fèi)=1000480247。1200=400萬元? ：其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用：二、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容? 一般可直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本對象的 “建筑安裝工程費(fèi) ”成本項(xiàng)目，貸記： “開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ”科目，貸記 “應(yīng)付職工薪酬 ”、