【正文】 在銷售房地產(chǎn)時進行預提。 ? ，應進行匯算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務機關審核同意后執(zhí)行。 ? （五）外資房地產(chǎn)：計算公式 ? 本期可列支工程成本費用 =可售總成本費用 247?？偪墒勖娣e已售面積 +預提成本費用 ? （六）注意事項： ? 指按照每份產(chǎn)權證（或銷售契約）上所載明的面積相加得出。若開發(fā)商以合同約定的時間來確認銷售收入，已售面積按照銷售收入除以銷售單價換算得出。 ? 指 完工工程 按照房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目 可售面積證書中確定的面積 。 未完工工程 按照建委 立項批復確認的面積 計算，項目完工后再按實際調(diào)整。 ? 企業(yè)按照工程完工進度對工程成本進行 暫估入帳 。如：混凝土投放量、建筑安裝工程進度。 ? 閩國稅發(fā) [2023]82號 ?外資房地產(chǎn) )： ? 《通知》第五條規(guī)定要計入“可售總成本費用”的費用是指按照財務制度規(guī)定直接計入開發(fā)成本的費用，對于財務制度中未明確應計入開發(fā)成本的期間費用可不計入“可售總成本費用”中 . ? 實際工作可借鑒解釋（注無法律效力）： ? 當年可分攤成本費用的計算分兩種情況： ? ? ①按照批準的投資規(guī)?；蚋潘銛?shù)確定的 ? 當年可分攤的成本費用 =可售總成本費用247?？偪墒勖娣e 當年已售面積 ? ? ②按實際發(fā)生數(shù)確定成本費用的 ? 當年可分攤的成本費用 =（以往年度已售面積 +當年已售面積） 247。 總可售面積 （以往年度實際發(fā)生的成本費用 +當年實際發(fā)生的成本費用）以往年度已售面積 247。 總可售面積 以往年度實際發(fā)生的成本費用 . ? （七）限額扣除項目 ? ? ? ? ? ? （七）限額扣除項目 ? ? 房地產(chǎn)企業(yè)交際應酬費按年計算，全年銷貨凈額在 1500萬元以下的，不得超過銷貨凈額的千分之五；全年銷貨凈額超過 1500萬元以上的部分，不得超過銷貨凈額的千分之三 . ? ? ①企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)、經(jīng)營有關的合理的借款利息，應當提供借款付息的證明文件，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關審核同意后，準予列支。 ? 企業(yè)借款用于固定資產(chǎn)的購置、建造或者無形資產(chǎn)的受讓、開發(fā)，在該項資產(chǎn)投入使用前發(fā)生的利息，應當計人固定資產(chǎn)的原價。 ? 本條第一款所說的合理的借款利息，是指按不高于一般商業(yè)貸款利率計算的利息。 ? 摘自細則第二十五條 (注：請參閱國稅發(fā)［ 2023］ 80號 ) ? （七）限額扣除項目 ? ? ②投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應繳資本額的外商投資企業(yè)，對外借款所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本與在規(guī)定期限內(nèi)應繳資本的差額應計付的利息，在計算企業(yè)應納稅所得額時，不予列支。 ? ③外商投資企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營困難，又難以從金融機構借到款，而從民間籌措資金所支付的利息列支問題，如果不存在變相的分劈紅利等問題，可以從寬掌握處理。 ? 摘自國稅函發(fā)［ 1991］ 326號《國家稅務局關于外商投資企業(yè)利息列支問題的批復》 ? （七）限額扣除項目 ? ? ? ①外商投資企業(yè)和外國企業(yè)發(fā)生的房屋裝修費，凡房屋產(chǎn)權屬于本企業(yè)擁有的，其投入使用前所發(fā)生的房屋裝修費，應并人房屋價格，按照稅法所規(guī)定的房屋固定資產(chǎn)折舊年限計提折舊；房屋投資使用后所發(fā)生的房屋裝修費，可在房屋重新裝修后投入使用的次月開始，按5年平均攤銷。 ? ②外商投資企業(yè)和外國企業(yè)發(fā)生的房屋裝修費，凡房屋產(chǎn)權不屬于本企業(yè)的，可在房屋裝修后投入使用的次月開始，按 5年平均攤銷。 ? 摘自國稅函［ 2023］ 704號《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)房屋裝修費稅務處理問題的批復》 ? （七）限額扣除項目 ? ? 企業(yè)租用廠房、場地、飯店、賓館、招待所等作為生產(chǎn)、經(jīng)營場所，作為承租方的企業(yè)直接向有關部門支付的土地使用費，應轉(zhuǎn)作出租方的支出項目，由出租方開具相應的租金收入發(fā)票，承租方依據(jù)租金收入發(fā)票所列的場地租金數(shù)額在稅前扣除。 ? 摘自國稅函發(fā)【 1994】 80號 ? （七）限額扣除項目 ? ? 企業(yè)購買其他企業(yè)部分廠房、設備等資產(chǎn)之外還支付給對方補償金，如富余職工安置費、離退休職工醫(yī)療、房租、煤氣補貼等，對于這部分補償金，屬于購進或受讓資產(chǎn)有關的費用支出，原則上應按合理方法分項計入所購資產(chǎn)的原值，隨所購資產(chǎn)按照有關規(guī)定計提折舊或攤銷。 ? 如所購資產(chǎn)項目復雜，補償金不易分項計入所購資產(chǎn)原值，也可視同無形資產(chǎn)支出，在資產(chǎn)購買合同生效之日后不少于十年的期限內(nèi)平均攤銷；資產(chǎn)購買合同生效之日的企業(yè)剩余生產(chǎn)經(jīng)營期不足十年的，在企業(yè)剩余生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)平均攤銷。 摘自國稅函［ 1996］ 186號 . 第五部份 :關于征收管理問題 內(nèi)資房地產(chǎn)： （一）稅前扣除的管理 ，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。 、資料不全的（包括不提供稅務鑒定報告）， 要及時補辦有關手續(xù)、資料，否則不得在稅前扣除。 （二）核定征收 、行政法規(guī)規(guī)定不設賬簿 、行政法規(guī)規(guī)定應當設置但未設置賬簿 ，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬 ? ，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報 ? ，又無正當理由 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)以上情形之一的，稅務機關可對其 以往 應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范。同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得 事先 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 關于適用減免稅政策問題 內(nèi)資房地產(chǎn)： 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠（涵蓋所有新辦企業(yè)）。 ? 外資房地產(chǎn) ? 1991年 7月 1日前成立的中外合資經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)可享受企業(yè)所得稅兩免三減半的優(yōu)惠政策。 ? 1991年 7月 1日后成立的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，不屬于稅法第七條和第八條所規(guī)定的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，不得享受生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠待遇。所得稅稅率 33%。 國稅發(fā) [1995]153號 ? 外資房地產(chǎn)： 專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，應以其 首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日 ，確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的日期是 在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日 之前，則應以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。 國稅發(fā) [1995]153號 新文件適用范圍和執(zhí)行時間 內(nèi)資房地產(chǎn)： （一）新文件適用范圍 各種經(jīng)濟性質(zhì)的 內(nèi)資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的其他內(nèi)資企業(yè)。 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應 聯(lián)合制定 具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。 內(nèi)資房地產(chǎn)： （二）新文件執(zhí)行時間 自 2023年 1月 1日起執(zhí)行，《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［ 2023］ 83號）同時廢止。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執(zhí)行。 第六部份 :內(nèi)資房地產(chǎn)操作實例 ? 福州某公司開發(fā)的樓盤于 2023年 2月份交付使用并于 3月份開始陸續(xù)辦理產(chǎn)權，主要業(yè)務如下： ? 21,331,，以前年度預售房款139,065,，均為銀行按揭方式收款。 ? 2023年 12月 31日共發(fā)生開發(fā)成本142,544,，其中 1,006,600元為提取的房屋維修基金； ? 2023年在財務費用中列支的利息支出 4,133,關在 2023年度檢查時調(diào)增應納稅所得額并補稅。 ? 4. 2023年在營業(yè)費用中列支的樣品房設計制作費 8,800元已被調(diào)整當年度應納稅所得額 . 內(nèi)資房地產(chǎn)操作實例 ? 38,㎡ ，當期已售面積為33,㎡ ? 9,428, ? 已經(jīng)確認的預售收入毛利額為17,604, ? 2023年 12月 31日，共發(fā)生廣告費 1,453,856元（其中 2023年 30,000元， 2023年 490,214元， 2023年 915,866元均已被稅務機關調(diào)增各自年度應納稅所得額， 本年度實際列支廣告費 17,776元 ） 內(nèi)資房地產(chǎn)操作實例 ? 2023年 12月 31日，共發(fā)生業(yè)務宣傳費 197,834元（其中 2023年度130,730元已被稅務機關調(diào)增 2023年度應納稅所得額） ? 2023年 12月 31日，貴公司共發(fā)生業(yè)務招待費 888,，以前年度稅務機關已允許列支的 399,元 ? 604, ? 額 3,951, ? 1278950元 內(nèi)資房地產(chǎn)操作實例 ? 分析： ? （一）以前年度預售收入調(diào)整 ： ? 根據(jù)國稅發(fā) [2023]31號第 2條和第 11條的有關規(guī)定，該公司應于 2023年度開始確認實際銷售收入，應確認的銷售收入為 ? = 內(nèi)資房地產(chǎn)操作實例 ? （二）計稅成本確認： ? ： ? ： ? （三）預售收入毛利額確認 ? （四）當期應納稅所得額調(diào)整 ? （五）應納稅所得額和應納稅額計算 外資房地產(chǎn)操作實例 ? 案例：福州某外資房地產(chǎn)于 2023年開始開發(fā) “都市芳庭”項目；并于 2023年 8月獲得商品房預售許可證并開始預售，批準預售的建筑面積為 17940平方米；項目于 2023年完工并陸續(xù)交付使用。涉稅主要項目如下： 外資房地產(chǎn)操作實例 ? 37580000元，以前年度預收帳款年初余額 36400737元，房產(chǎn)已于2023年度全部交付使用。 2023年度另一次性收取房款 3365890元，但房產(chǎn)使用權尚未交付買方也沒開具發(fā)票。 ? 2023年 12月 31日，發(fā)生開發(fā)成本為 71,103,，其中有 833,不合法票據(jù)。 ? “都市芳庭”項目開發(fā)成本而發(fā)生的管理費用、營業(yè)費用、財務費用總共為 6,339, ,其中無合法票據(jù)列支的 642,。 外資房地產(chǎn)操作實例 ? ， “都市芳庭”項目實際可售面積為 22,，截止2023年 12月 31日已實現(xiàn)銷售面積 19,方米。 ? 5. “都市芳庭”項目繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅為 3,954,。 ? 717,，本年度預收款預交企業(yè)所得稅 外資房地產(chǎn)操作實例 ? 分析 ? (一 )主營業(yè)務收入： ? (二 ) 可售總成本費用： ? (三 )可售面積： （四）單位面積成本費用： 外資房地產(chǎn)操作實例 ? （五）已售面積： ? （六） 2023年度可結轉(zhuǎn)成本費用： ? （七）營業(yè)稅金及附加、土地增值稅： 外資房地產(chǎn)操作實例 ? （八）應納稅所得額和應納稅額 ? 本期應納稅額 ? ＝應納稅所得額適用稅率－已售房產(chǎn)已預征的所得稅＋當期預征所得稅 謝謝大家！ 演講完畢，謝謝觀看！